Tolle Strände, warme Sommer und Tapas – Spanien ist für die Deutschen nach Deutschland selbst das beliebteste Reiseziel. Das bestätigte nun auch noch einmal die 39. deutsche Tourismusanalyse. Kein Wunder also, dass nicht nur tausende Urlauber Jahr für Jahr nach Spanien gehen, sondern auch Investoren und Vermieter. Ob Verwaltung aus der Ferne oder ein Umzug in das Land im Süden, viele Deutsche haben mittlerweile eine Zweitwohnung in Spanien. Doch wo in Spanien sollte man in eine Ferienwohnung investieren und was braucht es dafür?
Lesen Sie weiter für hervorragende Standorte für Investitionen und Tipps und Tricks, worauf Sie bei der Investition in eine Ferienwohnung in Spanien achten sollten.
Sie können das Formular zum Herunterladen des Fewo Business Plans nicht sehen? Klicken Sie hier.
Wo sollte man in Spanien am besten in Ferienwohnungen investieren?
Spanien ist besonders bekannt für die geringen Investitionskosten für sommerliche Ferienunterkünfte. In unserem Artikel Top 20 Orte für den Kauf einer Ferienimmobilie in Europa 2023 untersuchen wir Urlaubsdestinationen hinsichtlich CAP Rate und weiteren Faktoren. Unter den 20 Orten sind 6 in Spanien, 5 davon auf den obersten Plätzen der Liste. Zu den Top-5 Städten gehören Sevilla, Valencia, Cordoba, Malaga und Madrid. Andere Städte kamen ebenfalls auf, wurden von uns jedoch nicht genannt aufgrund der starken Regulierungen, die herrschen.
Welche Regelungen gibt es in den jeweiligen Bundesländern?
In Spanien gibt es, was die Ferienwohnungsvermietung angeht, keine einheitlichen Regulierungen. Alle Verordnungen werden von den jeweiligen Bundesländern (comunidades) erlassen. Außerdem haben die Ortschaften teils auch noch einmal extra Regelungen. Sie müssen sich also bei der Eröffnung einer Ferienwohnung einerseits bei der Gemeinde als auch bei dem Bundesland erkundigen.
Zum jetzigen Zeitpunkt wurden besonders in Madrid, in Barcelona, auf Mallorca und für die Kanaren striktere Regeln erlassen. Dies lässt sich auf die hohe Nachfrage zurückführen und somit den starken Wachstum von Ferienwohnungen. In diesen Gebieten wurden also Gesetze, die dem Zweckentfremdungsgesetz in Deutschland ähneln, eingeführt.
Regelungen für Ferienwohnungen in Madrid
Ab 90 Tagen Vermietung pro Jahr, müssen Ferienwohnungsbesitzer in Madrid aufpassen und sich mit den Regelungen des PEH (Plan Especial de Hospedaje) vertraut machen. Madrid wurde hierfür in Ringe aufgeteilt. Der Vertrag besagt, dass man zum Vermieten
in einigen dieser Ringe eine Lizenz benötigt, die ca. 2000€ kostet. Eine Voraussetzung, um die Lizenz zu bekommen, ist, dass die Ferienwohnung einen separaten Eingang hat (um Anwohner nicht zu stören).
Außerdem sind die Ferienwohnungsinhaber zu folgendem verpflichtet:
- Hausregeln, die im vorhinein mitgeteilt werden müssen
- Die Ferienwohnung muss ausgezeichnet sein (placa distintiva)
- Es muss Gästen eine Telefonnummer mitgeteilt werden unter der der Gastgeber 24h erreichbar ist, falls es Probleme geben sollte
- Eine Preisübersicht muss in der Wohnung aushängen
- Die Ferienunterkunft muss ein CIVUT (Certificado de Idoneidad para las Viviendas de Uso Turístico) ausgestellt bekommen haben
- Der Platz pro Person muss beachtet werden (unter 25m² 2 Personen, 25-40m² 4 Personen in 2 Zimmern und pro 10m² mehr, eine Person mehr)
Keine neuen Ferienwohnungen in Barcelona?
Auch wenn in Katalonien die Gesetze hinsichtlich der Eröffnung von Ferienwohnungen entspannt sind, so sind sie das in Barcelona nicht unbedingt. Der PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos) sorgt hier dafür, dass nicht mehr überall nach Belieben Ferienunterkünfte eröffnet werden können. Auch Barcelona wurde in Zonen geteilt, in welchen es mehr oder weniger Regulierungen gibt.
Immer muss die Ferienwohnung in einem Haus sein, in welchem keine Anwohner wohnen, in zentralen Zonen dürfen gar keine Ferienwohnungen eröffnet werden und die Lizenzen gelten nur für 3 Jahre. Momentan sind die Bedingungen in ganz Barcelona für neue Ferienwohnungen so kompliziert, dass es quasi unmöglich ist, hier eine FeWo zu eröffnen. Im Raum steht sogar bestehende Ferienwohnungen aufzulösen, um Bewohnern mehr Wohnraum zu gewähren.
Valencia – Ferienwohnung mit Höhenbeschränkung
Auch in der Stadt an der Ostküste gibt es Beschränkungen, hier können Sie jedoch trotzdem noch eine Ferienunterkunft eröffnen. Einige der Voraussetzungen sind leicht zu erfüllen, wie zum Beispiel die folgenden:
- Ein Aufzug ab dem vierten Stockwerk
- Wärme- und Schalldämmung sowie Warmwasser
- Schränke und Steckdosen in allen Zimmern (mit Angabe der Voltzahl)
- Gut sichtbarer Evakuierungsplan und Liste der Notfallnummern
- Eine ausgestattete Küche
und noch einiges mehr…
Interessant ist außerdem, dass Sie nicht in jeder Etage eine Ferienwohnung eröffnen können. Um eine Lizenz zu erhalten, muss sich Ihre Ferienwohnung im Erdgeschoss oder im ersten Stock befinden. Sie muss also unter den Anwohnern sein. Wenn sich die Ferienwohnung im ersten Stock befindet, muss sie über einem Laden liegen. In einigen Vierteln wie Ciutat Vella und El Cabañal sind die Beschränkungen noch strenger und es müssen teils extra Abgaben bezahlt werden.
Halbes Deutschland – Verbot oder doch nicht auf Malle?
Seit nun knapp 15 Jahren ist es ein hin und her. Ferienwohnungen werden zugelassen, dann wieder verboten und dann wieder erlaubt. Doch wie ist gerade der Stand der Dinge?
Auf den Balearen und somit auch auf Mallorca werden Freigaben nach Betten erteilt. So sollen insgesamt auf Mallorca nur 115.000 Betten in Ferienunterkünften existieren. Dieses Potenzial ist bereits ausgeschöpft, bis 2026 sollen demnach keine neuen Lizenzen für Ferienwohnungen mehr vergeben werden. Bereits vergebene Lizenzen dürfen jedoch beim Kauf einer Ferienwohnung übernommen werden.
Sollten Sie also eine Immobilie kaufen, die bereits eine Tourismus-Lizenz hat, so dürfen Sie mit dieser ebenfalls vermieten. Passen Sie also auf bei Neubauten, denn erst ab 5 Jahren kann eine Immobilie überhaupt eine Tourismus-Lizenz bekommen.
Auf Mallorca gibt es ebenfalls einen Zonenplan, der bestimmte Zonen für Ferienwohnungen ausschließt oder die Dauer der Vermietungen beschränkt.
Die momentanen Regulierungen können sich jedoch demnächst etwas ändern, da es vor kurzem einen starken Parteiwechsel in der Regierung von Mallorca gab. Erwartet wird, dass der Stop der Ausgabe von Lizenzen aufgehoben wird und Lizenzen zumindest wieder in Maßen verteilt werden.
Der Süden Spaniens – unterschiedliche Bestimmungen von Stadt zu Stadt
Noch ist Andalusien wohl eine Goldmühle zum Investieren, doch das wird sich demnächst ändern. Während es immer mehr deutsche Touristen an die Strände des Südens zieht, werden Einschränkungen gefordert. Momentan steht ein Gesetzesentwurf im Raum der besagt, dass Privatpersonen nicht mehr als zwei Ferienwohnungen besitzen dürfen. Wenn es sich jedoch um ein professionelles Unternehmen handeln sollte, gilt die Regel nicht. Sollten Sie also über eine Investition in Andalusien nachgedacht haben, wäre nun ein guter Zeitpunkt.
Worauf sollte man achten, wenn man in Spanien investiert?
Sie brauchen eine NIE-Nummer
Um eine Immobilie kaufen zu können, brauchen Sie in erster Linie eine NIE beantragen (Número de Identidad de Extranjero). Diese können Sie entweder in Spanien bei der Polizei beantragen (achten Sie darauf, dass Termine frei sind, wenn Sie extra hierfür nach Spanien kommen) oder in spanischen Konsulaten in Deutschland. Die Erstellung kostet knapp 10€ und dauert ca. 1-2 Monate.
Für das Kaufen einer Immobilie müssen Sie in der Formular für die Erstellung “por intereses económicos” angeben, was so viel heißt wie aus wirtschaftlichen Gründen.
Sobald Sie eine NIE Nummer haben, können Sie weitestgehend alles tun, was auch Spanier machen, wie beispielsweise ein spanisches Bankkonto erstellen. Dies ist nicht unabdingbar für den Kauf einer Immobilie, wird den Prozess aber sehr vereinfachen.
Vorsicht vor Extrazahlungen für die Immobilie
Selbstverständlich gibt es auch in Deutschland Kosten, die beim Kaufen einer Immobilie mit einzuberechnen sind, in Spanien müssen Sie jedoch noch einmal mit zusätzlichen 10-12% vom Kaufpreis rechnen. Diese setzen sich zusammen aus IVA, ITP, Notarkosten, Anwaltskosten (üblich beim Immobilienkauf in Spanien) und den Registrierungskosten der Immobilie.
Die Anzahlung kann übrigens für Ausländer gerne einmal höher sein.
Grundstücke mit Schulden
In Spanien ist es nicht selten, dass Grundstücke Schulden haben, das Haus oder ähnliches also noch nicht abbezahlt sind. Diese können dann mit dem Verkauf übertragen werden. Um dies zu vermeiden, sollten Sie immer eine nota simple anfragen – ein Dokument welches über Schulden und andere Gegebenheiten des Gebäudes aufklärt. Die nota simple können Sie bei Maklern anfragen oder im Registro de la propiedad online nachgucken.
Welche Steuern muss ich für meine Ferienwohnung in Spanien zahlen?
Selbstverständlich müssen Sie auch im Ausland Steuern zahlen, diese sind jedoch nicht immer gleich. Wenn Sie sich nicht an die Abgaben des jeweiligen Landes halten, gelten jedoch hohe Geldstrafen oder sogar Freiheitsstrafen, demnach sollten Sie sich im Vorhinein ausreichend informieren.
Am Ende des Jahres müssen Sie wie in Deutschland eine Steuererklärung machen, diese nennt sich in Spanien IRPF. Sie zählen hier als empresario, da Sie ein Gewerbe haben. Es wird dann eine starke Unterscheidung vorgenommen, je nachdem, ob Sie weitere Services in Ihrer Ferienunterkunft anbieten, wie Frühstück oder einen Shuttleservice. Wenn nicht, zählen Sie als Unterkunft für die reine Beherbergung (VUT) und genießen einige Steuervorteile. Sie müssen einerseits keine Steuern für gewerbliche Aktivitäten (IAE) zahlen und auch keine Mehrwertsteuer (IVA) aufweisen und demnach auch nicht abgeben.
Für mehr Informationen können Sie auch den Artikel zum Thema Steuern in Spanien lesen.
Zusammenfassung
Selbstverständlich gibt es einige Regeln, die beachtet werden müssen bei der Investition in eine Ferienwohnung im Ausland, besonders in den bekannten Tourismusstädten. Dennoch lässt sich sagen, dass es sich auf jeden Fall lohnt, in Spanien zu investieren. Die Kaufpreise sind verhältnismäßig gering und es gibt eine große Nachfrage, besonders auch von deutschen Touristen.
Bereit für eine Investition? Verwalten Sie Ihre Ferienwohnung mit einem PMS wie Lodgify. Aufgabenmanagement, synchronisierter Buchungskalender und automatisierte Gästekommunikation, alles in einem. Testen Sie Lodgify einfach 7 Tage kostenlos! Ohne Kreditkarte, ohne Verpflichtungen.
