Si hay algo claro en el negocio de los alquileres vacacionales, y en cualquier otro negocio en general, es que al llevarse a cabo una compensación monetaria por parte de los huéspedes, tenemos que seguir las normativas que sean precisas para esta actividad en concreto. Si tenemos una propiedad y la estamos destinando al alquiler vacacional, no podemos olvidar que estamos recibiendo una serie de ingresos que tendremos que declarar a Hacienda.
La fiscalidad en un alquiler vacacional
Si decides iniciarte en el negocio de los alquileres vacacionales, debes tener en cuenta que las obligaciones fiscales pueden variar en función de determinados factores, como la duración del alquiler de la propiedad, los servicios que se ofrecen o la forma en la que se efectúa.
En el caso de que tu intención sea alquilar tu segunda residencia – una opción muy habitual entre propietarios – deberás tributar en dos períodos en un mismo año: el primer período corresponde al tiempo y rendimiento – del capital inmobiliario – sacado cuando alquiles tu vivienda (no te preocupes, podrás deducir los gastos necesarios de este tiempo) y el segundo período al tiempo por tener una segunda residencia.
La fiscalidad de un alquiler de vivienda vacacional también dependerá de si se trata de un “alquiler vacacional entre particulares” o “alquiler vacacional como actividad económica”.
Como ves, hay muchos elementos a tener en cuenta. ¡Sigue leyendo para conocer en profundidad sus diferencias!
El alquiler vacacional entre particulares
Generalmente, cuando una vivienda vacacional se alquila de una persona particular a otra persona particular, se considera que no es una actividad económica y, por lo tanto, las obligaciones fiscales son diferentes.
¿Cómo hay que declarar los ingresos?
El alquiler vacacional entre particulares en España obliga a los propietarios a declarar los ingresos que ha obtenido por el alquiler en su Declaración de la Renta, y tributar mediante IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Si no se ofrecen servicios de hostelería, esta actividad no se considera una actividad económica (cambiar las sábanas, limpiar la vivienda o el mantenimiento de esta no se consideran ¡tampoco servicios de hostelería!).
Durante los últimos años Hacienda ha intensificado las inspecciones sobre este tipo de ingresos e impone sanciones a aquellos que no los hayan declarado, así que procura tenerlo todo al día para no encontrarte con problemas.
¿Qué tipo de facturación es la adecuada?
El alquiler entre particulares, tanto si se trata de alquileres vacacionales como si son garajes o anexos de las propiedades, está exento de IVA.
Contrato de alquiler vacacional entre particulares
Cuando alquiles tu vivienda vacacional a otro particular, es importante que quede constatado en un documento, conforme se ha aceptan las condiciones del pago, reserva, fianza, etc.
Si bien no es obligatorio contar con un contrato de alquiler vacacional en España (excepto Andalucía), es muy recomendable usarlo para evitar problemas legales o disputas con los huéspedes.
Puedes hacerte con una plantilla para contrato de alquiler vacacional entre particulares rellenando el siguiente formulario:
El alquiler vacacional como actividad económica
El alquiler de una propiedad deja de ser una actividad entre particulares para ser considerado una actividad económica cuando el alquiler vacacional se hace de forma continuada en el tiempo o cuando se ofrecen servicios asistidos complementarios propios de la industria hotelera, como podrían ser por ejemplo las comidas.
¿Cómo hay que declarar los ingresos?
Para poder alquilar una propiedad vacacional y ejercer una actividad económica de turismo, deberemos elegir entre darnos de alta como autónomo o constituir una sociedad mercantil.
Como ocurre con cualquier otra actividad, deberemos cumplir con todas las obligaciones fiscales y declarar los impuestos que correspondan en cada caso. Además, tendremos que darnos de alta en el censo de empresarios y profesionales, así como en alojamiento turístico extrahotelero del Impuesto sobre Actividades Económicas.
¿Qué tipo de facturación es la adecuada?
Al desarrollar una actividad económica deberemos contabilizar y hacer facturas de todos los alquileres y servicios que prestemos, ya estén sujetos a IVA.
El alquiler de una vivienda vacacional no está sujeto a IVA, pero sí deberemos declarar el IVA de aquellos servicios complementarios que sean propios de la actividad de hospedaje, como son los servicios de comida, restauración u otras actividades de turismo.
Y recuerda: los servicios de limpieza de la vivienda, el cambio de ropa de cama en el check-in o check-out del alquiler, la limpieza de zonas comunes, la asistencia técnica, el mantenimiento y/o las reparaciones de la vivienda no son considerados servicios de la industria hotelera, y por lo tanto también están exentos de IVA.
Conclusión
Cumplir con las obligaciones fiscales de tu alquiler vacacional es muy importante para no encontrarte en situaciones indeseadas con Hacienda. Hemos visto que, dependiendo de tus objetivos y el uso que le des a tu propiedad, la fiscalidad puede cambiar.
Si necesitas ayuda para hacer la declaración, siempre puedes acudir a un asesor fiscal para guiarte. También puedes leer nuestro artículo sobre cómo declarar el alquiler de tu vivienda vacacional aquí.
