Tras un par de años durante los cuales el turismo internacional ha desaparecido casi por completo, parece que en la recta final de 2021 volveremos a ver a los turistas extranjeros en España.
Se trata de una noticia muy esperada por los profesionales del sector turístico de nuestro país, que durante la pandemia han dependido el turismo interior, pero tienen muy claro que, al final del día, es la demanda internacional la que verdaderamente nutre al gremio.
En este contexto de reactivación es lógico que muchos se planteen la opción de poner su casa en alquiler vacacional, rentabilizándola así durante los meses en los que está desocupada, o de invertir en apartamentos para alquilarlos a turistas.
¿Debería tirarme a la piscina? ¿Tendré madera de propietario? ¿Es rentable un alquiler vacacional? ¿Cómo puedo evitar que los turistas destrocen mi propiedad? ¿Cuál es la mejor forma de promocionar mi alquiler turístico?
A menudo, la gente no se atreve a iniciar un negocio que le puede llegar a dar unos ingresos considerables por miedo a no saber cómo contestar este tipo de preguntas.
Con el objetivo de que esto no te ocurra a tí también hemos elaborado este artículo, en el que esperamos aclarar todas las dudas que puedas tener e iluminarte un poco el camino hacia el éxito en el alquiler vacacional a extranjeros.
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¿Deberías empezar un negocio de alquiler vacacional?
El mercado de alquileres vacacionales es cada vez más popular, y año tras año son más los que prefieren esta opción antes que un hotel (porque es más conveniente, por ser una experiencia más personal, porque quieren sentirse como un vecino más durante sus vacaciones, etc.).
¿Es, por lo tanto, una inversión atractiva? Sí. ¿Es posible rentabilizarla? Por supuesto. Ahora bien, tendrás que estar pendiente de coordinar todos los aspectos del negocio.
Si bien hay muchísima demanda de alquileres vacacionales, también hay mucha oferta, y tu trabajo como propietario será desmarcarse del resto para llamar la atención de clientes potenciales. Después de una crisis, siempre hay cambios de hábitos en la forma de consumir y también hay una necesidad de innovar. Si quieres destacar, adáptate al entorno y busca modelos de turismo nuevos (como el turismo slow, el turismo sostenible o los nómadas digitales) para poder atraer a turistas.
Además, ahora los viajeros podrán ser más exigentes en sus elecciones de alojamientos, así que procura, por ejemplo, cumplir todos los protocolos de higiene para conseguir huéspedes.
También tendrás que compaginar todas las tareas que supone llevar un negocio como este (estar disponible para posibles emergencias de los huéspedes, gestionar las reservas, ajustar los precios a las temporadas altas y bajas y demás).
Pero que esto no asuste a nadie: dedicándole un poco de tiempo y esfuerzo, este negocio puede florecer e incluso llegar a ser la principal fuente de ingresos de un propietario (¡Ya hay gente viviendo este sueño!). Además, hay varias maneras de poder llevar el timón de un alquiler vacacional sin dedicarle tanto tiempo y esfuerzo: contar con la ayuda de un gestor de propiedades o contratar un software para alquileres vacacionales que te ayude a gestionar todos tus anuncios y calendarios, y automatizar procesos relacionados con las reservas (y no, ¡no son soluciones muy costosas!).
Otra pregunta muy común es si sale más a cuenta alquilar a extranjeros por períodos de corta estancia o alquilar de manera más tradicional por largas estancias.
Hay muchos pros y contras que se deben tener en consideración a la hora de comparar estos dos modelos de negocio (y los puedes leer en este artículo más extenso en el que comparamos alquileres de larga estancia y de corta estancia), pero en resumen, el alquiler de corta estancia supone más trabajo por parte del propietario pero, sin embargo, otorga más flexibilidad y es notablemente más rentable que los alquileres tradicionales.
Las dudas existenciales más comunes
Si alquilo mi casa de vacaciones, ¿voy a poder seguir utilizándola como segunda residencia?
¡Por supuesto! Al fin y al cabo, la persona responsable de gestionar la disponibilidad del alojamiento serás tú. Si quieres utilizarlo como segunda residencia durante un tiempo, basta con que cierres el calendario a nuevas reservas.
Me da miedo que los huéspedes destrocen mi vivienda vacacional
Este es el mayor miedo de muchos propietarios que, después de deliberar acerca de los pros y los contras de tener un alquiler vacacional, deciden no tirar adelante con el negocio para evitar que alguien destroce su propiedad.
En realidad, las historias de terror que todos hemos oído sobre huéspedes malísimos y propietarios con “mala suerte” se pueden evitar llevando a cabo ciertas prácticas de seguridad y dirigiendo las campañas de marketing a los huéspedes que intuímos no serán, de entrada, conflictivos. Además, también puedes contar con un seguro específico para este tipo de problemas.
¿Quieres saber más sobre este tema? Echa un vistazo a nuestro artículo sobre cómo evitar a huéspedes problemáticos.
¿Puedo gestionar un alquiler vacacional si no vivo cerca de la propiedad?
Muchos propietarios no viven cerca de sus propiedades, ya que muchas veces estas son inversiones en áreas de mucha demanda de alquileres vacacionales, o simplemente son la residencia de verano del propietario, y por lo tanto está en otro lugar que su residencia principal.
¿Cómo hacerlo, pues, si no puedes acercarte ni siquiera a recibir a los huéspedes, a limpiar la propiedad entre reserva y reserva, y tampoco puedes vigilarla cuando está vacía?
Existen varias opciones si un propietario tiene este problema. Por un lado, existen ya muchas empresas que se encargan de los procesos de check-in, de la limpieza y de todo lo que necesite de presencia humana en la propiedad. También se pueden automatizar los procesos de check-in y check-out mediante candados o cerraduras automáticas que funcionan con códigos y se pueden configurar a distancia. Y, para el tema de la seguridad de tu propiedad cuando esta no está ocupada, siempre va bien tener un par de ojos de más en la zona, ya sean de un vecino, amigo o un conserje que pueda ir echándole un vistazo a la vivienda.
¿Puedo anunciar mi propiedad sin tener que pagar publicidad?
Sí, y en este caso tu mayor aliado será Internet, más específicamente las redes sociales (la mayoría de las cuales son totalmente gratuitas). Facebook será con el que podrás llegar a más público si creas una página para tu negocio y añades un botón de “Reservar”. Por otro lado, podrás usar Instagram para vender visualmente tu propiedad.
No te olvides tampoco de la importancia del SEO a la hora de aumentar las visitas a tu sitio web; cuidarlo es imprescindible.
En cuanto a los anuncios propiamente dichos (es decir, aquellos en los que describes tu propiedad, muestras fotografías de las estancias y demás), hay muchas páginas, como Airbnb o HomeAway, que te cobrarán una comisión por anunciarte en ellas, y otras que puede que no te cobren hasta que no recibas una reserva.
Las tarifas de estas páginas suelen variar bastante, así que si quieres informarte bien sobre este tema puedes leer nuestro artículo sobre las mejores webs para anunciar tu alquiler vacacional.
Si quieres ahorrarte estas comisiones, crea tu propia página web para anunciar tú mismo tu propiedad. Para poder hacerlo, lo mejor es contar con un buen software para alquileres vacacionales, ajustado a tus necesidades y a las de tus huéspedes.
Lodgify ofrece infinidad de servicios además de facilitar el trabajo y ahorrar tiempo a los propietarios que lo utilizan. Si quieres ver con tus propios ojos cómo de rentable sale un software como el de Lodgify en comparación con pagar las tasas de Airbnb, puedes echarle un vistazo a nuestro artículo sobre el coste real de Airbnb.
¿Qué pasa si no sé llevar el papeleo y los temas legales? ¿Qué repercusiones tendría?
En este último par de años hemos oído y leído innumerables noticias sobre los vacíos legales existentes en el mercado del alquiler vacacional, los problemas causados por los alojamientos turísticos ilegales y mucho más.
Es cierto que, si no sigues las pautas legales, podrías ser multado y obligado a pagar por el incumplimiento de la normativa, pero la realidad es que no es tan complicado conseguir que tu alquiler vacacional lo lleve todo en regla y esté dentro de la legalidad.
Al ser el negocio de los alquileres vacacionales una pequeña inversión, no hay demasiadas exigencias legales y, una vez tienes claros los pasos que hay que seguir, no tiene ninguna pérdida.
No tendrás que crear una empresa para poder alquilar tu vivienda a turistas, pero sí que tendrás que solicitar permisos y demás (dependiendo de en qué zona esté tu vivienda, y en qué comunidad autónoma) y pagar los impuestos correspondientes, pues, al fin y al cabo, estamos hablando de una actividad económica.
Si aún así se te atragantan los temas legales, puedes plantearte pedir ayuda a tu asociación de alquiler vacacional más cercana, pues éstas proveen asistencia y consejo legal a sus miebros.
Pasos a seguir para empezar un negocio de alquileres vacacionales
Antes de iniciar un negocio de alquiler vacacional para extranjeros es muy importante conocer los pasos a seguir para hacerlo con éxito. Por suerte, en este artículo los hemos recopilado todos. Sigue leyendo para conocerlos.
Elabora un plan de negocio
Una de las claves a la hora de abrir un alquiler vacacional es tener claro el tipo de negocio que se quiere llevar a cabo y estar preparados para afrontar todas las contingencias que pudiesen surgir.
La mejor manera de hacerlo es elaborando un documento en el que aparezcan detallados tu cliente tipo, la competencia, una estimación de los ingresos y gastos que esperas…
Puedes comenzar a hacerlo con nuestro modelo de plan de negocios para apartamentos turísticos, ¡totalmente gratis!
Pon a punto la propiedad
Es de vital importancia preparar tu vivienda para recibir a los huéspedes. Reforma, amuebla y redecora todo lo que necesites.
Si te organizas y planificas, esta inversión no tiene por qué ser extremadamente costosa: prioriza con el presupuesto y compra cosas que te vayan a durar.
Súmate al DIY si quieres darle un toque personal sin gastarte demasiado y elige los elementos clave con gusto.
Puedes preparar un pack de bienvenida para que la llegada de los huéspedes sea más cálida. Haz detalles personalizados, por ejemplo, si sabes que va a venir una familia con niños pequeños puedes dejar libros para colorear o algún juguete. También puedes preparar una muestra de comidas locales para los más curiosos o ser previsor y si por ejemplo es verano, dejar crema de sol en el baño.
Ten en cuenta que, pese a encontrarnos en la recta final de la pandemia, sigue siendo importante proteger tu alquiler vacacional del Covid. Desinfecta toda la propiedad a conciencia, sobre todo aquellos instrumentos que los huéspedes vayan a usar más. Proporciona los desinfectantes de manos que creas necesarios y mantén a los huéspedes informados en todo momento de las medidas de prevención que deben seguir en la propiedad.
También, para restablecer la confianza con los clientes, es importante crear protocolos de seguridad para reducir los riesgos. Algunas de las directrices y recomendaciones que deberías seguir son:
- Mantener la higiene en las habitaciones protegiendo mantas, almohadas y reducir textiles o decoraciones innecesarias para evitar más puntos de infección.
- Siempre que sea posible, hacer tareas de mantenimiento cuando los huéspedes estén en el alojamiento (cuando sea inevitable, se respetarán las medidas de seguridad).
- Personal y clientes tendrán que mantener las distancias, lavarse regularmente las manos y usar mascarilla, entre otros.
Idea cómo darás la bienvenida
Es importante que los huéspedes tengan a su alcance toda la información necesaria del alojamiento y por qué no, del país o región que estén visitando.
Crea una guía de bienvenida para conseguir una experiencia única y cercana con los huéspedes. En ella deberás incluir puntos esenciales como tu contacto o la localización y el acceso a la vivienda, pero también puedes añadir lugares de interés turístico, restaurantes y cafeterías, cómo funciona el transporte público o algunos consejos para conocer mejor la zona.
Puedes enviar la guía unos días antes de la llegada de los huéspedes o que puedan acceder a ella en todo momento desde la página web. Deja las puertas abiertas por si en algún momento necesitan ayuda o quieren recomendaciones sobre la ciudad que puedan acudir a ti.
Consigue la cédula de habitabilidad y la licencia turística
Este punto depende de las regulaciones que tenga cada comunidad autónoma o zona, así que lo mejor es ir a informarse bien al departamento de cada comunidad correspondiente, como por ejemplo las Consejerías de Turismo. Lo que todo alquiler vacacional necesita es obtener una licencia turística, y para que te la den necesitarás reunir ciertas condiciones, entre ellas haber obtenido anteriormente una cédula de habitabilidad.
También es necesaria la comunicación de la entrada del inquilino a la policía, y en algunas zonas puede que tengas que informar a la comunidad de vecinos sobre tu actividad económica, o incluso pedir permiso para desarrollarla.
Establece un precio
No pongas un precio demasiado bajo, pero tampoco uno demasiado alto: ambas prácticas pueden costarte dinero. Lo mejor es que estudies a tu competencia, veas qué precios tienen los apartamentos en tu zona con las mismas características que tu vivienda. Ten en cuenta, también, todos tus gastos para que el negocio te salga factible. Te recomendamos, también, que varié el precio de tu vivienda dependiendo de si la reserva se hace en temporada alta o baja.
Lo ideal es conseguir un 75% por ciento de ocupación en tu calendario: esto sería una señal de que el precio es el más adecuado.
Redacta un contrato de alquiler vacacional
Tener a mano un contrato para tu alojamiento es bueno tanto para ti como para tu huésped, y puede ahorrar muchos dolores de cabeza. En este podrás incluir las condiciones de la estancia y el uso de tu vivienda, temas como política de cancelación o la información detallada de ambas partes.
¿No sabes cómo empezar a redactarlo? Prueba a descargar nuestro modelo de contrato de alquiler vacacional, ¡totalmente gratis!
Fija unas normas para tu vivienda
Otra muy buena práctica es mostrar a tus huéspedes las normas de tu alojamiento y, si es el caso, de la comunidad de vecinos. Recuerda que estas normas deberán estar reflejadas en el contrato de alquiler vacacional que el huésped haya firmado anteriormente, para que a posteriori no haya problemas sobre estas.
Ayuda a que los huéspedes hagan un buen uso de la vivienda dándoles información básica y necesaria sobre aparatos electrónicos, electrodomésticos o incluso sobre temas relacionados con el reciclaje o el ruido.
Piensa que muchos de los turistas que lleguen no hablarán español, así que puedes preparar varios carteles en diferentes idiomas – o al menos en inglés – con las normas a seguir.
Crea y publica tus anuncios
Ahora es el momento de crear la descripción de tu propiedad de la mejor manera posible. Intenta no ser un “anuncio más” y huye de los clichés tipo “vistas espectaculares” o “bonito”. Céntrate en aquello que tú tienes y tus competidores no (en cosas más específicas) y narra con buen estilo lo que supondría quedarse en tu vivienda. Ah, y complementa tu anuncio con fotos de alta resolución y tomadas desde el ángulo que más favorezca a tus estancias.
Una vez tengas todo esto preparado, es momento de buscar aquellas plataformas en las que quieras que tu propiedad aparezca anunciada: webs de anuncios y/o páginas web propias.
Si vas a dirigirte a turistas internacionales, tu página web deberá tener la posibilidad de cambiar el idioma (chino, inglés, francés, portugués…). No pienses que solo con inglés servirá, no todo el mundo lo habla y además, mucha gente se siente más cómoda con páginas webs que permitan poner su lengua materna.
Adaptar el sitio web hará que aumente considerablemente el potencial del negocio, rompiendo así barreras con los posibles clientes. Reflexiona y piensa a qué clientes quieres llegar y decide qué lenguas van a ser necesarias para conseguirlo.
Declara los impuestos necesarios
Por último, asegúrate siempre de que tu propiedad está con todos los papeles en regla. No sólo es una obligación legal, sino que también te facilitará mucho las cosas de cara a declarar los ingresos de tu alquiler vacacional.
Uno de los documentos más importantes que debes ofrecer a tus huéspedes es la factura del alquiler vacacional, que te permitirá tener registrados todos los ingresos de tu propiedad a lo largo del año.
Conclusión
Ahora ya lo sabes, si estás pensando seriamente convertirte en el propietario de un alquiler vacacional, no temas por lo desconocido y pon en práctica los pasos que te señalamos en este artículo. ¡Puede que le saques muchísimo partido!
Esperamos que este artículo te haya resultado de utilidad. Si te ha quedado alguna duda, ¡no te lo pienses y cuéntanosla en los comentarios!
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