Guía definitiva para el alquiler de viviendas turísticas en Madrid
Los números no mienten: con 6,03 millones de turistas internacionales y un gasto medio por viajero de 1.591 € en 2022, Madrid se antoja como uno de los mejores lugares para invertir en alquiler vacacional en nuestro país.
Las estadísticas del INE reflejan ya más de 15.000 viviendas turísticas en la capital española, mientras que la demanda turística sigue sin superar la oferta de plazas. En este contexto, no es de extrañar que cada vez más personas se vean atraídas por la idea de abrir una vivienda de uso turístico en Madrid.
Sin embargo, hacerlo no es tan sencillo como parece. La administración obliga a los anfitriones a cumplir con una serie de requisitos para obtener la licencia turística, mientras que los trámites pueden confundir a más de uno, por no hablar de la normativa fiscal.
Por este motivo, desde Lodgify nos ha parecido necesario crear esta guía, en la que explicaremos a fondo todo lo que un propietario debe saber antes de abrir una vivienda de uso turístico en Madrid. Sigue leyendo para conocerlo.
¿Qué es exactamente una vivienda de uso turístico?
Antes de nada, es muy importante que aclaremos una de las dudas más comunes cuando se habla de viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid: no, un apartamento turístico no es lo mismo que una vivienda de uso turístico.
La normativa madrileña (Decreto 79/2014, de 10 de julio) utiliza términos muy parecidos para referirse a dos tipos de alquiler turístico que se diferencian en aspectos cruciales, aunque en su defensa hay que decir que ocurre lo mismo en el resto de comunidades.
Las viviendas de uso turístico, protagonistas de esta guía, son “aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística […], para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”.
Cuando se utiliza de manera informal, el término se suele abreviar como “vivienda turística” o su acrónimo “VUT”, aunque técnicamente no sea 100% correcto.
Por su parte, los apartamentos turísticos son una proposición bastante más seria: la normativa de la Comunidad de Madrid les obliga a formar parte de un único edificio dedicado en exclusiva al alojamiento o contar con accesos y escaleras independientes.
Por si esto fuera poco, el titular de su gestión debe ser una empresa. Si con estos dos detalles ya los has descartado para tu negocio, no te culpamos en absoluto.
¿Qué requisitos deben cumplir las viviendas de uso turístico en Madrid?
Todas las viviendas de uso turístico en Madrid deben cumplir con una serie de requisitos establecidos por el gobierno autonómico. Se trata de los siguientes:
CIVUT
El CIVUT, o Certificado de Idoneidad para las Viviendas de Uso Turístico, es un requisito indispensable para obtener la licencia turística en Madrid. Aprobado en 2019, este documento debe ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico, y garantiza que el alojamiento en cuestión cumple con unas condiciones mínimas para acoger a huéspedes.
La persona encargada de redactar el CIVUT deberá comprobar que tu vivienda turística cuenta con:
- Calefacción y suministro de agua (caliente y fría)
- Ventilación directa al exterior o a un patio no cubierto
- Extintor, colocado a menos de 15 metros de la salida
- Señalización básica de emergencia
- Plano de evacuación del edificio y de la vivienda
El precio del CIVUT suele oscilar entre 200 € y 500 €, aunque la cuantía final dependerá de tu caso concreto.
Capacidad máxima
La normativa de viviendas de uso turístico de Madrid obliga a los titulares de esta clase de alojamientos a respetar ciertas capacidades máximas en función de su tamaño, que son las siguientes:
- Menos de 25 m²: dos personas
- Entre 25 y 40 m²: cuatro personas en dos habitaciones
Si tu alojamiento supera estas dimensiones, ten en cuenta que, por cada 10 m² adicionales sobre los 40 m², estarás autorizado a ofrecer dos plazas extra (con su correspondiente habitación adicional).
Cartel de precios
Otro requisito indispensable si quieres operar una vivienda turística en Madrid: el cartel de precios. Esta señalización debe instalarse en la entrada del alojamiento y en lugar visible; de lo contrario, te arriesgas a ser inspeccionado y multado.
El cartel debe mostrar el precio final a pagar por los huéspedes, con los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones incluidos.
Teléfono de atención permanente
Los responsables de viviendas de uso turístico en Madrid están obligados a proporcionar a sus huéspedes un teléfono de atención 24 horas para cualquier incidencia o consulta que se pudiese plantear.
No sólo eso, sino que en el interior de la vivienda deberá colocarse un rótulo informativo en el que figuren los teléfonos y las direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios. Dicho rótulo deberá estar redactado en, como mínimo, español e inglés.
Hojas de reclamaciones
Prácticamente todos los negocios en España están obligados a disponer de hojas de reclamaciones, y las viviendas de uso turístico no son la excepción.
Si bien la normativa de alquiler turístico de la Comunidad de Madrid no especifica cómo deben figurar, la Ley 11/1998, de 9 de julio, de Protección de los Consumidores obliga a los prestadores de servicios a mostrar las hojas de reclamaciones acompañadas de un cartel informativo.
Puedes descargar los modelos estándar de hoja de reclamaciones y cartel informativo para la Comunidad de Madrid a través de este enlace.
Información de accesibilidad
Esta obligación es menos conocida, pero no por ello menos importante. La normativa madrileña dice que, antes de la contratación del alojamiento, deberás haber informado a tus huéspedes acerca de las condiciones de accesibilidad de tu alojamiento.
Por ejemplo, si tienes tu VUT en Airbnb, esto significa que en el anuncio deberías incluir estos datos. No sabemos cómo de probable es que te multen por no ponerlos, pero mejor curarse en salud, ¿no crees?
Licencia municipal de hospedaje
Mucho ojo, porque este requisito es uno de los más difíciles de cumplir.
Tras la aprobación del Plan Especial de Hospedaje en 2019, las viviendas de uso turístico ubicadas en Madrid Centro, Chamberí, la Almendra Central y partes de otros barrios como Chamartín, Salamanca, Retiro o Carabanchel deberán contar con una licencia municipal a mayores de la otorgada por la Comunidad.
Si tu propiedad se encuentra en una de estas zonas, de primeras estarás obligado a contar con un acceso independiente a tu vivienda turística, salvo que todo el edificio sea tuyo. Esencialmente, al Ayuntamiento de Madrid equipara a las VUT con los apartamentos turísticos.
No sólo eso, sino que en función del tipo de uso de la parcela en la que esté ubicada tu VUT, puede que directamente no te concedan la licencia municipal. ¿Frustrante? Puede ser, pero es lo que hay.
Por último, si a pesar de todo decides lanzarte a la piscina, ten en cuenta que el coste de la licencia probablemente no baje de los 2.000 €.
Placa distintiva
Todas las viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid están obligadas a exhibir una placa que las identifique como tales, que deberá estar colocada en la entrada principal del alojamiento.
Ten en cuenta que la administración no te dará placa alguna: deberás adquirirla por tu cuenta a un proveedor independiente, como Rotuvall o Carteling.
Normas de uso
Curiosamente, las viviendas turísticas en Madrid también están obligadas a entregar a los huéspedes una copia de las normas de uso de la propiedad, que éstos últimos deberán firmar antes de alojarse.
El objetivo de esta norma, que otras CCAA no tienen, es hacer que los anfitriones se involucren para evitar las quejas vecinales por ruidos y malos comportamientos.
¿No sabes cómo redactar este documento? Descarga gratis nuestra plantilla de normas de la casa para alquileres vacacionales.
Seguro de responsabilidad civil
Por último, según la normativa madrileña, todas las viviendas turísticas deben contar con una póliza de responsabilidad civil que cubra los daños corporales, materiales y económicos de los que su gestor pudiese ser considerado responsable.
Sin embargo, en 2021 el Tribunal Superior de Justicia de Madrid declaró nula esta obligación, por lo que, en principio, no tendrías que contratar nada. Con todo, y dado su bajo precio, nuestra recomendación es que te evites líos futuros y contrates una póliza.
Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Madrid
¿Te has decidido a montar una VUT en Madrid, pero no sabes a dónde tienes que ir o con quién tienes que hablar? ¡No te preocupes, nosotros te enseñamos!
Afortunadamente, obtener la licencia para una vivienda turística en Madrid no es tan complicado como podría parecer, al menos en lo que a los trámites con la administración autonómica se refiere.
¡Ojo! Si te toca lidiar con el Ayuntamiento, ármate de paciencia, pero fuera de los tres anillos centrales de la ciudad, las cosas no deberían ser excesivamente difíciles.
Sigue leyendo para conocer el proceso.
1. Reúne los documentos
Antes de nada, es importante que obtengas la documentación necesaria para presentar la declaración responsable, que es el trámite que se utiliza para solicitar la licencia turística.
Previamente a la solicitud, deberás contar con:
Acreditación de disponibilidad
Algo básico: la Administración necesita una prueba de que el inmueble para el que estás solicitando la licencia es tuyo o tienes derecho a usarlo con fines turísticos. A tales efectos, podrás presentar la escritura de la propiedad, un justificante de pago del IBI o un contrato de alquiler, por ejemplo.
CIVUT
Como decíamos antes, el CIVUT es absolutamente indispensable. Para muestra, un botón: no hace falta acreditar el número de plazas de una vivienda turística para obtener la licencia, pero sin el CIVUT, olvídate de conseguir nada.
Algunas asesorías se encargan de enviar el documento a la Subdirección General de Turismo de Madrid, pero si prefieres encargarte tú, asegúrate de tener el certificado listo antes de presentar la declaración responsable.
Seguro de responsabilidad civil
Volvemos al seguro de responsabilidad civil: ¿es o no es obligatorio? El formulario de la declaración responsable indica que es necesario entregarlo en el momento de presentarla, pero el fallo del TSJ de Madrid dice lo contrario.
Sea como sea, nosotros creemos que es mejor tener el seguro contratado, y así te recomendamos proceder.
2. Presenta la declaración responsable
La declaración responsable es tu forma de comunicar a la administración autonómica que quieres abrir una vivienda de uso turístico. Puedes descargar el formulario a través de este enlace.
Quizás te llame la atención una casilla en la que puedes escoger si quieres ser incluido o no en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad. No te equivoques: independientemente de lo que hagas, vas a estar en el Registro; esta elección sólo afecta a la elaboración de estadísticas.
¿Cómo y dónde se presenta la declaración responsable?
La declaración responsable se puede presentar de dos maneras:
- Telemáticamente: a través de la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid. Puedes acceder mediante el sistema Identifica o con una Cl@ve, certificado digital o DNIe válidos.
- Presencialmente: deberás acudir a tu Oficina de Atención al Ciudadano más cercana.
¿Cuál es el plazo para presentar la declaración responsable?
No hay un plazo específico para presentar la declaración responsable: puedes hacerlo en cualquier momento del año. Eso sí, como es lógico, tendrá que ser antes de empezar a alquilar tu vivienda, ya que de lo contrario te arriesgas a una sanción administrativa.
¿Cuánto cuesta presentar la declaración responsable?
La declaración responsable es un trámite totalmente gratuito. El único coste para ti será la factura del internet, o si decides presentarlo en una oficina, ¡la gasolina del coche!
¿Qué ocurre si no presento la declaración responsable?
La no presentación de la declaración responsable pone a tu vivienda en situación de clandestinidad, algo que se considera una infracción administrativa grave y conlleva multas de entre 1.000 € y 6.000 €.
3. Prepara un contrato de alquiler vacacional
Las autoridades madrileñas no obligan a los propietarios de viviendas de uso turístico a firmar un contrato con sus huéspedes, pero desde Lodgify no podemos sino recomendártelo.
El contrato de alquiler vacacional es tu mejor baza para alquilar sin sobresaltos. Cancelaciones, impagos, desacuerdos en el precio, desperfectos en la vivienda… Un contrato firmado por ambas partes te protege en todas estas situaciones y muchas otras.
¿No sabes por dónde empezar? Puedes descargar nuestra plantilla de contrato de alquiler vacacional totalmente gratis.
4. Empieza a alquilar
¡Ya está! Una vez presentada la declaración responsable, ya puedes alquilar tu vivienda turística con todas las de la ley. La administración te inscribirá en el Registro una vez tu solicitud haya sido aprobada, tras lo cual se pondrá en contacto contigo para entregarte tu número de inscripción.
¿Cómo tributan las viviendas de uso turístico en Madrid?
La fiscalidad del alquiler vacacional es una de las mayores preocupaciones de los propietarios de viviendas turísticas en nuestro país. Seamos sinceros: tratar con Hacienda es un trámite que pocos esperan con gusto.
Por el momento, en Madrid no existe una tasa turística. Eso sí, recuerda que los alquileres vacacionales están sujetos en toda España a dos impuestos de sobra conocidos: IRPF, IVA e IAE.
Impuesto de la Renta (IRPF)
La declaración del IRPF se puede realizar de dos maneras.
La más común es declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, ya que son ganancias procedentes del arrendamiento de inmuebles por parte de un particular.
Sin embargo, si alquilas tu vivienda de uso turístico como autónomo o mediante una sociedad, deberás declarar estos ingresos como rendimientos de actividades económicas.
Sea cuál sea la opción escogida, hay una serie de gastos deducibles: cualquiera que tenga relación directa con el alquiler y se corresponda con el tiempo durante el cual lo has estado arrendando. Algunos de estos gastos son:
- Gastos de conservación o reparación (excepción: gastos de mejora)
- Cuotas de hipoteca
- Gastos de la comunidad
- Gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
- Tasas municipales de basuras
- Comisiones de agencias
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Normalmente, las viviendas de uso turístico están exentas de pagar el IVA, ya que sólo se produce un alquiler temporal. Sin embargo, si ofreces servicios complementarios o propios de la industria hotelera, deberás aplicar un gravamen del 10%.
Asimismo, independientemente de que tu VUT esté exenta o no, si la alquilas a través de una agencia de gestión ésta deberá repercutirte un IVA del 21% por sus servicios.
Impuesto de Actividades Económicas (IAE)
Por último, ¿qué debes saber sobre el IAE? Dos cosas: una, que salvo que factures más de 1.000.000 € al año, no tienes que pagarlo, y la otra, que si eres un particular y no prestas servicios complementarios, no te tienes que dar de alta.
¿Cuál es la excepción? Aquellos casos en los que la VUT esté a nombre de un autónomo o una sociedad. Puedes encontrar más información sobre este caso concreto en nuestra guía sobre cómo declarar los ingresos de Airbnb.
Conclusiones
No cabe duda de que el alquiler de viviendas turísticas es un negocio muy lucrativo en la capital, sobre todo si ya se tiene un inmueble en propiedad.
Sin embargo, desde la aprobación del Plan Especial de Hospedaje en 2019, la apertura de nuevas viviendas de uso turístico se ha vuelto mucho más difícil, al menos en el centro de la ciudad.
Con todo, las oportunidades de negocio siguen estando ahí para quien quiera aprovecharlas. Tanto si te atreves a batallar con el Ayuntamiento para intentar abrir tu VUT en los anillos centrales, como si optas por la vía más fácil de alquilar fuera del centro o en la sierra, Madrid sigue siendo una de las ciudades más rentables de España para abrir un alquiler vacacional.
Esperamos que esta guía te haya servido para tener un poco más claro cómo funcionan las viviendas de uso turístico en Madrid, qué requisitos deben cumplir y cómo se dan de alta.
Si aún así te quedan dudas, plantéate acudir a alguna asociación de alquiler vacacional. Estas asociaciones ofrecen, entre otros servicios, asesoramiento burocrático y legal a sus socios, y resultan de gran ayuda tanto si aún te estás planteando abrir como si ya eres propietario de un alojamiento turístico.