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Cómo preparar tu alquiler vacacional para el turismo internacional
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Cómo preparar tu alquiler vacacional para el turismo internacional

Aunque no se preveía un futuro muy brillante para el turismo internacional durante este año, el el Barómetro del Turismo Internacional de la Organización Mundial del Turismo apunta que el sector está empezando a recuperarse en algunas regiones. 

El sector turístico es un pilar fundamental para la economía del país, así pues, la reactivación tendrá que ser de una forma responsable para proteger empleos y empresas. Tampoco debemos olvidarnos de que, aunque el turismo interior es una buena solución para paliar los efectos de la crisis,, la demanda internacional  es la que al fin y al cabo llena alojamientos, restaurantes y visita museos durante verano en nuestro país. 

La reactivación también dependerá del sector aéreo, ya que la gran mayoría de los turistas extranjeros que llegan a España lo hacen en avión: un 82% en 2019. Será importante que los aeropuertos implementen protocolos sanitarios para garantizar la seguridad de trabajadores y viajeros.

Todos estos cambios han provocado que la gente tenga más miedo a la hora de viajar. Aun así, muchos turistas no permitirán que el miedo les frene. Una muy buena alternativa para reducir las probabilidades de contagiarse al viajar, es elegir alquileres vacacionales antes que alojarse en hoteles, ya que es más fácil evitar el contacto con otras personas y es seguro.

Probablemente te hayas planteado ¿debería yo también tirarme a la piscina de los alquileres vacacionales? Ya sea porque tienes una casa de verano que quieres rentabilizar los meses que tú no la ocupas, o porque quieres invertir en un apartamento (o más de uno) para alquilarlo a turistas, sabemos que da vértigo empezar algo así.

¿Tengo madera de propietario? ¿Me va a salir rentable? ¿Cómo puedo evitar que los turistas destrocen mi propiedad? ¿Cuál es la mejor manera para promocionar mi alquiler turístico?

A menudo la gente no se atreve a iniciar un negocio que le puede llegar a dar unos ingresos considerables, por miedo a no saber cómo contestar este tipo de preguntas.

Hoy tenemos como objetivo aclarar todas vuestras dudas e iluminaros un poco el camino hacia el alquiler vacacional a extranjeros.

¿Deberías empezar un negocio de alquiler vacacional?

El mercado de alquileres vacacionales es cada vez más popular, y año tras año son más los que prefieren esta opción antes que un hotel (porque es más conveniente, por ser una experiencia más personal, porque quieren sentirse como un vecino más durante sus vacaciones, etc.).

¿Es, por lo tanto, una inversión atractiva? Sí. ¿Es posible rentabilizarla? Por supuesto. Ahora bien, tendrás que estar pendiente de coordinar todos los aspectos del negocio.

Si bien hay muchísima demanda de alquileres vacacionales, también hay mucha oferta, y tu trabajo como propietario será desmarcarse del resto para llamar la atención de clientes potenciales. Después de una crisis, siempre hay cambios de hábitos en la forma de consumir y también hay una necesidad de innovar. Si quieres destacar, adáptate al entorno y busca modelos de turismo nuevos (como la sostenibilidad y ecología o digitalización de procesos) para poder atraer a turistas.

Además, ahora los viajeros podrán ser más exigentes en sus elecciones de alojamientos, así que procura, por ejemplo, cumplir todos los protocolos de higiene para conseguir huéspedes.

También tendrás que compaginar todas las tareas que supone llevar un negocio como este (estar disponible para posibles emergencias de los huéspedes, gestionar las reservas, ajustar los precios a las temporadas altas y bajas y demás).

Pero que esto no asuste a nadie: dedicándole un poco de tiempo y esfuerzo, este negocio puede florecer e incluso llegar a ser la principal fuente de ingresos de un propietario (¡Ya hay gente viviendo este sueño!). Además, hay varias maneras de poder llevar el timón de un alquiler vacacional sin dedicarle tanto tiempo y esfuerzo: contar con la ayuda de un gestor de propiedades o contratar un software para alquileres vacacionales que te ayude a gestionar todos tus anuncios y calendarios, y automatizar procesos relacionados con las reservas (y no, no son soluciones muy costosas, además).

Otra pregunta muy común es si sale más a cuenta alquilar a extranjeros por períodos de corta estancia o alquilar de manera más tradicional por largas estancias.

Hay muchos pros y contras que se deben tener en consideración a la hora de comparar estos dos modelos de negocio (y los puedes leer en este artículo más extenso en el que comparamos alquileres de larga estancia y de corta estancia), pero en resumen, el alquiler de corta estancia supone más trabajo por parte del propietario pero, sin embargo, otorga más flexibilidad y la posibilidad de sacar mucho más partido económicamente hablando.

Las dudas existenciales más comunes

Si alquilo mi casa de vacaciones, ¿voy a poder seguir utilizándola como segunda residencia?

Por descontado. Como serás tú quien gestione las reservas y sea el último responsable de disponer el calendario para los huéspedes, siempre puedes suprimir la disponibilidad de los días en los que quieras disfrutar de tu propiedad.

Me da miedo que los huéspedes destrocen mi vivienda vacacional

Este es el mayor miedo de muchos propietarios que, después de deliberar acerca de los pros y los contras de tener un alquiler vacacional, deciden no tirar adelante con el negocio para evitar que alguien destroce su propiedad.

Pero en realidad, las historias de terror que todos hemos oído sobre huéspedes malísimos y propietarios con “mala suerte” se pueden evitar llevando a cabo ciertas prácticas de seguridad y dirigiendo las campañas de marketing a los huéspedes que intuimos no serán, de entrada, conflictivos. Además, también puedes contar con un seguro del hogar que te solucione este tipo de problemas.

¿Quieres saber más sobre este tema? Echa un vistazo a nuestro artículo sobre cómo evitar a huéspedes que nos pueden crear problemas.

¿Puedo gestionar un alquiler vacacional si no vivo cerca de la propiedad?

Muchos propietarios no viven cerca de sus propiedades, ya que muchas veces estas son inversiones en áreas de mucha demanda de alquileres vacacionales, o simplemente son la residencia de verano del propietario, y por lo tanto está en otro lugar que su residencia principal.

¿Cómo hacerlo, pues, si no puedes acercarte ni siquiera a recibir a los huéspedes, a limpiar la propiedad entre reserva y reserva, y tampoco puedes vigilarla cuando está vacía?

Existen varias opciones si un propietario tiene este problema. Por un lado, existen ya muchas empresas que se encargan de los procesos de check-in, de la limpieza y de todo lo que necesite de presencia humana en la propiedad. También se pueden automatizar los procesos de check-in y check-out mediante candados o cerraduras automáticas que funcionan con códigos y se pueden configurar a distancia. Y, para el tema de la seguridad de tu propiedad cuando esta no está ocupada, siempre va bien tener un par de ojos de más en la zona, ya sean de un vecino, amigo o un conserje que pueda ir echándole un vistazo a la vivienda.

¿Puedo anunciar mi propiedad sin tener que pagar publicidad?

Sí, y en este caso tu mayor aliado será internet, más específicamente las redes sociales (la mayoría de las cuales son totalmente gratuitas). Facebook será con el que podrás llegar a más público si creas una página para tu negocio y añades un botón de “Reservar”. Por otro lado, podrás usar Instagram para vender visualmente tu propiedad.

Además, el SEO es imprescindible para aumentar las visitas a tu sitio web.

En cuanto a los anuncios propiamente dichos (es decir, aquellos en los que describes tu propiedad, muestras fotografías de las estancias y demás), hay muchas páginas, como Airbnb o HomeAway, que te cobrarán una comisión por anunciarte en ellas, y otras que puede que no te cobren hasta que no recibas una reserva.

Las tarifas de estas páginas suelen variar bastante, así que si quieres informarte bien sobre este tema puedes leer nuestro artículo sobre las mejores webs para anunciar tu alquiler vacacional.

Si quieres ahorrarte estas comisiones, crea tu propia página web para anunciar tú mismo tu propiedad. Para poder hacerlo, lo mejor es contar con un buen software para alquileres vacacionales, ajustado a tus necesidades y a las de tus huéspedes.

Lodgify ofrece infinidad de servicios además de facilitar el trabajo y ahorrar tiempo a los propietarios que lo utilizan. Si quieres ver con tus propios ojos cómo de rentable sale un software como el de Lodgify en comparación con pagar las tasas de Airbnb, puedes echarle un vistazo a nuestro artículo sobre el coste real de Airbnb.

Otra opción es registrarte en la asociación de turismo de tu zona y hacer mucho networking en persona.

¿Qué pasa si no sé llevar el papeleo y los temas legales? ¿Qué repercusiones tendría?

En este último par de años hemos oído y leído innumerables noticias sobre los vacíos legales en el mercado del alquiler vacacional, la cantidad de alquileres vacacionales ilegales y mil historias más. Es cierto que, si no sigues las pautas legales, podrías ser multado y obligado a pagar por el incumplimiento de la normativa, pero la realidad es que no es tan complicado conseguir que tu alquiler vacacional lo lleve todo en regla y esté dentro de la legalidad.

Al ser el negocio de los alquileres vacacionales una pequeña inversión, no hay muchas exigencias legales y, una vez tienes claros los pasos que hay que seguir, no tiene ninguna pérdida. No tendrás que crear una empresa para poder alquilar tu vivienda a turistas, pero sí que tendrás que solicitar permisos y demás (dependiendo de en qué zona esté tu vivienda, y en qué comunidad autónoma) y pagar los impuestos correspondientes, pues, al fin y al cabo, estamos hablando de una actividad económica. ¿Quieres saber cuáles son estas exigencias legales? Sigue leyendo, que te lo explicaremos con sumo detalle.

Pasos a seguir para empezar un negocio de alquileres vacacionales

Prepara físicamente tu vivienda vacacional

Antes de ponerte con todo lo demás, deberás preparar tu vivienda para recibir a los huéspedes. Reforma, amuebla y redecora todo lo que necesites.

Si te organizas y planificas, esta inversión no tiene por qué ser extremadamente costosa: prioriza con el presupuesto y compra cosas que te vayan a durar.

Súmate al DIY si quieres darle un toque personal sin gastarte demasiado y elige los elementos clave con gusto.

Puedes preparar un pack de bienvenida para que la llegada de los huéspedes sea más cálida. Haz detalles personalizados, por ejemplo, si sabes que va a venir una familia con niños pequeños puedes dejar libros para colorear o algún juguete. También puedes preparar una muestra de comidas locales para los más curiosos o ser previsor y si por ejemplo es verano, dejar crema de sol en el baño.

Ten en cuenta que es importante proteger tu alquiler vacacional del Coronavirus: desinfecta toda la propiedad a conciencia, sobre todo aquellos instrumentos que los huéspedes vayan a usar más. Proporciona los desinfectantes de manos que creas necesarios y mantén a los huéspedes informados en todo momento de las medidas de prevención que deben seguir en la propiedad.

También, para restablecer la confianza con los clientes, es importante crear protocolos de seguridad para reducir los riesgos. Algunas de las directrices y recomendaciones que deberías seguir son:

  • Mantener la higiene en las habitaciones protegiendo mantas, almohadas y reducir textiles o decoraciones innecesarias para evitar más puntos de infección.
  • Siempre que sea posible, hacer tareas de mantenimiento cuando los huéspedes estén en el alojamiento (cuando sea inevitable, se respetarán las medidas de seguridad).
  • Personal y clientes tendrán que mantener las distancias, lavarse regularmente las manos y usar mascarilla, entre otros.

Idea cómo darás la bienvenida

Es importante que los huéspedes tengan a su alcance toda la información necesaria del alojamiento y por qué no, del país o región que estén visitando.

Crea una guía de bienvenida para conseguir una experiencia única y cercana con los huéspedes. En ella deberás incluir puntos esenciales como tu contacto o la localización y el acceso a la vivienda, pero también puedes añadir lugares de interés turístico, restaurantes y cafeterías, cómo funciona el transporte público o algunos consejos para conocer mejor la zona.

Puedes enviar la guía unos días antes de la llegada de los huéspedes o que puedan acceder a ella en todo momento desde la página web. Deja las puertas abiertas por si en algún momento necesitan ayuda o quieren recomendaciones sobre la ciudad que puedan acudir a ti.

Consigue la cédula de habitabilidad y la licencia turística

Este punto depende de las regulaciones que tenga cada comunidad autónoma o zona, así que lo mejor es ir a informarse bien al departamento de cada comunidad correspondiente, como por ejemplo las Consejerías de Turismo. Lo que todo alquiler vacacional necesita es obtener una licencia turística, y para que te la den necesitarás reunir ciertas condiciones, además de haber obtenido anteriormente una cédula de habitabilidad.

También es necesaria la comunicación de la entrada del inquilino a la policía, y en algunas zonas puede que tengas que informar a la comunidad de vecinos sobre tu actividad económica, o incluso pedir permiso para desarrollarla.

Establece el precio

No pongas un precio demasiado bajo, pero tampoco uno demasiado alto: ambas prácticas pueden costarte dinero. Lo mejor es que estudies a tu competencia, veas qué precios tienen los apartamentos en tu zona con las mismas características que tu vivienda. Ten en cuenta, también, todos tus gastos para que el negocio te salga factible. Te recomendamos, también, que varié el precio de tu vivienda dependiendo de si la reserva se hace en temporada alta o baja.

Lo ideal es conseguir un 75% por ciento de ocupación en tu calendario: esto sería una señal de que el precio es el más adecuado.

Redacta un contrato de alquiler y unas normas para tu vivienda

Tener un contrato de alquiler es bueno tanto para ti como para tu huésped, y puede ahorrar muchos dolores de cabeza. En este podrás incluir las condiciones de la estancia y el uso de tu vivienda, temas como política de cancelación o la información detallada de ambas partes.

¿No sabes cómo empezar a redactar un contrato de alquiler vacacional?

También puedes redactar unas normas relacionadas tanto con el alojamiento y el uso de sus instalaciones como de la comunidad de vecinos si la propiedad se encontrara en una. Recuerda que estas normas deberán estar escritas el contrato de alquiler vacacional que el huésped haya firmado anteriormente, para que a posteriori no haya problemas sobre estas.

Ayuda a que los huéspedes hagan un buen uso de la vivienda dándoles información básica y necesaria sobre aparatos electrónicos, electrodomésticos o incluso sobre temas relacionados con el reciclaje o el ruido. 

Piensa que muchos de los turistas que lleguen no hablarán español, así que puedes preparar varios carteles en diferentes idiomas – o al menos en inglés – con las normas a seguir.

Crea y publica tus anuncios

Ahora es el momento de crear la descripción de tu propiedad de la mejor manera posible. Intenta no ser un “anuncio más” y huye de los clichés tipo “vistas espectaculares” o “bonito”. Céntrate en aquello que tú tienes y tus competidores no (en cosas más específicas) y narra con buen estilo lo que supondría quedarse en tu vivienda. Ah, y complementa tu anuncio con fotos de alta resolución y tomadas desde el ángulo que más favorezca a tus estancias.

Una vez tengas todo esto preparado, es momento de buscar aquellas plataformas en las que quieras que tu propiedad aparezca anunciada: webs de anuncios y/o páginas web propia.

Si vas a dirigirte a turistas internacionales, tu página web deberá tener la posibilidad de cambiar el idioma (chino, inglés, francés, portugués…). No pienses que solo con inglés servirá, no todo el mundo lo habla y además, mucha gente se siente más cómoda con páginas webs que permitan poner su lengua materna. Adaptar el sitio web hará que aumente considerablemente el potencial del negocio, rompiendo así barreras con los posibles clientes. Reflexiona y piensa a qué clientes quieres llegar y decide qué lenguas van a ser necesarias para conseguirlo.

Declara los impuestos necesarios

Deberás declarar todos los impuestos generados por tu alquiler vacacional en la renta anual como “rendimientos de capital inmobiliario”.

Conclusión

Ahora ya lo sabes, si estás pensando seriamente convertirte en el propietario de un alquiler vacacional, no temas por lo desconocido y pon en práctica los pasos que te señalamos en este artículo. ¡Puede que le saques muchísimo partido!

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