Come funziona Airbnb per i proprietari: la guida completa (2024)

Scopri i passaggi essenziali per avviare il tuo profilo su Airbnb, come diventare super host e creare annunci irresistibili che ti aiuteranno a ottenere più prenotazioni. Apri il tuo account su Airbnb con tranquillità!

Possiedi una proprietà da affittare o già gestisci case vacanze, appartamenti turistici o strutture ricettive extralberghiere e stai considerando di utilizzare Airbnb? Abbiamo racchiuso in questa guida consigli utili e funzionalità che devi conoscere della piattaforma, insieme alle risposte alle domande più comuni dei proprietari e i property managers su Airbnb.

Come nasce Airbnb

Partiamo da una piccola introduzione sulla storia di Airbnb. Airbnb è nata nel 2007, quando per la prima volta, due proprietari hanno offerto ospitalità a tre viaggiatori nella loro casa di San Francisco. Da allora, la piattaforma è esplosa, con l’obiettivo di offrire stanze in affitto per vacanze e brevi periodi fino a diventare oggi la piattaforma leader mondiale per le prenotazione di case vacanza, camere private, esperienze e ogni tipologia di struttura ricettiva non convenzionale.

Oggi, Airbnb conta oltre 4 milioni di host che hanno accolto più di 1,5 miliardo di viaggiatori in 191 paesi. Numeri impressionanti! Ogni giorno, questi host offrono esperienze uniche che permettono agli ospiti di immergersi autenticamente in nuove culture.

Con una concorrenza così agguerrita, come puoi assicurarti che il tuo annuncio si distingua? Quali errori comuni dovresti evitare?

La nostra guida vuole darti suggerimenti e consigli strategici per farti notare dai potenziali ospiti e attrarre gli ospiti giusti per la tua proprietà. Vediamo insieme come puoi ottenere il massimo dalla tua esperienza da host su Airbnb e a ottimizzare i tuoi annunci per raggiungere la visibilità desiderata.

Cosa fare prima di pubblicare il tuo annuncio su Airbnb

Se stai pensando di mettere in affitto la tua proprietà su Airbnb, hai già fatto un piccolo primo passo, tuttavia, prima di immergerti in questa esperienza, è importante fare alcune valutazioni preliminari. Ecco alcuni dei punti da considerare prima di diventare un host Airbnb:

1. L’area intorno alla mia proprietà è attrattiva e sicura per i viaggiatori?
2. La mia proprietà  è vicino ad attrazioni turistiche?
3. Quanti viaggiatori attira la mia città/area ogni anno?
4. Dovrei rinnovare la mia proprietà?
5. Dovrei comprare dei nuovi mobili?
6. È accogliente e sufficientemente pulita per ricevere degli ospiti?
7. Sono a mio agio nell’accettare degli “estranei” nella mia proprietà?
8. C’è qualcosa che potrei fare per rendere la mia proprietà ancora migliore per i miei ospiti?
9. Quanto tempo e denaro posso e voglio investire in questo business?

Ci sono tre cose fondamentali che dovresti sempre fare prima di iniziare qualsiasi tipo di attività su Airbnb:

• Creare un business plan di successo
• Fare una ricerca di mercato
• Analizzare i tuoi concorrenti, imparare da loro.

1. Studiare la concorrenza su Airbnb

Prima di entrare a far parte del mondo Airbnb, è essenziale conoscere e comprendere chi sono i tuoi concorrenti e quali prezzi applicano. Ecco come puoi farlo:

• Cerca la tua zona su Airbnb: inizia cercando la tua città o area di interesse su Airbnb.
• Osserva i tipi di proprietà: Analizza quali tipi di proprietà compaiono nei risultati. Ci sono appartamenti, case, camere private, o altre opzioni?
• Valuta la quantità di proprietà in competizione: Prova diverse date e periodi per vedere quante proprietà sono disponibili in concorrenza con la tua. Questo ti darà un’idea della domanda nel corso dell’anno.
• Confronta la tua proprietà: Verifica se la tua casa è almeno alla pari con le altre proprietà elencate su Airbnb.

Stiamo parlando dello stesso numero di camere da letto, bagni, attrezzature da cucina simili e altri servizi come piscina o giardino

• Guarda le loro foto: guarda attentamente le foto delle proprietà concorrenti. Le immagini sono fondamentali per attirare ospiti.
  
• Controlla i loro arredamento: controlla lo stile e la qualità dell’arredamento nelle altre proprietà. Questo ti aiuterà a capire come rendere la tua proprietà più attraente.
• Leggi le loro recensioni: le recensioni degli ospiti sono un’ottima fonte di informazioni. Scopri cosa gli ospiti amano o odiano delle proprietà dei tuoi concorrenti. Ciò ti aiuterà a evitare errori comuni.
• Ispirati dagli altri host: dai un’occhiata alle pratiche degli altri host. Impara da loro e trai ispirazione per migliorare la tua proprietà e il tuo annuncio.

La tua casa ha qualche possibilità di competere? Gli ospiti potrebbero davvero essere interessati alla tua inserzione se utilizzi le foto, il titolo e il prezzo giusti?

Puoi anche prendere il prezzo medio per proprietà simili nella tua zona per avere un’idea di come valutare la tua proprietà. Puoi quindi controllare le tariffe che hai stimato con quelle di proprietà più piccole e più grandi nella stessa regione per assicurarti che siano adatte.

• Valuta il prezzo medio delle proprietà simili nella tua zona: Questo ti darà un’idea di come valutare la tua proprietà in modo competitivo.
• Calcola di quanti ospiti hai bisogno: Per coprire i tuoi investimenti, considera quante prenotazioni ti servono.
• Definisci il tuo obiettivo: Chiediti se hai una reale possibilità di raggiungere i tuoi obiettivi finanziari con la tua proprietà su Airbnb.

Utilizza questi spunti per migliorare la tua proprietà, ottimizzare il tuo annuncio e offrire un’esperienza unica e a 5 stelle ai tuoi ospiti.

2. Conoscere il tuo pubblico di riferimento

Prima di iniziare una qualsiasi attività di questo tipo, tieni sempre a mente il tuo pubblico di riferimento. Identifica i tuoi ospiti ideali e basa tutte le tue strategie di marketing intorno a questo tipo di utenti. Ecco come farlo:

• Definisci chi sono i tuoi ospiti ideali: Ad esempio, potrebbero essere famiglie giovani, viaggiatori in pensione, coppie in cerca di romanticismo o avventurieri alla ricerca di esperienze uniche.
• Allinea le tue immagini e messaggi di marketing: Assicurati che le tue immagini e messaggi di marketing siano in linea con il tuo pubblico di riferimento. Se la tua proprietà è perfetta per una famiglia giovane, mostra immagini che riflettono questa esperienza. Evita di mostrare foto di studenti universitari in festa se questo non è il tuo target.
• Personalizza le tue offerte: Adatta le offerte e i servizi che fornisci in base alle esigenze del tuo pubblico. Ad esempio, se stai mirando a viaggiatori in pensione, potresti mettere in evidenza comfort e tranquillità. Evita di promuovere giocattoli per bambini se questo non è il tuo pubblico target.

Conoscere e comprendere il tuo pubblico di riferimento è fondamentale, ma anche avere un buon business plan dove valuti l’area in cui vuoi operare, i dettagli e la capacità della tua proprietà con tutti i pro e i contro. Il tuo obiettivo sarà quello di garantire che la tua attività su Airbnb sia allineata con le aspettative dei tuoi ospiti ideali. Ciò contribuirà a migliorare la tua visibilità e ad attrarre ospiti che cercano esattamente ciò che offri.

3. Conoscere la tua area

Se non sei sicuro di quale potrebbe essere il tuo target di riferimento, i principali fattori che possono aiutarti a identificarlo sono la posizione della proprietà stessa.

1. Esamina il tuo quartiere e la zona circostante

Il tuo quartiere, la tua città o la tua zona in generale ti potrà dare molto sul tipo di viaggiatori che attira.

La maggior parte delle volte, i viaggiatori, che si tratti di viaggi d’affari o di piacere, hanno un motivo per voler soggiornare in una determinata zona.

Ciò potrebbe essere dovuto a un monumento, paesaggio o un’attrazione turistica particolarmente conosciuta o persino per un evento che si svolge nelle vicinanze.

Pensa a quanto scritto di seguito riguardo alla posizione della tua casa vacanze:

• Chi vive nel tuo quartiere? È una zona per famiglie, un’area studentesca o piena di attività commerciali?
• Cosa attira i visitatori nella tua zona? È la vicinanza a un parco divertimento, la vivace vita notturna o un enorme evento sportivo che porta le persone qui?
• Dove si trova la tua casa? Si trova in un quartiere emergente di tendenza, nel cuore del distretto finanziario della città o vicino a un centro congressi di fama internazionale?

2. Rileva la presenza di hotel nelle vicinanze

Quanti hotel ci sono nelle vicinanze? Se ce ne sono pochi, la tua casa vacanza potrebbe rivelarsi l’opzione migliore per qualsiasi tipo di viaggiatore di passaggio!

Ricorda che con meno concorrenza, potresti non dover competere principalmente sul prezzo. Tuttavia, è sempre utile verificare e confrontare le tariffe con quelle degli altri alloggi nella tua zona.

3. Esplora la tua zona personalmente

Fai una passeggiata nella tua città e nel tuo quartiere per assaporarne l’atmosfera unica. Cerca di capire a quale tipo di persona piacerebbe soggiornare nella tua proprietà Airbnb.

Conoscere la tua area ti aiuterà a adattare la tua offerta per attrarre i viaggiatori che cercano una specifica esperienza legata alla zona in cui ti trovi. Questa conoscenza ti permetterà di ottimizzare il tuo annuncio e di offrire un soggiorno memorabile ai tuoi ospiti.

4. Conoscere la tua proprietà

Quando hai definito il tipo di persone che vivono nella tua zona e il tipo di viaggiatori che saranno attratti dal tuo quartiere, puoi capire il tipo di potenziali ospiti su cui puntare pensando anche alla tua proprietà.

• Valuta il tipo di proprietà che offri: per utilizzare la terminologia di Airbnb, hai un’intera casa, una stanza privata o una stanza condivisa?

• Analizza i servizi offerti dalla tua proprietà: quali sono i servizi della tua proprietà? Gli ospiti hanno accesso al servizio di lavanderia? Cucina? Piscina? Giardino? Parcheggio?
• Differenzia la tua proprietà: in cosa si differenzia da quelle nelle vicinanze? È il gioiellino del quartiere o deve competere con strutture potenzialmente migliori?

Una volta che hai risposto a queste domande sulla tua proprietà e sulla tua area, sarai in grado di definire in modo più dettagliato il tuo target di riferimento. Tieni presente che, sebbene attirerai una varietà di ospiti, il tuo target di riferimento costituirà probabilmente la maggior parte delle tue prenotazioni nel corso dell’anno.

Adattare la tua offerta per soddisfare le esigenze e le aspettative di questo gruppo specifico di ospiti può aumentare la tua visibilità e il tuo successo su Airbnb.

5. Informati sulle tasse e sulle normative locali

Ebbene sì, sfatiamo subito il mito: chi affitta con Airbnb paga le tasse. Se desideri avviare un’attività su Airbnb, tieni presente che è un’attività ricettiva a tutti gli effetti e in Italia oltre la normativa nazionale, ci sono normative a livello locale che possono variare da regione a regione. Prima di tutto, assicurati di conoscere bene le regole su come aprire la tua attività e ottenere il codice CIN, parla con professionisti del settore per capire meglio quale sia la soluzione migliore per te. Ricorda che per lo Stato un b&b è diverso da una casa vacanza! Ecco alcune cose che dovresti considerare:

Dichiarazione dei redditi

Assicurati di segnalare il reddito derivante dalle tue attività su Airbnb nella tua dichiarazione dei redditi. Rivolgiti al tuo commercialista di fiducia o un professionista esperto del settore per avere una comprensione completa sulla tassazione e le detrazioni fiscali per affitti turistici. Ad esempio, se hai la partita Iva non dovrai applicare la cedolare secca (che può arrivare fino al 26%!)

 Altre spese

Oltre alle tasse fiscali, potresti dover affrontare altre spese come un mutuo o tasse sulla proprietà. Le bollette, le spese di pulizia, la manutenzione e gli imprevisti (per i quali è sempre bene avere un’assicurazione per la tua casa vacanze!). Valuta attentamente queste spese e come influenzeranno il rendimento della tua attività su Airbnb.

Normative locali

Come abbiamo anticipato, in alcune località, gli affitti brevi su Airbnb possono avere restrizioni diverse ed essere soggetti a regolamentazioni specifiche. Resta sempre informato sui cambiamenti normativi e chiedi al comune di appartenenza le corrette procedure. Conosci le normative locali e rispettale per evitare problemi legali e multe salate.

Dany Papineau, di AirbnbSecrets, ha dato un consiglio prezioso:

Se desideri aumentare i tuoi guadagni con uno o più annunci su Airbnb, assicurati innanzitutto di essere a conoscenza delle leggi e delle tasse vigenti. Molti host su Airbnb potrebbero non essere completamente informati su questi aspetti, ma il rispetto delle leggi e delle normative è fondamentale per costruire un’attività di successo. Fai la tua ricerca, contatta le autorità locali, informandoti sulle tasse relative agli affitti brevi nella tua zona e consulta l’assicuratore della tua casa. Non dimenticare di dichiarare il tuo reddito e le spese legate ad Airbnb alla fine dell’anno fiscale.

Preparazione per affittare la casa su Airbnb

Prima ancora di registrarti ad Airbnb, dovresti preparare la tua proprietà ad accogliere degli ospiti. La prima impressione è fondamentale e una casa ben preparata può influenzare positivamente le recensioni degli ospiti e la tua reputazione come host.

Ecco alcuni passaggi chiave per la preparazione:

Prontezza e foto della proprietà

Assicurati che tutto sia pronto per la tua prima esperienza di hosting. Inoltre, scatta delle foto di alta qualità della tua proprietà, poiché queste saranno uno strumento di marketing cruciale per attirare ospiti potenziali.

Forniture essenziali

Assicurati che la tua casa abbia tutte le forniture essenziali per rendere il soggiorno dei tuoi ospiti confortevole. Puoi fare riferimento a una lista di cosa non deve mancare in una casa vacanze per assicurarti di aver coperto tutti gli aspetti.

Arredamento

La disposizione e l’arredamento della tua casa possono fare la differenza. Consulta una guida su come arredare una casa vacanze per creare un ambiente accogliente.

Manutenzione e ristrutturazione

Assicurati che la tua proprietà sia ben tenuta e in buone condizioni. Nel periodo di bassa stagione potresti voler considerare una ristrutturazione o una manutenzione generale per migliorare l’aspetto e le prestazioni della casa.

Regole della casa

Prepara un elenco chiaro di regole della casa per i tuoi ospiti. Queste regole dovrebbero coprire aspetti come il check-in, il check-out, il comportamento e le norme sulla pulizia.

Pulizia approfondita

Prima di ospitare i primi ospiti, esegui una pulizia accurata e approfondita in ogni stanza. Una casa pulita e ben curata è essenziale per garantire una buona esperienza agli ospiti.

La preparazione adeguata della tua proprietà è la chiave per garantire che gli ospiti abbiano un soggiorno piacevole e che tu possa avere successo come host.

Sii un host amichevole e reattivo

Quando, come spesso accade, molti viaggiatori lasciano la pianificazione delle proprie vacanze all’ultimo minuto, si aspettano una comunicazione rapida ed efficiente con gli host Airbnb.

Non solo rispondere rapidamente sarà di grande aiuto per i tuoi ospiti mostrando loro che non sei un perditempo, ma scoprirai anche che l’essere reattivo può migliorare le tue possibilità di ricevere una risposta rapida anche dagli ospiti.

Cerca di rispondere a tutte le richieste entro poche ore, ove possibile, e non dimenticarti mai la inbox per più di un giorno per poi tornare a rispondere alle domande di un ospite. Molto probabilmente lo avrai già perso.

Quando interagisci con i tuoi ospiti, tieni sempre presente questi punti:

• Sii amichevole, onesto e rispettoso
• Il tuo obiettivo è aiutarli ad avere il miglior soggiorno possibile nella tua casa
• Fai più di quanto si aspetterebbero dal loro host (ad esempio: accoglili con biscotti fatti in casa il primo giorno)
• Condividi con loro le tue conoscenze sulla tua casa e sulla zona
• Anticipa i loro bisogni e sorprendili in modo positivo
• Prepara un utile “libro di benvenuto” per il loro soggiorno

In caso di problemi, prova innanzitutto a risolverli parlando direttamente e gentilmente con i tuoi ospiti prima di lamentarti con Airbnb

Il consiglio dell’esperto

Matt Lerner, MetroButler

“L’aspetto numero uno su cui ci concentriamo in MetroButler è la tempestività per quanto riguarda i tempi di risposta per i nostri ospiti. Quando gli ospiti (e i potenziali ospiti) inviano messaggi tramite il portale di Airbnb, è indispensabile rispondere il più rapidamente possibile. Innanzitutto, ciò aumenta il tasso di conversione e le possibilità di bloccare una prenotazione per la tua proprietà. In secondo luogo, tempi di risposta rapidi migliorano effettivamente il posizionamento della ricerca nella lista delle proprietà su Airbnb. Infine, un host reattivo sarà sempre visto come più affidabile e più responsabile. Ciò porterà a recensioni più positive al termine di una prenotazione e, di conseguenza, a più prenotazioni in futuro.”

Tieni sempre pulita la tua casa

La pulizia è uno dei punti più delicati nel settore degli affitti a breve termine sia per gli ospiti che per i proprietari. Per gli ospiti, una casa sporca può rovinare una vacanza prima ancora che inizi. Ma per un host, può rovinare la reputazione della propria attività.

Abbiamo preparato una guida completa per la pulizia con una checklist che puoi utilizzare per la tua casa vacanza in modo semplice ed efficace.

Scopri se Airbnb fa davvero per te

Potresti amare il fatto di accogliere degli ospiti, pagare le tasse e tenere pulito il tuo Airbnb, ma alla fine devi capire se questo tipo di attività è sostenibile nel lungo periodo.

• Quanto lavoro è necessario per garantirti di avere successo di Airbnb?
• Quanto guadagni al netto di tasse, commissioni e spese per la casa?
• Sei contento del tempo trascorso a gestire la tua proprietà e ad accogliere estranei? O è una fonte di stress e frustrazione?
• Gli ospiti sono contenti e lasciano recensioni positive?
• Vale la pena continuare a lavorare con Airbnb o sarebbe meglio creare il tuo sito web?

Solo tu puoi rispondere a queste domande.

Fai qualche mese (o anche un paio di anni) di esperienza con Airbnb e poi decidi: vorresti continuare a farlo? C’è qualcosa che potresti cambiare? Meglio smettere per sempre?

I prossimi capitoli ti faranno avere un’idea più chiara su come muoverti su Airbnb e iniziare a guadagnare dalle tue proprietà.