Sappiamo che in Italia la legge non sempre aiuta, anche se, in questo caso, la cedolare secca vuole aiutare le persone a rendere l’esperienza di affitti brevi usando Airbnb, ovvero inferiori ai 30 giorni, più semplice dal punto di vista fiscale.
Dal punto di vista pratico, la cedolare secca è un modello semplificato e vantaggioso per aiutare le persone che lavorano con le strutture di affitto breve in maniera occasionale, senza pertanto percepire uno stipendio fisso.
Su internet però si trovano guide piuttosto confuse sulla locazioni brevi cedolare secca e quello che comporta, con tanto di linguaggio tecnico e complesso da digerire. In questo articolo cercheremo di semplificare la spiegazione della cedolare secca, vedendo cos’è e come gestirla.
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Che cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta pari al 21% del guadagno totale sui redditi Airbnb, la quale va a sostituire l’Irpef, ovvero il classico regime ordinario, e le tasse comunali o regionali che vengono applicate sul contratto di affitto.
Con questa tassa, non ti servirà aprire la partita IVA per affittare una struttura per un breve periodo di tempo.
Parliamo di un nuovo modello contributivo che è entrato in vigore a quei contratti di affitto a breve termine stipulati dopo il 1 Giugno 2017, imponibile solo sulle strutture a godimento di terzi, e pertanto non utilizzabili come dimora dal proprietario.
Se lavori in questo ambiente ma non ricevi ospiti per più di 30 giorni consecutivi e gestisci un massimo di 4 appartamenti, ti consiglio di parlare con il tuo commercialista e optare immediatamente per questo modello di imposte, in modo da ridurre le tasse che dovrai pagare.
Cedolare secca per affitti brevi nel 2024
Da quest’anno, una nuova normativa ha cambiato le carte in tavola per chi si occupa di affitti brevi. Oltre all’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e alle nuove norme di sicurezza per gli affitti brevi, c’è un significativo aumento della cedolare secca per gli affitti brevi. Questa novità è inclusa nella Legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 63, legge n. 213/2023).
A partire dal 1 gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi passa dal 21% al 26%. Questo aumento della cedolare secca al 26% si applica soltanto se si gestiscono da 2 a 4 immobili destinati ad affitti brevi, ovvero affitti inferiori a 30 giorni. Tuttavia, sarà possibile scegliere un immobile tra questi a cui si potrà applicare la quota al 21%.
Dal quinto immobile locato, la situazione cambia poiché è obbligatorio aprire la partita IVA e si presume che l’attività venga svolta in forma imprenditoriale (articolo 2082 del codice civile).
Quindi, se si possiede una sola proprietà destinata agli affitti brevi, si può tirare un sospiro di sollievo, poiché l’aliquota rimane al 21%. Al contrario, se si affittano da 2 a 4 immobili per affitti brevi, si dovrà pagare il 26% di cedolare secca.
È importante notare che la cedolare secca si applica solo agli immobili destinati a locazioni turistiche brevi e non include strutture extralberghiere, come bed and breakfast o case vacanze.
Questa modifica normativa ha un impatto significativo sulla tassazione degli affitti brevi e comporta riflessi importanti per chi gestisce più di una proprietà in questo settore. Se si utilizzano piattaforme online come Airbnb e Booking.com per affittare le proprie proprietà, è fondamentale essere a conoscenza di questi cambiamenti.
Cedolare secca con Airbnb
Nel 2024, piattaforme di prenotazione online come Airbnb si allinea alle normative fiscali italiane diventando sostituto d’imposta, il che significa che la piattaforma dovrà riscuotere e versare direttamente la cedolare secca per conto degli affittuari. Questa mossa da parte di Airbnb segue la chiusura di una controversia fiscale con l’Agenzia delle Entrate, con un pagamento di ben 576 milioni di euro per gli anni 2017-2021.
La piattaforma ha comunicato agli host la necessità di indicare la propria scelta entro il 14 gennaio 2024, se desiderano essere soggetti alla ritenuta fiscale. In caso contrario, Airbnb applicherà automaticamente la cedolare secca, come previsto dalla legge italiana.
In breve, la cedolare secca del 21% sarà applicata soltanto quando il contribuente affitta una singola proprietà come locazione breve. Se si hanno da 2 a 4 immobili destinati a locazioni brevi, l’aliquota della cedolare secca è al 26%.
Quando si paga la cedolare secca affitti brevi
Per pagare la cedolare secca avrai innanzitutto due diverse opzioni. La prima è quella di pagare entro il 30 Novembre, qualora l’importo è inferiore a 257,52 euro.
In caso contrario, potrai optare a pagare questa somma in due rate. La prima pari al 40% del totale dovuto all’agenzia delle entrate da versare entro il 30 Giugno, mentre la seconda, pari al 60%, da versare entro il 30 Novembre.
Esiste una sola eccezione per le persone che esercitano attività approvate dall’ISA, che permette loro di pagare questa tassa al 50% a Giugno e al 50% a Novembre. Oltre a questo, non esistono eccezioni di alcun tipo.
Come pagare la cedolare secca affitti brevi
Come abbiamo visto sopra, la tabella del pagamento della cedolare secca affitti brevi è piuttosto semplice. Tuttavia, sia per coloro che operano con partita IVA, sia per coloro che operano senza, bisognerà pagare con il modello F24.
Questa è una soluzione piuttosto comoda, in quanto, il modulo F24, consente di unificare tutte le tasse dovute in un unico modulo e, pertanto, anche quelle relative all’affitto breve.
Il pagamento deve avvenire in maniera diversa a seconda della categoria di appartenenza, ovvero con o senza partita IVA. Andiamo a vedere nel dettaglio la procedura del pagamento di questa tassa:
Pagamento cedolare secca senza partita IVA
Se non hai la partita IVA, dovrai pagare il modello F24 e le tasse relative alla cedolare secca in diverse forme. Questo potrà essere fatto nelle seguenti strutture:
- Tabaccheria su suolo Italiano
- Sportello dell’agenzia delle entrate
- Ufficio postale
Inoltre, il pagamento potrà essere fatto sia in contanti, sia con uno dei seguenti sistemi di pagamento:
- Assegno circolare presso le banche
- Assegno circolare o cambiale all’agenzia delle entrate
- Pagobancomat in banca o agenzia delle entrate
- Assegni bancari, circolari, vaglia postali e Postamati presso l’ufficio postale
Pagamento cedolare secca con partita IVA, come funziona?
I titolari di partita IVA saranno invece obblifati a pagare il loro modello F24 tramite via telematica. Questi possono essere fatti direttamente o tramite intermediati. Parlando del pagamento fatto direttamente abbiamo:
- Servizi telematici dell’agenzia delle entrate
- Servizi di internet banking di banche e poste
Parlando invece del pagamento della cedolare secca con partita IVA tramite intermediari, abbiamo:
- Intermediari abilitati al canale Entratel dell’agenzia delle entrate e hanno una convenzione con essa
- Intermediari abilitati al canale Entratel dell’agenzia dell’entrate e usano il servizio F24 addebito unico
- Intermediari che usano il servizio di internet banking messi a disposizione dagli intermediari convenzionati dall’Agenzia delle entrate
Ricorda che dovrai avere un conto su Entratel o Fiscoonline per pagare tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate.
Come trovare il codice tributo cedolare secca affitti brevi
Anche la parte dei codici tributari della cedolare secca è piuttosto semplice e può essere riassunti in 3 passi. Ricorda di usare il codice corretto per evitare una qualsiasi multa:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo
Non esistono altri codici relativi alla cedolare secca e non dovrai pertanto preoccuparti di cercare a destra e manca su internet, rischiando di reperire anche informazioni sbagliate, in quanto abbiamo fatto la ricerca per te.
Dove pagare la cedolare secca
Abbiamo visto i cedolare secca affitti brevi periodi, e ora non sai dove versare questa tassa? Non preoccuparti. Potrai pagare la cedolare secca in qualsiasi ufficio dell’agenzia delle entrate oppure in comune.
Se abiti in un piccolo paesino ti consiglio questa opzione, mentre se vivi in una città con un ufficio dell’agenzia delle entrate, ti consiglio ovviamente di recarti lì di persona, in quanto tutto sarà più semplice.
Come calcolare il totale dovuto cedolare secca
Se stai cercando come si calcola la cedolare secca, sei nel posto giusto.
Calcolare la tassa dovuta per la cedolare secca è in realtà piuttosto semplice. Per farlo dovrai calcolare il 21% sui corrispettivi lordi, non solo sul prezzo pagato per il pernottamento, ma tutte le altre spese.
Tra queste possiamo citare la pulizia del condominio, internet, elettricità, manutenzione e tutto quello che riguarda l’abitazione o struttura messa in affitto.
Differenze regime ordinario e cedolare secca
Questa cedolare secca affitti brevi è più conveniente rispetto al primo scaglione Irpef per diverse ragioni. Innanzitutto, le tasse da pagare, scendono dal 23% al 21% e in secondo luogo non ci sono questi scaglioni.
Altra differenza è nel calcolo del totale dovuto. Nella cedolare secca si paga la tassa da pagare sul canone di locazione e utenze, mentre nel regime ordinario si calcola solo ed esclusivamente sul canone di locazione.
Parlando ancora delle differenze tra i due, la data per il pagamento definitivo della tassa con il regime ordinario è il 30 Giugno, non il 30 Novembre come per la cedolare secca. Una bella comodità per le piccole strutture a conduzione familiare, no?
Il tutto al fine di rendere l’operazione di pagamento della tassa e gestione della propria proprietà ad affitto a breve termine più semplice per i nuovi arrivati nel settore.
Cosa pensiamo della cedolare secca?
Parliamoci francamente: a nessuno piace pagare le tasse. Quando bisogna farlo però, sapere che esiste un sistema semplificato e pensato per aiutare il pagatore, rincuora un pò, non è vero?
Avere una piccola struttura in affitto non è mai semplice e per una svariata serie di motivi. L’ultimo pensiero che vuole una persona che si incarica di queste strutture è quella di doversi interfacciare con una burocrazia macchinosa e accanita nei suoi confronti.
Per fortuna, questa tassa sostitutiva al regime ordinario, si premetti di aiutare – e aiuta – sotto tanti punti di vista.
Sicuramente è un buon sostituto per tutti coloro che lavorano in questo settore, almeno fino a quando, la loro attività di affitto case vacanze per brevi periodi, non si espanderà e saranno obbligati a passare al regime di tasse ordinario.
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