Die Vermietung von Ferienwohnungen in Österreich ist meist ein Leichtes aufgrund der durchaus starken Nachfrage. Besonders in der Skisaison, aber auch das ganze Jahr über in Städten wie Wien, kommen Gäste aus dem Aus- oder Inland und suchen fleißig nach einer Ferienwohnung.
Oftmals haben Ferienwohnungsinhaber eine Wohnung vor ein paar Jahren vererbt bekommen, die sie nun als Ferienwohnung umfunktionieren wollen. Doch immer mehr wollen sich auch ein festes zweites Standbein aufbauen und sehen in Ferienwohnungen eine verlässliche Einnahmequelle. Zwischen diesen beiden Typen gibt es einen kleinen Unterschied, besonders rechtlich. Denn ab einem gewissen Punkt geht es nicht mehr nur um die private Vermietung, sondern um ein Gewerbe, für das einige Voraussetzungen erfüllt werden müssen. Doch keine Sorge! Wir führen Sie in diesem Artikel durch die Vorgaben für die Vermietung Ihrer Ferienwohnung als Business und erklären Ihnen, wie Sie ein erfolgreiches Business führen können!
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Ab wann zählt meine Ferienwohnung als Gewerbe?
In Österreich wird bei der Vermietung von Ferienunterkünften besonders stark zwischen zwei Modellen unterschieden: der privaten Vermietung und der gewerblichen Beherbergung. In einem Artikel zu den Regelungen und der Rechtslage von Airbnb’s in Österreich haben wir diese Unterscheidung schon einmal genauer aufgegriffen. Wenn es um die private Vermietung geht, spricht man von der Privatzimmervermietung, die als häusliche Nebenbeschäftigung gilt. Hier ist wichtig, dass das vermietete Zimmer oder die Wohnung im eigenen Haus liegt und die Einnahmen nicht den Hauptteil der Gesamteinkünfte ausmachen dürfen. Es gibt zudem bestimmte Beschränkungen zu der Größe und Mitarbeitern.
Insgesamt liegt der Fokus also auf dem Umfang der Vermietung, der Art der Unterkunft und den unterschiedlichen rechtlichen Anforderungen, die je nach Vermietungsart variieren. Als Ferienwohnung zählt jede gewerbliche Beherbergung, einschließlich kurzfristiger Vermietungen von Wohnungen oder Häusern für einen Zeitraum zwischen 2 und 30 Tagen. Wie man schon am Namen erahnen kann, zählt das Vermietungsgeschäft bei einer gewerblichen Beherbergung automatisch als Gewerbe und als Ferienwohnungsinhaber muss man hier demnach auch ein Gewerbe anmelden und Sie brauchen einen Gewerbeschein.
Welche Bedingungen ändern sich, wenn meine Ferienwohnungsvermietung als Gewerbe angesehen wird?
Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Ferienwohnung in Österreich gewerblich zu vermieten, ergeben sich verschiedene Bedingungen, die in den österreichischen Gesetzen und Vorschriften festgehalten sind.
Ein Teil ist die soziale Absicherung laut dem Gewerblichen Sozialversicherungsgesetz (GSVG). Gemäß dem GSVG müssen Sie sich selbst versichern, wenn Sie ein Gewerbe betreiben oder selbstständig tätig sind. Bei der Sozialversicherungsanstalt der Selbständigen müssen Sie sich anmelden, sobald Ihre Einkünfte 6.010,92€ pro Jahr übersteigen. Ab hier gilt eine Übergangsregelung bis zu Einnahmen von 35.000€ im Jahr, denn wenn Sie unter diesem Betrag bleiben, gelten Sie als Kleingewerbe.
Zusätzlich kann im Thema Steuern die Frage der Umsatzsteuer relevant werden. Als gewerblicher Vermieter müssen Sie gegebenenfalls Umsatzsteuer auf Ihre Einkünfte erheben, insbesondere wenn diese einen bestimmten Schwellenwert überschreiten. In Österreich liegt diese Grenze momentan wie oben schon erwähnt bei einem jährlichen Umsatz von mehr als 35.000€. Wenn Sie diesen Betrag erreichen oder überschreiten, sind Sie verpflichtet, Umsatzsteuer zu erheben. Im Fall der Ferienwohnungsvermietung beträgt der Umsatzsteuersatz in der Regel 10%.
Diese Bedingungen und Verpflichtungen sind wichtige rechtliche Aspekte, die bei der gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen in Österreich zu beachten sind. Wir legen Ihnen ans Herz, dennoch noch einmal selbst zu recherchieren und sich gegebenenfalls Hilfe von einem Steuerberater oder einem Anwalt zu holen, um sicherzustellen, dass alle Vorschriften korrekt eingehalten werden und Sie nichts vergessen.
Wie führe ich erfolgreich ein Business?
Für die erfolgreiche Vermietung sollte man seine Ferienunterkunft nicht einfach als irgendeine Wohnung ansehen, sondern die Vermietung der Ferienwohnung(en) als Business ansehen. Damit einher geht dann auch die etwas ausgeprägtere Planung, eine eigene Marke hinter der Ferienwohnungsvermietung stehen zu haben und die allzeitige Optimierung des Gewerbes.
Business Plan
Einer der wichtigsten Schritte ist für all dies ein ordentlicher Business Plan. Im besten Fall sollten Sie den Business Plan vor der Eröffnung Ihrer Ferienwohnung erstellen, aber auch bei Änderungen der Strategie oder neuen Investitionen kann es mehr als hilfreich sein einen Business Plan aufzustellen. Er zwingt Sie dazu, Ihr Geschäft von allen Blickwinkeln zu betrachten und hilft, Stolperfallen zu umgehen. Ein Business Plan ermöglicht eine detaillierte finanzielle Planung, was nicht nur entscheidend für das Überleben von Ihrem Gewerbe ist, sondern auch in kleinem Maße für den laufenden Betrieb.
Sollten Sie außerdem groß investieren wollen und nach Investoren oder Kreditgebern suchen, ist ein Business Plan eine elementare Argumentationsgrundlage. Er zeigt, dass Sie Ihr Geschäft verstehen und einen klaren Plan für den Erfolg haben.
Folgende Bestandteile gehören grundsätzlich in einen Business Plan. Weitere Informationen hierzu können Sie auch unserem Artikel entnehmen oder sich den Leitfaden unten herunterladen.
- Zusammenfassung – Executive Summary: Ein knackiger Überblick über Ihr Unternehmen und dessen Ziele.
- Unternehmensanalyse – Was macht meine Ferienwohnungen besonders? Ein herausragender Einblick in die Einzigartigkeit Ihres Unternehmens und seiner Dienstleistungen.
- Branchenanalyse – Wie steht es um die Ferienwohnungsbranche? Eine gründliche Untersuchung der Branche, in der Ihr Gewerbe tätig ist.
- Kundenanalyse – Wer ist mein Kunde und wie spreche ich ihn an? Klare Definition Ihrer Zielgruppe und Strategien zu deren Ansprache.
- Konkurrenzanalyse – Was machen andere Gastgeber? Ein genauer Blick auf Ihre Konkurrenten, um Wettbewerbsvorteile zu identifizieren.
- Operativer Plan – Wie verwalte ich mein Business? Praktische Aspekte der Geschäftsführung und des Betriebs.
- Marketing Plan – Wie bewerbe ich meine Ferienwohnung? Strategien zur Steigerung der Sichtbarkeit und Anziehungskraft Ihres Gewerbes.
- Distributionsplan – Wo vermarkte ich meine Ferienimmobilie? Überlegungen zu Vertriebskanälen und Vermarktungsstrategien.
- Cash Flow / Einkommensplan: Eine detaillierte Planung Ihrer Einnahmen und Ausgaben.
- Finanzieller Plan: Eine umfassende finanzielle Strategie, um das Wachstum Ihres Gewerbes zu unterstützen.
- Ziele und Ausblick: Klar definierte Ziele und einen optimistischen Ausblick für die Zukunft Ihres Gewerbes.
- Anhang: Zusätzliche Unterlagen und Ressourcen, um Ihre Argumentation zu stützen.
Aufgabenteilung und hilfreiche Tools
Es ist erst einmal leicht gesagt “einfach” ein Business aus dem Ferienwohnungsgeschäft zu machen, doch hinter den ganzen Tipps wie der Erstellung einer Marke, mehr Strategie und gegebenenfalls Expansion, steckt ganz schön viel Manpower.
Besonders neben einem anderen Job oder mit mehreren Ferienwohnungen ist die alleinige Verwaltung unmöglich und auch mit der alleinigen Vermietung einer Ferienwohnung, ist es kein Wunder wenn man an seine persönlichen Grenzen stößt.
Zwischen Reinigung, Rechtlichem, Synchronisierung von Buchungen, Nachrichten und Buchhaltung ist ein Business ohne Hilfsmittel oft zu viel. Doch das ist kein Problem, weil mit der Erweiterung der Erwartungen auch eine Erweiterung der Ressourcen erfolgen kann. In einem Gewerbe im Ferienwohnungsbusiness, sollten Sie gegebenenfalls über folgende Punkte nachdenken:
Personal und Hilfskräfte nach Bedarf
Wenn Ihre Ferienwohnung oder Ihre Ferienwohnungen bereits als gewerbliche Beherbergung zählen, ist es für Sie in Österreich auch automatisch rechtlich erlaubt, Mitarbeiter anzustellen. Egal ob für die Buchhaltung, die Reinigung oder einen ganz anderen Bereich – holen Sie sich Unterstützung, wenn Sie stressfrei wachsen möchten.
Sie müssen selbstverständlich nicht in jedem Bereich direkt Vollzeit-Mitarbeiter anstellen, je nach Arbeitslast, können Hilfskräfte nach Bedarf einspringen und schon bei kleinem Budget, groß unterstützen.
Co-Gastgeber
Wenn Sie ein Ferienwohnungsbusiness führen, Ihnen das Risiko von Vollzeit-Mitarbeitern jedoch aufgrund möglicherweise fehlender Einkünfte zu hoch ist, ist ein Co-Gastgeber oft eine gute Idee. Ein Co-Gastgeber kann je nach Vereinbarung unterschiedlichste Aufgaben übernehmen und wird oft mit Prozentsätzen honoriert. Sie geben also einen gewissen Prozentsatz ihres Gewinnes ab, dafür, dass Ihnen Arbeit angenommen wird.
Ein Property-Management-System
Nehmen wir nun an Sie wollen nicht auch noch den Part des Managen vom Personal übernehmen und Sachen lieber in die eigene Hand nehmen. Für ein erfolgreiches Gewerbe in der Ferienwohnungsbranche, ist dann ein Channel Manager, verbunden mit einem sogenannten Property-Management-System (PMS) die perfekte Lösung.
Mit der Zeitersparnis durch die zeitgleiche Synchronisierung von Informationen auf Buchungsportalen, die automatisierbaren Nachrichten, dem einheitlichen Kalender und weiteren Integrationen, können Sie Zeit sparen und müssen dafür nicht direkt teure Mitarbeiter anstellen. Mit einem PMS ist Ihr Business schon einmal gut aufgestellt und außerdem bestens gerüstet um zu wachsen. Mit weiteren Tools, die bestenfalls sogar in das PMS integriert sind, können Sie dann die meisten Aufgaben Ihres Businesses nach Belieben automatisieren und sich so Stunden wertvoller Zeit sparen, die Sie in etwas anderes investieren können.
Weitere Tools
Doch was für Tools meinen wir denn jetzt? Die Sprache ist von Integrationen für ein PMS, die die Ferienwohnungssoftware erweitern und Ihr Gewerbe nahezu komplett selbstständig machen. Ob Sie Reinigungskräfte auf Zuruf zum Check-In und Check-Out (Turno) brauchen, Preise für Ihre Ferienwohnung automatisch ermittelt werden sollen, um die Auslastung zu steigern (Beyond, Pricelabs) oder Sie den Kautions- oder Gästemeldungsprozess vereinfachen möchten. Für jegliche Bereiche gibt es Spezialisten, die Ihnen und Ihrem Business Beihilfe leisten.
Recherche und Networking
In diesem Artikel haben wir nun öfter davon gesprochen, dass Sie als Gewerbe Teil der Ferienwohnungsbranche sind – nicht ohne Grund. Wichtig ist, dass Sie, um erfolgreich zu sein auch als Teil dieser Branche agieren. Doch was heißt das?
- Informieren Sie sich über die Zahlen, Daten, Fakten, Trends und Tendenzen in der Branche
- Blicken Sie über den Tellerrand, indem Sie auch Ihre Mitbewerber analysieren
- Tauschen Sie sich in der Branche aus: gehen Sie auf Messen, treten Sie in Vermieter-Foren ein und seien Sie bereit neues zu lernen und gelerntes weiterzugeben
Die Vermietung einer Ferienwohnung in Österreich als Gewerbe…
…ist also an ein paar extra Vorgaben wie auch in jedem anderen Land gebunden, kann aber sehr lukrativ sein. Wenn Sie einen richtigen Plan haben und auf die richtigen Ressourcen zurückgreifen, steht Ihrem Erfolg nichts im Wege!
Generell gilt für jedoch: Wenn Sie unsicher sind, ob und welche Vorgaben für Sie bestehen und ob Ihre Ferienwohnungsvermietung schon als Gewerbe angesehen wird , wenden Sie sich an einen Experten. Lassen Sie sich im Detail beraten und vermeiden Sie Ärgernisse, Geld- oder Freiheitsstrafen.
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