Casa vacanze o locazione turistica? Quanta confusione in questo settore! La differenza tra casa vacanze e locazione turistica sembra molto sfumata, in apparenza, ma non è così. Anzi, si tratta di cose nettamente distinte che è bene imparare a conoscere se si vuole lavorare nel mondo degli affitti brevi: per capire cosa con esattezza la differenza tra locazione turistica e casa vacanze, qual è il tipo di attività che ci conviene fare e quali sono le normative da un punto di vista fiscale.
Cos’è una casa vacanze
Casa vacanze che cos’è? Per iniziare diamo una definizione di casa vacanze.
In Italia, la casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera gestita in forma imprenditoriale (o anche occasionale) che può offrire dei servizi aggiuntivi agli ospiti (come ad esempio, cambio di biancheria e pulizie, escursioni, trasferimenti privati ecc.) ed è disciplinata a livello nazionale dall’art. 6 comma 10 della Legge n.° 217 del 1983.
Dunque, una casa vacanze può essere un appartamento, una casa singola, una villa, uno chalet o un bungalow isolato o posto in un villaggio o insieme di altre case, ecc, che non si limita ad affittare e mettere a disposizione di un immobile ma offre anche dei servizi aggiuntivi. Possiamo dire che si tratta cioè di una struttura turistico-ricettiva simile ad un bed and breakfast, ostelli o affittacamere (ma attenzione, non uguali a questi ultimi!).
Come anticipato, le case vacanze, a livello nazionale, sono disciplinate dalla Legge n. 217/1983 (c.d. “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica“). All’art. 6 troviamo la definizione di casa vacanze, un po’ più tecnica ma che è bene riportare:
“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiori ai tre mesi consecutivi”.
La gestione di una casa vacanze, rientrando tra le attività ricettive, permette di fornire quei servizi aggiuntivi per gli ospiti che sono caratteristici di un’attività turistico alberghiera. È proprio la possibilità di offrire ai clienti questi servizi che rende il lavoro di una casa vacanze un’attività tipicamente imprenditoriale (a differenza delle locazioni turistiche, tipicamente gestite in forma non imprenditoriale e occasionale).
La casa vacanza, in effetti, stipula dei veri e propri contratti di prestazione di servizi ricettivi con i clienti. La casa vacanze, cioè, non fornisce un semplice affitto ma, anche e soprattutto, servizi aggiuntivi… che sono quelli che fanno guadagnare di più. Questo è un aspetto importante che la differenzia dalla locazione turistica.
L’avvio dell’attività di case vacanze prevede il rispetto anche di alcune caratteristiche tecniche dell’immobile o degli immobili presso i quali viene svolta l’attività. Tra i vari adempimenti ci sono:
- Presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) (e poi eventualmente cessazione dell’attività) presso l’ufficio SUAP del comune dove si trova la struttura
- Comunicazione dei dati degli ospiti sul portale Alloggiati Web entro le 24h ore successive all’arrivo di essi
- Richiedere agli ospiti e versare la tassa di soggiorno al comune
- Obbligo di esposizione del listino prezzi
A differenza della locazione turistica, non è obbligatorio stipulare un contratto.
Pertanto è necessario rispettare tutte le regole tecniche di agibilità, energetiche, sanitarie e igieniche, nonché di conformità degli impianti, con eventuale stipula di polizze assicurative conto terzi. Ogni comune può determinare i propri requisiti e misure per le case vacanze, per le specifiche della tua struttura dovrai consultare il comune dove si trova la casa vacanze.
Cos’è la locazione turistica
La locazione turistica è regolata dal codice civile art.1571 e segg, dal D.Lgs.79/2011 sul turismo e da parte della legge 431/98 ( art 1C, 4E, 13C).
Si parla di locazione turistica quando si affitta a terzi, a fini turistici e per un breve periodo di tempo, dietro un corrispettivo in denaro e senza fornire servizi alla persona. Si parla di messa a disposizione di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni, dove gli unici servizi aggiuntivi ammessi alla locazione sono le pulizie finali e la biancheria.
Per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni viene applicato il DL 50/2017 riguardante le locazioni brevi.
Se la locazione turistica è inferiore ai 30 giorni complessivi in un anno non occorrerà registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate. Se invece la locazione supera i 30 giorni l’anno, il contratto di affitto dovrà essere registrato.
Quali sono le differenze tra casa vacanza e locazione turistica?
Locazione breve uso turistico e casa vacanze: la differenza di base tra le due tipologie di alloggio consiste nella gestione: imprenditoriale nel caso della casa vacanze, più occasionale nel caso della locazione turistica o locazione breve. Tale gestione comporta una serie di differenze in vari ambiti:
Impegno
La casa vacanze prevede un impegno rilevante e continuativo, in quanto è un’attività imprenditoriale e, presumibilmente, l’unica fonte di reddito (o perlomeno una delle più importanti). La locazione turistica invece è, per sua natura, occasionale e, quindi, probabilmente effettuata solo nei periodi di maggiore attività turistica.
Offerta
L’imprenditore della casa vacanze deve offrire vari servizi e attività collaterali, al di là del cambio biancheria e delle pulizie finali che invece accomunano le due tipologie. Ad esempio, spiaggia o piscina con noleggio attrezzature (cabina, ombrellone, sdraio, ecc.), tour gastronomici, servizio taxi da e per aeroporto/stazione, biciclette/auto a disposizione per noleggio, catering, ecc.
La locazione breve offre solo pulizia finale e il cambio biancheria. Ma attenzione! Nel caso dell’affitto breve, asciugamani e lenzuola andranno lasciati nell’armadio e non sistemati nel bagno e sul letto, altrimenti potrebbe scattare la “fornitura di servizi” che cambierebbe il tipo di attività in extra alberghiera.
Dichiarazione dei redditi
I profitti derivanti dall’attività della casa vacanza vengono inseriti, nella dichiarazione dei redditi, nella voce “altri redditi”: sono quindi assimilati alle attività commerciali. Per questo motivo non si può usufruire del regime della cedolare secca. È però possibile detrarre tutte le spese sostenute dai profitti dell’attività.
I profitti derivanti dalla locazione turistica sono invece considerati “redditi fondiari”: non si cumulano con altri redditi lavorativi (che tu sia dipendente o che lavori in proprio non importa), e – se l’attività viene svolta da una persona fisica – sono quindi tassabili con la “cedolare secca”, ovvero con un’aliquota fissa del 21%.
Contratto
Per la casa vacanza non è necessaria la stipula di un contratto, in quanto l’attività è simile a quella di altre strutture ricettive extra alberghiere come b&b, ostelli, ecc. Per questo motivo devono essere riportati, all’interno della casa, i prezzi a notte nell’apposito modulo rilasciato dal comune, proprio come in un hotel.
Affittare la proprietà come locazione turistica o affitto breve ha un vincolo temporale, può durare un minimo di 7 gg e un massimo di 30 gg. È importante sottolineare che, in caso di locazione turistica c’è l’obbligo di stipulare un “contratto di locazione abitativa con finalità turistiche” dove andranno indicati la tipologia, le clausole, l’importo che si corrisponde ed eventualmente un deposito cauzionale, le date da quando inizia a quando finisce la disposizione dell’immobile da parte degli ospiti. Il contratto deve essere registrato sul sito (o di persona negli uffici appositi) dell’Agenzia delle Entrate se il soggiorno è superiore a 30 gg. L’importo dell’affitto di solito comprende le utenze e le pulizie finali.
Ricevute
Per gestire una casa vacanze si deve aprire una P.IVA, che sia personale o di una società. Pertanto emettere una ricevuta, al termine del soggiorno, è obbligatorio, proprio come viene fatto in hotel. Per la locazione turistica, invece, se parliamo di affitti inferiori a 30 giorni c’è l’obbligo di redigere un contratto ma non di registrarlo all’Agenzia delle entrate. La ricevuta di affitto turistico la si deve fornire solo se la richiede il locatario ma, chiaramente, aiuta anche nella gestione delle entrate. A tale ricevuta è obbligatorio apporre la marca da bollo da € 2,00 solo per importi superiori a € 77,47.
Comunicazioni obbligatorie
La comunicazione al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) di inizio, sospensione e termine attività è propria solo dell’attività di casa vacanze, sia che venga svolta in forma imprenditoriale che in modo occasionale (consigliamo, a questo proposito, di contattare preventivamente il SUAP per capire quali siano le richieste del singolo Comune).
Conclusioni
Come si è visto, la differenza tra casa vacanza e locazione turistica non è poi tanto sfumata: i due tipi di offerta turistica sono abbastanza specifici, tanto da rispondere a necessità totalmente diverse, ma hanno anche delle cose in comune: si parla sempre di affitto di casa ammobiliata, tanto per dirne una. E, in ogni caso, all’ospite va garantita la pulizia finale e il cambio biancheria, con le attenzioni del caso che abbiamo detto. Inoltre, entrambe le tipologie di offerta devono raccogliere l’imposta di soggiorno e trasmetterla all’ufficio preposto, nonché effettuare la comunicazione alla Questura dei dati degli alloggiati (tramite il portale Servizio Alloggiati della Polizia di Stato).
Se devi decidere qual è l’attività che fa per te, è bene che tu consideri alcuni elementi e stipuli un business plan. Gestire una casa, che sia casa vacanze o affitto breve, è un’attività che richiede comunque impegno (per quanto qualcuno la svolga anche occasionalmente, magari solo d’estate) e che quindi richiede una notevole quantità di tempo a disposizione. Puoi svolgerla tu o devi incaricare qualcun altro? Sarebbe la tua attività principale o si tratterebbe di un lavoro collaterale?
Secondo fattore da valutare, la tipologia di struttura: quante camere hai? Come è strutturata la tua casa? Hai spazi nei quali poter fornire altri servizi?
Terzo fattore, fondamentale: dove si trova la tua struttura? È in una zona che possa garantirti un flusso turistico costante in ogni periodo dell’anno? O, piuttosto, ti permette di lavorare solo in momenti particolari, come i mesi estivi o le vacanze invernali?
Vedrai che, rispondendo a queste domande, le idee ti si chiariranno. Esamina la tua casa, vedi con imparzialità qual è il carico di lavoro che ti puoi sobbarcare e prendi una decisione!
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