Immer mehr Hausbesitzer verwandeln Ihr Zuhause in eine Ferienwohnung – ist das auch für Sie eine Option? Haben Sie ein Ferienhaus, welches Sie nur selten nutzen oder planen Sie eine Wohnung zum Vermieten zu kaufen?
In beiden Fällen fragen Sie sich sicherlich, ob Sie das Zeug zum FeWo Vermieter haben, ob Sie ein profitables Geschäft aufbauen können und ob es Probleme geben wird.
Den meisten Menschen machen diese Fragen Angst und sie stellen sie sich gar nicht erst. In diesem Artikel möchten wir Ihnen die Angst nehmen (falls auch Sie viele Zweifel haben) und Schritt für Schritt aufzeigen, wie Sie Ihr Haus in eine Ferienwohnung verwandeln und ausländische Feriengäste anlocken können.
Sollten Sie eine Ferienwohnung eröffnen?
Der Ferienwohnungsmarkt wächst stetig und in den letzten Jahren sind nicht nur viel zählige neue Angebote hinzugekommen, sondern auch die Anzahl der Gäste, die die Wohnung einem traditionellen Hotelzimmer vorzieht, ist gestiegen.
Ist es also eine gute Investition? Ja. Ist es möglich, Gewinn zu erzielen? Selbstverständlich. Allerdings müssen Sie einiges dafür tun, denn wie immer kommt der Erfolg nicht von heute auf morgen.
Mit steigender Nachfrage nach Ferienwohnung ist auch das Angebot an FeWo gestiegen und Ihr erstes Ziel als Vermieter ist es, sich von der Masse hervor zu heben. Obwohl das angesichts professioneller FeWo Verwalter zu erst einschüchternd erscheinen mag, ist es doch machbar. Wenn Sie Ihre Arbeit gut machen, kann Ihre FeWo sogar zu Ihrer Haupt-Einnahmequelle werden. Und falls Sie doch eine Pause brauchen oder Hilfe suchen, gibt es sicherlich auch in Ihrer Nähe FeWo Agenturen oder Berater, die Ihnen die Arbeit abnehmen können. Gegen eine Kommission kümmern sich diese Agenturen um alles vom Internetauftritt bis zur Verabschiedung Ihrer Gäste. Um die Vor- und Nachteile eines Vermietungsservices besser abwägen zu können, haben wir in diesem Artikel eine Übersicht für Sie erstellt.
Neben der eigenen oder fremd-verwalteten Vermietung der Ferienwohnung, fragen sich neue FeWo Besitzer häufig, ob es besser ist kurze oder lange Vermietungsdauern anzubieten. Auch hier gibt es viele Vor- und Nachteile, die Sie bedenken sollten. Kurzfristige Vermietung bedeutet mehr Arbeit für Sie, sollte aber auch höhere Einnahmen bringen und gibt Ihnen Flexibilität, falls Sie die Wohnung zum Beispiel ab und zu mal selbst nutzen wollen. Mit einer langfristigen Vermietung haben Sie weniger Arbeit und die Chance eine Beziehung zu Ihren Mietern aufzubauen. Je nach Lage und Erwartungen, bietet sich also eine oder die andere Art der Vermietung an. Falls Sie Interesse haben, diese Thema zu vertiefen, lohnt sich die Lektüre dieses Artikels.
Die häufigsten Fragen und Zweifel
Werde ich mein Haus weiter selbst nutzen können?
Ja, natürlich. Da Sie die Buchungen verwalten, können Sie natürlich Zeit für sich und Ihre Familie einplanen.
Ich habe Angst, dass die Gäste meine Wohnung zerstören
Dies ist die größte Sorge der meisten Vermieter aber in der Realität gibt es nur wenige Horror-Gäste und die meisten Besucher benehmen sich gut. Neben einer Hausratversicherung, die Sie in jedem Fall abschließen sollten, könnten Sie andere Maßnahmen vornehmen, um Probleme zu vermeiden. Kontaktieren Sie Ihre Gäste, bevor Sie die Buchung akzeptieren und machen Sie sich so ein Bild von Ihnen, schalten Sie Marketing Kampagnen nur für eine bestimmte Zielgruppe (von der Sie erwarten, dass sie Ihre Wohnung nicht zerstören wird) oder versuchen Sie anfangs Buchungen über Freunde und Bekannte zu erhalten.
Kann ich meine FeWo verwalten, auch wenn ich nicht in der Nähe wohne?
Viele Vermieter wohnen nicht in der Nähe Ihrer Ferienwohnung, da Sie eine Immobilie an einem Urlaubsziel wie z.B. gekauft haben oder die Ferienwohnung früher als Wochenendhaus der Familie diente.
Wie vermieten Sie also eine Wohnung, die weit entfernt ist? Wie begrüßen Sie Gäste, reinigen das Haus zwischen Buchungen und springen ein, falls es Probleme gibt?
Es gibt viele Optionen, dieses Problem zu lösen. Es gibt bereits viele Unternehmen, die sich auf die Verwaltung von Ferienwohnungen spezialisiert haben und sich um Check-In, Reinigung und alles wichtige in Ihrer FeWo kümmern. Sie können den Check-In und Check-Out Prozess aber auch automatisieren, sodass gar kein Mensch mehr anwesend sein muss, um Ihren Gästen die Schlüssel zu übergeben. Mit elektronischen Schlössern oder Schlössern mit Zahlenkombinationen können Sie Ihren Gästen auch von zu Hause aus Zugang zur Ihrer FeWo geben.
Kann ich meine Wohnung vermarkten, ohne etwas dafür auszugeben?
Ja, vor allem über online Kanäle ist es möglich, Buchungen auch ohne Werbeanzeigen zu erhalten. Über Social Media wie z.B. Facebook oder Instagram können Sie Ihre FeWo gratis vermarkten und viele potentielle Gäste erreichen. Fangen Sie damit an, Ihr eigenes Unternehmensprofil zu erstellen, erste Inhalte hochzuladen und einen ‚Jetzt Buchen‘ Button der auf Ihre Webseite führt hinzu zu fügen.
Und auch Ihre eigene Webseite ist in der Lage ganz ohne Werbung auszukommen, es sei denn Sie gestalten die Inhalte so, dass diese auf Google weit oben indexiert werden und von potentielle Gästen aufgerufen werden. Sagt Ihnen der Begriff SEO etwas? In diesem kostenlosen Handbuch erklären wir Ihnen, worum es geht und wie Sie Ihre Webseite so optimieren, dass sie bei lokalen Suchanfragen erscheint.
Eine eigene Webseite zu erstellen muss nicht schwer sein. Am einfachsten verlassen Sie sich dabei auf eine Software Lösung, die speziell auf Ferienwohnungen und den Touristik Sektor ausgerichtet ist und Ihnen neben einer Webseite auch einen Channel Manager, Buchungsoptionen und die Synchronisierung eines Belegungskalenders anbietet. Lodgify ist eine solche Lösung mit der Sie Ihre eigene Webseite erstellen können und viel Zeit mit der Verwaltung Ihrer Immobilie sparen. Sie können Lodgify auch kostenlos ausprobieren, um sich selbst von den Funktionalitäten und der einfachen Handhabung zu überzeugen.
Neben der eigenen Webseite sollten Sie Ihre Ferienwohnung auch auf anderen Plattformen inserieren. Für diese Inserate müssen Sie in der Regel nicht zahlen, geben aber eine Kommission auf die erhaltenen Buchungen ab. Beispiele solcher Plattformen sind Airbnb, Booking.com und z.B. Fewo-Direkt. Die Kosten, die hierbei anfallen sind jeweils unterschiedlich und können variieren. Wir haben eine Übersicht der Kosten verschiedener Buchungsportale erstellt, Sie sollten aber vor Veröffentlichung Ihres Inserats die Bedingungen und Kosten der Plattform durchlesen.
Sollten Sie auch offline Kanäle nutzen möchten, ohne extra dafür zu bezahlen, bietet sich eine Zusammenarbeit mit Ihrer lokalen Tourismusbehörde und ein Verbund mit Restaurants, Autovermietungen oder Reiseagenturen an.
Was passiert, wenn ich meine Wohnung nicht korrekt anmelde?
Je nach Ortschaft und Bundesland gelten andere Regeln, am besten informieren Sie sich hierbei im Bürgerbüro der Gemeinde in der Ihre Ferienwohnung liegt. Hier erfahren Sie, ob es besser ist die Wohnung als Zweitwohnsitz oder als Gewerbe anzumelden und was das für Sie bedeuten wird.
Da Sie im Normalfall nur die Übernachtung, aber keine anderen Extra Services wie Wäschereinigung, Unterhaltung oder Restauration anbieten, müssen Sie auch mit keinen besonderen Auflagen oder Regeln rechnen. Am Ende des Jahres zahlen Sie entweder eine Einkommenssteuer, falls Sie als Privatperson vermieten oder eine Gewerbesteuern, sollten Sie ein Gewerbe angemeldet haben und damit sollte alles erledigt sein.
So eröffnen Sie ein FeWo Geschäft
Bereiten Sie Ihre Ferienwohnung vor
Bevor Sie mit der Vermietung beginnen ist es wichtig, Ihre Ferienwohnung vorzubereiten. Renovieren Sie, richten Sie die Wohnung ein und dekorieren Sie sie, dass Ihr Zuhause für Feriengäste einladend wirkt.
Eine solche Renovierung der Wohnung muss nicht unbedingt kostspielig sein! Seien Sie kreativ, legen Sie selbst Hand an und nutzen Sie alte Möbel, die Sie restaurieren.
Melden Sie Ihre Ferienwohnung an
Nachdem die Wohnung in Ordnung ist, geht es ans Bürokratische. Je nach Gemeinde erwarten Sie andere Anforderungen, immer müssen Sie aber die Wohnung anmelden. Erkunden Sie sich am besten bei Ihrer Gemeinde, um hier keinen Fehler zu begehen.
Als guter Nachbar sollten Sie auch Ihren Nachbarn Bescheid geben, dass ab jetzt Gäste Ihre Immobilie nutzen werden, damit es keine bösen Überraschungen gibt.
Wählen Sie die Übernachtungspreise aus
Den richtigen Preis zu wählen ist gar nicht so einfach. Bei zu niedrigen Preisen entgeht Ihnen der Gewinn, bei zu hohen Preisen entgehen Ihnen wahrscheinlich Buchungen. Beobachten Sie Ihre Mitbewerber mit ähnlichen Angeboten und rechnen Sie alle Ihre Ausgaben zusammen, um Mindest-Preise klar zu haben. Spielen Sie mit den Übernachtungspreisen Ihrer Ferienwohnung je nach Saison, Wochentag, Aufenthaltslänge…um so den bestmöglichen Preis für Ihre Wohnung zu finden.
Ihr Ziel sollte es sein, Ihren Belegungskalender zu 75% zu füllen – das kann ein Zeichen für einen gut ausgewählten Preis sein.
Schreiben Sie einen Mietvertrag und stellen Sie Hausregeln auf
Ein Mietvertrag muss sein! Das ist kein besonderes Extra sondern einen notwendige Absicherung sowohl für Sie, als auch für Ihr Gäste. Setzen Sie einen eigenen Mietvertrag für jede Buchung auf, unterschreiben Sie und lassen Sie Ihre Gäste unterschreiben und geben Sie ihnen jeweils eine Kopie. So sparen Sie sich viele Sorgen! Stellen Sie ganz klar auf, welche Ihre Hausregeln sind, wie die Wohnung genutzt werden darf und was passiert, wenn die Gäste die Buchung stornieren oder vorzeitig abreisen möchten.
Falls Sie sich mit dem Erstellen eines Mietvertrages ein wenig überfordert fühlen, nehmen wir Ihnen die Arbeit ab:
Neben dem Mietvertrag sollten auch die Hausregeln nicht fehlen. Wie trennen Sie den Müll? Wie laut dürfen Ihre Gäste sein? Sind zusätzliche Gäste willkommen? Alle diese wichtigen Punkte können Sie in den Hausregeln erläutern und Ihren Gästen so ganz klar erklären, was Sie von ihnen erwarten. Um Ihren Gäste das Leben in der Wohnung einfacher zu gestalten, können Sie auch Bedienungsanleitungen für Öfen oder Fernseher beilegen oder gar eine Art Willkommens Buch erstellen, in dem Sie Ihren Gästen auch Anregungen und Tipps zu Freizeitaktivitäten und Restaurants in Ihrer Region geben können.
Schreiben und veröffentlichen Sie Ihr Inserat
Jetzt ist es Zeit die Beschreibung Ihrer Ferienwohnung zu verfassen. Versuchen Sie sich auch hier von der Masse abzuheben und meiden Sie stereo-typische Beschreibungen, die auf alle Ferienwohnungen in Ihrer Gegend passend würden. Überlegen Sie sich, was Ihre Wohnung so besonders macht. Was können Gäste bei Ihnen und niemandem sonst finden? Neben einem sehr gut geschriebenen Text (und einer ebenso guten Übersetzung in die für Ihre Gäste wichtigsten Sprachen) sollten Sie auch an Fotos denken. Falls Sie selbst keine Fotografie Fertigkeiten und Ausrüstung haben, fragen Sie jemand anderen um Hilfe oder bezahlen Sie einen professionellen Fotografen für diesen kurzen Auftrag.
Sobald alles bereit ist, laden Sie die Beschreibungen hoch: Auf Ihrer eigenen Webseite, auf Social Media Kanälen und als Inserat auf ausgewählten Buchungsplattformen.
Geben Sie Ihre Einnahmen an, zahlen Sie die notwendigen Abgaben und Steuern
Alle Einnahmen müssen natürlich besteuert werden. Hier kann Ihre lokale Gemeinde bzw. das Finanzamt am besten weiterhelfen. Sollten Sie weitere Fragen haben, raten wir Ihnen sich an einen Anwalt zu wenden.
Nach diesem ausführlichen Artikel ist Ihnen hoffentlich klar, ob Sie FeWo Vermieter werden möchten oder lieber nicht! Falls Sie sich dafür entscheiden, Ihre Wohnung Gäster zur Verfügung zu stellen, so haben Sie mit diesem Artikel auch schon eine Anleitung, wie Sie diese Vorhaben angehen können. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg dabei!
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