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↓ Ultime novità sulla cedolare secca per affitti brevi 2026
Aggiornato giugno 2026
La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025) ha ridefinito in modo significativo la tassazione degli affitti brevi, introducendo un sistema di aliquote progressive legato al numero di immobili. Qui trovi il quadro aggiornato, sintetizzato in 4 punti chiave:
| Numero immobili | Aliquota cedolare secca | Note |
|---|---|---|
| 1ª unità | 21% | Immobile scelto dal contribuente in dichiarazione |
| 2ª unità | 26% | Secondo immobile locato a fini turistici brevi |
| 3ª e 4ª unità | 30% | Nuova fascia; coesiste con la presunzione d’impresa |
| Oltre la 4ª | No cedolare | Si esce dal regime affitti brevi per privati |
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che permette a chi affitta immobili a uso abitativo per brevi periodi (contratti fino a 30 giorni) di tassare i canoni con un’aliquota fissa, al posto dell’IRPEF ordinaria e delle relative addizionali. Per gli affitti brevi nel 2026, la Legge di Bilancio (L. 199/2025) ha introdotto un sistema di aliquote progressive in base al numero di immobili: 21% sul primo, 26% sul secondo, 30% sul terzo e quarto. Dal terzo immobile, inoltre, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con obbligo di partita IVA.
In questo articolo abbiamo raccolto tutte le informazioni principali sulla cedolare secca per locazioni brevi: cos’è, le aliquote aggiornate con esempi di calcolo, quando scatta la partita IVA, come e quando si paga, e i casi particolari.
Ti lasciamo qui la guida completa sulla cedolare secca: una risorsa chiara e pratica con esempi, calcoli, casi particolari e consigli utili per capire quale regime fiscale si adatta davvero al tuo modo di affittare.
Scaricala gratuitamente e tienila sempre a portata di mano quando devi fare chiarezza tra cedolare, IRPEF, ritenute e scenari diversi. Se non vedi il form per scaricarla, clicca direttamente qui.
Che cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce, con un’unica imposta sostitutiva, l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali sul reddito da locazione, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di affitto.
Si applica agli immobili a uso abitativo (categorie catastali A, esclusa A/10) concessi in locazione da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Per gli affitti brevi, l’imposta si calcola sui corrispettivi lordi indicati nel contratto, senza l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime ordinario.
Con questo regime, se gestisci fino a 2 immobili in affitto breve non ti servirà aprire la partita IVA. Dal terzo immobile, invece, l’attività si presume imprenditoriale.
La cedolare secca si applica ai contratti di locazione a breve termine, ovvero quelli di durata non superiore a 30 giorni, imponibili solo sulle strutture concesse in godimento a terzi e non utilizzate come dimora dal proprietario.
Cedolare secca affitti brevi 2026: le nuove aliquote
Con la Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30 dicembre 2025, in vigore dal 1° gennaio 2026), l’art. 7 ha riscritto l’art. 4 del D.L. 50/2017 introducendo un sistema di aliquote progressive legato al numero di unità immobiliari destinate ad affitti brevi.
Il testo di legge stabilisce l’aliquota «del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente; del 26 per cento per un’ulteriore unità immobiliare; del 30 per cento per la terza e quarta unità immobiliare».
Quale immobile conviene mettere al 21%? Conviene attribuire l’aliquota più bassa (21%) all’immobile che genera il canone annuo più elevato, così da massimizzare il risparmio. La scelta si esercita in dichiarazione dei redditi e può essere riconsiderata negli anni successivi.
Attenzione al coordinamento normativo. La stessa Legge di Bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due il numero massimo di appartamenti gestibili in ambito non imprenditoriale: oltre i due immobili, l’attività si presume svolta in forma d’impresa, con obbligo di partita IVA. Questo crea un nodo interpretativo: l’aliquota del 30% sulla 3ª e 4ª unità prevista dal testo di legge coesiste con la presunzione d’impresa che scatta già dal 3° immobile. Il coordinamento tra le due norme attende chiarimenti ufficiali tramite circolari e risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate. In pratica, se arrivi al terzo immobile, parla con il tuo commercialista prima di scegliere il regime.
In fase di dichiarazione dei redditi: chi destina fino a due immobili agli affitti brevi può ancora usare il modello 730, indicando nella sezione B11 il codice 2 per l’immobile soggetto al 21% e il codice 3 per quello al 26%. Oltre i due immobili è obbligatorio il modello Redditi Persone Fisiche.
Quando scatta l’obbligo di Partita IVA
Dal 2026 la soglia che fa scattare la presunzione di attività imprenditoriale è stata abbassata: chi destina agli affitti brevi più di due appartamenti nello stesso anno fiscale è considerato, di fatto, un imprenditore. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti.
Superata la soglia scattano l’obbligo di apertura della partita IVA, gli obblighi contributivi INPS e il regime fiscale d’impresa (ordinario o forfetario, se accessibile), con maggiori adempimenti come fatturazione elettronica e contabilità.
Importante: il conteggio si fa per unità immobiliare, non per contratto né per stanza. Affittare più stanze all’interno dello stesso appartamento (o di massimo due) non fa scattare la presunzione d’impresa. Restano escluse dal calcolo le abitazioni gestite da soggetti diversi dal proprietario, come comodatari o sublocatori.
È importante notare che la cedolare secca si applica solo agli immobili destinati a locazioni turistiche brevi e non include le strutture extralberghiere gestite in forma imprenditoriale, come bed and breakfast o case vacanze con servizi.
Cedolare secca affitti brevi: esempi pratici di calcolo
Calcolare la cedolare secca è semplice: si applica l’aliquota ai corrispettivi lordi (canone più eventuali spese che costituiscono corrispettivo del contratto). Ecco alcuni esempi concreti.
Esempio 1 solo immobile
Marco affitta un appartamento a Roma e incassa 20.000 € l’anno da affitti brevi. È il suo unico immobile: aliquota 21%.
20.000 € × 21% = 4.200 € di cedolare secca. Marco resta sotto la soglia e non apre partita IVA.
Esempio 2 immobili
Giulia affitta due appartamenti: il primo rende 18.000 €, il secondo 12.000 €. Conviene mettere al 21% quello con il canone più alto.
- 1° immobile (18.000 €) × 21% = 3.780 €
- 2° immobile (12.000 €) × 26% = 3.120 €
- Totale cedolare = 6.900 €. Giulia resta nel perimetro non imprenditoriale ma deve usare il modello Redditi.
Esempio 3 immobili
Luca affitta tre appartamenti a fini turistici brevi. Avendo superato la soglia dei due immobili, per tutto l’anno l’attività si presume imprenditoriale: deve aprire la partita IVA e gestire la fiscalità in forma d’impresa. Sul piano della cedolare, il testo di legge prevede il 30% sulla terza unità, ma il coordinamento con la presunzione d’impresa va verificato con un commercialista.
Cedolare secca con Airbnb e portali online
Dal 2024 le piattaforme come Airbnb e Booking.com operano come sostituto d’imposta: trattengono e versano direttamente la ritenuta sulla cedolare secca per conto dell’host. Questa mossa di Airbnb è seguita alla chiusura di una controversia fiscale con l’Agenzia delle Entrate, con un pagamento di 576 milioni di euro per gli anni 2017-2021.
Affittare tramite intermediari non cambia la sostanza: l’obbligo di dichiarare resta in capo all’host, e il numero di immobili continua a determinare l’aliquota e la soglia di imprenditorialità. Se vuoi capire le differenze tra gestione diretta e tramite portali, leggi il confronto tra Airbnb e Lodgify.
Quando si paga la cedolare secca affitti brevi
Il pagamento segue le regole dell’IRPEF. Se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 €, si versa in unica soluzione entro il 30 novembre. In caso contrario si paga in due rate: un primo acconto entro il 30 giugno e il saldo entro il 30 novembre.
Come pagare la cedolare secca affitti brevi
Il versamento avviene con il modello F24, che unifica tutte le tasse dovute in un unico modulo.
Chi non ha la partita IVA può pagare il modello F24 in tabaccheria, allo sportello dell’Agenzia delle Entrate o all’ufficio postale, in contanti o con assegno, Pagobancomat, vaglia postale.
I titolari di partita IVA devono pagare in via telematica, tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline), l’internet banking di banche e poste, oppure tramite intermediari abilitati.
Codici tributo della cedolare secca
Ricorda di usare il codice corretto per evitare errori nel versamento:
| Codice tributo | Descrizione |
|---|---|
| 1840 | Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata |
| 1841 | Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione |
| 1842 | Cedolare secca locazioni – Saldo |
Come calcolare la base imponibile
La cedolare si applica ai corrispettivi lordi, cioè a tutto ciò che costituisce corrispettivo del contratto. La regola pratica è questa: rientra nella base imponibile tutto ciò che fa parte del prezzo pattuito (canone e spese forfettarie come “pulizie 30 €” indicate come cifra fissa); resta fuori solo ciò che l’ospite paga direttamente, oppure le spese riaddebitate “a costo” — in misura analitica, documentata (fattura allegata) e senza ricarico. Tra le spese che possono rientrare nel corrispettivo ci sono pulizie, internet, elettricità e manutenzione, se incluse forfettariamente nel prezzo.
Cedolare secca o regime ordinario IRPEF: cosa conviene
La scelta di fondo è tra cedolare secca e IRPEF ordinaria. Ecco le differenze principali.
| Cedolare secca | Regime ordinario (IRPEF) | |
|---|---|---|
| Aliquota | Fissa: 21% / 26% / 30% (affitti brevi) | Progressiva per scaglioni + addizionali |
| Base imponibile | Corrispettivi lordi (no abbattimento) | 95% del canone (abbattimento 5%) |
| Deduzione costi | Non prevista | Possibile per redditi diversi (sublocatori) |
| Addizionali | Non dovute | Dovute (regionali e comunali) |
In genere la cedolare conviene a chi ha redditi medio-alti, perché evita gli scaglioni IRPEF più elevati e le addizionali. Per i sublocatori e comodatari, però, il regime ordinario può risultare vantaggioso perché consente di dedurre i costi: è una valutazione da fare caso per caso. Il tutto per rendere la gestione della propria proprietà ad affitto a breve termine più semplice.
Reg. UE 2024/1028 e CIN: gli adempimenti 2026
Dal 20 maggio 2026 è pienamente in vigore il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza degli affitti brevi: le piattaforme trasmettono mensilmente alle autorità i dati su prenotazioni, ospiti e immobili. In parallelo, dal 2024 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN), da richiedere al Ministero del Turismo e indicare in ogni annuncio.
La stretta fiscale (cedolare) e quella sulla trasparenza (CIN + Reg. UE) viaggiano in parallelo: rispettare l’una non esime dall’altra.
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Come scegliere tra cedolare secca e IRPEF negli affitti brevi e cosa può cambiare dal 2026?
Negli affitti brevi la prima scelta è tra cedolare secca e IRPEF ordinaria. Con la cedolare l’imposta è sostitutiva e piatta: 21% se affitti una sola unità, 26% per la seconda e 30% per la terza e quarta unità immobiliare. Non entra negli scaglioni IRPEF e non si applicano addizionali; in cambio, però, non sono previste deduzioni di costi. In IRPEF, invece, il reddito confluisce nel reddito complessivo e segue aliquote e addizionali. Se sei proprietario e non opti per la cedolare, i canoni rientrano nei “redditi fondiari”: si applica l’abbattimento forfetario del 5% con conseguente tassazione del restante 95% del reddito.
Il quadro cambia quando non sei proprietario ma sublocatore o comodatario
In IRPEF, infatti, questi proventi sono “redditi diversi” e, per definizione, si tassano al netto dei costi specificamente inerenti: il canone passivo che paghi al proprietario, le commissioni del portale, le pulizie, la biancheria, le utenze effettivamente sostenute. Se invece, su queste stesse fattispecie, scegli la cedolare secca, la logica è opposta: non c’è un meccanismo di deduzione analitica dei costi e l’imposta si applica ai corrispettivi lordi previsti dal contratto.
Questo non significa, però, che ogni importo accessorio finisca sempre nella base della cedolare.
La regola pratica è semplice: rientra tutto ciò che costituisce corrispettivo del contratto; restano fuori solo le spese che l’ospite paga direttamente oppure quelle che gli vengono riaddebitate “a costo”, cioè in misura analitica, documentata e senza alcun ricarico.
È un dettaglio che fa la differenza! Infatti, se indichi “pulizie €30” come cifra forfettaria, quei 30 euro si sommano al canone e sono tassati in cedolare. Se invece riaddebiti 30 euro perché quello è esattamente l’importo della fattura dell’impresa di pulizie, allegandola e riportandolo separatamente senza margine, quei 30 euro non formano il corrispettivo e quindi non entrano nella base imponibile della cedolare.
Infine, uno sguardo al prossimo futuro sulla cedolare secca per affitti brevi
La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30 dicembre 2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) ha introdotto un sistema legato al numero di unità: cedolare al 21% sul primo immobile, 26% sul secondo e 30% sulla terza e quarta unità. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa, con conseguente necessità di operare con partita IVA e con regole diverse dal perimetro “privato”. Va precisato che il conteggio si applica al singolo contribuente e all’unità immobiliare nel suo complesso (anche se affittata a stanze separate), mentre restano escluse dal calcolo le abitazioni gestite da soggetti diversi dal proprietario, come comodatari o sublocatori.
In ogni caso, il segnale sembra chiaro: contenere la gestione “multiproprietario” delle locazioni brevi e spingere chi scala oltre due unità verso un inquadramento imprenditoriale.
Approfondimento a cura della Dott.ssa Adriana Valentino dello Studio Allievi – Commercialisti & Avvocati. Grazie alla sua esperienza e alla solida formazione giuridica e fiscale nel settore degli affitti brevi, supporta proprietari e gestori con consulenze personalizzate per ottimizzare la gestione fiscale dei loro immobili.
Riepilogo fiscale affitti brevi 2026
| Numero immobili | Aliquota cedolare secca | Note regime |
|---|---|---|
| 1 immobile | 21% | Applicabile anche con Airbnb/Booking |
| 2 immobili | 26% | Il 21% si applica solo sul primo immobile |
| 3ª e 4ª unità | 30% | Coesiste con presunzione d’impresa (P. IVA dal 3°) |
| Oltre la 4ª | No cedolare | Attività d’impresa, fuori dal regime privati |
Domande frequenti sulla cedolare secca per affitti brevi (FAQ)
Qual è l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?
Dal 2026 il sistema è progressivo: 21% sulla prima unità immobiliare, 26% sulla seconda, 30% sulla terza e quarta. Dal terzo immobile scatta anche la presunzione di attività d’impresa con obbligo di partita IVA.
Quando devo aprire la partita IVA per gli affitti brevi?
Dal 2026, quando destini agli affitti brevi più di due appartamenti nello stesso anno. Fino a due immobili resti nel perimetro non imprenditoriale; dal terzo l’attività si presume imprenditoriale.
Come si calcola la cedolare secca su un affitto breve?
Si applica l’aliquota (21%, 26% o 30% in base al numero di immobili) ai corrispettivi lordi del contratto, senza l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime ordinario.
Airbnb trattiene la cedolare secca?
Sì. Dal 2024 Airbnb e gli altri portali operano come sostituto d’imposta: trattengono e versano la ritenuta sulla cedolare per conto dell’host.
Quando si paga la cedolare secca?
In unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 €; altrimenti in due rate, acconto entro il 30 giugno e saldo entro il 30 novembre.
La cedolare secca si applica ai B&B e alle case vacanze?
No, se sono gestiti in forma imprenditoriale o offrono servizi non strettamente legati all’immobile (colazione, pasti, ecc.). La cedolare riguarda le locazioni turistiche brevi tra privati.
Posso usare il modello 730 per gli affitti brevi nel 2026?
Solo se destini agli affitti brevi non più di due immobili. Oltre questa soglia devi usare il modello Redditi Persone Fisiche.
Qual è il codice tributo per pagare la cedolare secca?
1840 per l’acconto prima rata, 1841 per l’acconto seconda rata o unica soluzione, 1842 per il saldo.
Conclusione sulla cedolare secca per affitti brevi
La cedolare secca resta un regime semplificato e vantaggioso per chi gestisce affitti brevi, soprattutto con una o due unità immobiliari. Dal 2026, però, il quadro è più articolato: le aliquote progressive (21%, 26%, 30%) e la soglia di imprenditorialità abbassata a due immobili rendono fondamentale valutare con attenzione la propria situazione, idealmente con il supporto di un commercialista.
Per chi gestisce più proprietà, organizzare bene la propria attività di affitto case vacanze diventa decisivo.
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Commenti (2)
Ottimo articolo ma per chi ha 1 casa, non mi è chiaro questo:
Airbnb trattiene e versa mensilmente nel mese di locazione
Mentre il singolo calcola e versa in due rate l’anno successivo?
Grazie per il riassunto. Domanda: dichiarare il totale lordo, significa che se si usa il modello di commissione Airbnb semplificato bisogna dichiarare il totale lordo prima della commissione airbnb (quindi si paga la cedolare anche sul 15% di commissione) mentre se si usa il modello vecchio si paga la cedolare secca solo sul 3% della commissione (il resto essendo pagato direttamente ad Airbnb dal viaggiatore). Giusto ?