Quando si diventa proprietari di una o più case vacanze c’è molto da fare e da imparare. Un ottimo modo per apprendere è analizzare i passi falsi commessi dagli altri. Evitando questi 11 errori che gli host sono soliti fare, riuscirai a muoverti con più decisione verso il successo della tua attività.
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1. Non conoscere leggi, regole e normative applicate agli affitti brevi
Uno dei primi quesiti a cui ciascun aspirante host dovrebbe rispondere è: “Ho i permessi necessari per affittare la mia proprietà?”. Potresti rimanere sorpreso dallo scoprire che la risposta è “No”, oppure, “Solo alle seguenti condizioni: XXX”. Questo perché molte associazioni di proprietari e cooperative dispongono di regole ferree atte a contrastare il subaffitto (praticato da molti proprietari). È, pertanto, essenziale informarsi riguardo alle regole prima di iscriversi su Airbnb o qualunque altro sito di annunci.
Dovrai inoltre, fare delle verifiche presso agenzie ed enti locali. Dal momento che gli affitti brevi hanno acquisito maggiore popolarità di recente, molte entità locali e governative hanno posto in atto regolamentazioni con fini limitativi, e in alcuni casi proibitivi, imponendo sanzioni a chi vi si è sottratto. Per agire nella legalità, scopri se hai bisogno di un permesso o di una licenza e, se così fosse, applicali.
2. Presumere che la tua assicurazione per la casa copra l’affitto a breve termine
Dare per scontato che la tua assicurazione domestica ti copra nel caso in cui un ospite scivolasse per le scale o ci fosse un incendio mentre qualcuno soggiorna in casa tua, è un errore che potrebbe costarti davvero caro. Molte polizze, infatti, escludono gli immobili dedicati agli affitti brevi. Anche se non dovessi vedere una specifica esclusione leggendo la tua polizza, è meglio verificare con la tua compagnia assicurativa, in modo da poter essere sicuro al 100%. È possibile che tu debba stilare una polizza assicurativa specifica per la tua casa vacanze, o trovare una compagnia che preveda la copertura anche nel caso in cui affittassi ad altre persone.
3. Trascurare la registrazione dei dati utili a fini fiscali
Le entrate derivanti dall’attività di affitto a breve termine sono soggette a tassazione, a meno che non si tratti per pochissimi giorni all’anno. Certamente ci saranno dei costi deducibili fra quelli relazionati con la tua attività, come le commissioni per la pubblicità e alcune spese relative a pulizia e mantenimento della casa. Tuttavia, per poter usufruire di tali sgravi fiscali, è necessario registrare accuratamente e in dettaglio le date in cui la proprietà viene affittata, la somma di affitto percepita e tutte le spese sostenute.
4. Non prenderti la briga di sapere chi sono i tuoi ospiti
In qualità di proprietaria di lungo corso, so che la maggior parte delle persone sono oneste e responsabili: sono chi dicono di essere e fanno ciò che hanno detto di voler fare. Ma a voler essere realisti, si sa che le eccezioni ci sono. Più saprai a proposito delle persone che ospiterai nella tua casa, minori saranno le possibilità di avere problemi.
Avere un’idea chiara di chi sono gli ospiti è essenziale. Fai loro molte domande, cercali su internet, chiedi loro un documento che ne comprovi l’identità, come patente o passaporto. Quando è possibile, parla con i potenziali ospiti prima che prenotino, altrimenti fissa un appuntamento telefonico subito dopo. Quando si tratta di conoscere qualcuno e avere la certezza che si tratti del giusto tipo di ospiti per la tua casa, non c’è niente miglior alleato di un’amichevole conversazione telefonica o via Skype. Comunicare con persone reali ti aiuterà a capire meglio chi sono.
5. Non ricorrere ad un contratto per case vacanze
Lo scopo di scrivere un accordo formale da far firmare agli ospiti è quello di assicurarsi che essi comprendano regole e termini di utilizzo della struttura, pertanto evita di ricorrere ad astrusi termini legali e limitati ad un italiano corretto. Se utilizzi dei modelli o template, assicurati di adattarli alla tua situazione specifica e non compilare semplicemente i campi vuoti.
Nel contratto dovranno essere chiaramente specificati dettagli quali le date in cui hai affitti la proprietà, la quota che percepisci, l’ammontare del deposito cauzionale, i costi di pulizia, i termini di cancellazione e il numero massimo di ospiti consentito. Includi anche le regole della casa: divieto di fumo, limiti nel volume della musica, divieto di parcheggiare negli spazi di proprietà dei vicini, ecc.
6. Non assistere gli ospiti adeguatamente
Tutto può accadere in tua assenza: potrebbe rompersi la lavatrice, un tronco d’albero potrebbe cadere sul vialetto durante una tempesta, e così via. Questo genere di avvenimenti potrebbero avere serie conseguenze se in quel momento tu ti trovassi nel bel mezzo di un safari in Africa o in un cottage in cima ad una collina in Portogallo, con scarsa copertura di rete e assenza di una connessione internet. Se gli ospiti perdessero le chiavi o non riuscissero più a connettesi ad internet e tu fossi irreperibile, sarebbe un bel problema.
Per questo motivo, assicurati che ci sia qualcuno da poter chiamare se qualcosa dovesse andare storto. Altrimenti è possibile che tentino di riparare al danno da soli o chiamando il primo professionista incontrato su Google, e al tuo ritorno potresti dover pagare una fattura costosa.
7. Non avvisare i vicini
Le persone sono nervose e particolarmente vigili in queste circostanze. Spesso non si sentono a proprio agio o sono sospettose quando notano qualcuno non del posto nell’edificio o nel quartiere. Salvaguarda le relazioni con i tuoi vicini avvisandoli del fatto che la tua casa ospiterà altre persone. Lascia loro i tuoi recapiti e chiedigli di contattarti per ogni evenienza. Valuta anche di lasciare ai tuoi vicini nome e numero di telefono dei tuoi ospiti, in caso di emergenza.
8. Non fissare adeguatamente cose che potrebbero essere pericolose
Magari tu sai perfettamente come camminare con attenzione sul terzo gradino della rampa di scale perché ormai sono anni che è traballante. Ma i tuoi ospiti non lo sanno, e se qualcuno si farà male ti ritroverai in una circostanza poco piacevole.
Fai un giro della casa, all’interno e all’esterno, alla ricerca di tutte quelle “questioni di sicurezza” che devono essere risolte prima dell’arrivo degli ospiti. Sostituire le batterie dell’allarme antifumo, inchiodare la moquette, riparare i vetri rotti delle finestre, ecc. Tu, i tuoi ospiti e la compagnia assicurativa ne sarete felici.
9. Essere negligente nel proteggere oggetti di valore e privacy
Anche se hai investigato a fondo sui tuoi ospiti e ottenuto il deposito cauzionale, questo non ti dà la certezza che tratteranno i tuoi oggetti più delicati come se fossero di loro proprietà. Inoltre, non puoi essere certo che gli ospiti resistano alla tentazione di ficcare il naso nei documenti personali che lasci in giro. Per una maggiore tranquillità, lascia documenti privati e personali fuori dalla loto portata.
10. Dimenticare di lasciare istruzioni chiare
I neofiti del settore di frequente rimangono spiacevolmente sorpresi nello scoprire che gli ospiti non hanno portato fuori la spazzatura, o non nel giorno corretto, oppure che hanno usato spugnette abrasive su superfici delicate. Gli ospiti, d’altra parte, si sentiranno frustrati se non riusciranno a capire come sistemare l’aria condizionata o come aprire il portone del palazzo quando ricevono una visita.
Pertanto, lascia loro un vero e proprio manuale di istruzioni che spieghi come fare cose così importanti. Inserisci anche indicazioni chiare sull’utilizzo del riscaldamento o dell’aria condizionata, come gestire la raccolta differenziata, sull’utilizzo della TV, dove si trova il quadro elettrico, come resettare il modem se la connessione salta. Menziona, inoltre, “stranezze” importanti, come ad esempio una toilette che facilmente trabocca o un rubinetto in cui la leva del “caldo-freddo” è montata al contrario. Renderai il soggiorno dei tuoi ospiti più confortevole e tu non dovrai costantemente rispondere a messaggi e chiamate in cui ti viene chiesto come fare qualcosa.
11. Non sincerarti della situazione degli ospiti dopo il loro arrivo
I tuoi ospiti apprezzeranno sicuramente un breve messaggio o una email uno o due giorni dopo il loro arrivo, per verificare che vada tutto bene o se abbiano bisogno di qualcosa. Si tratta di un gesto che ti porta via pochissimo tempo, ma che dimostra agli ospiti che hai a cuore la loro permanenza.
Sull’Autore
Autrice di pubblicazioni e viaggiatrice appassionata, Janis Fisher Chan ha recentemente lanciato Travel on the House, un sito web informativo con consigli e suggerimenti per coloro che desiderino viaggiare ad un costo accessibile scambiando o affittando la propria casa. Per contattarla: janis@travelonthehouse.com.
