Vous souhaitez lancer votre conciergerie de location saisonnière, mais vous ne savez pas par où commencer ? Carte G, capital de départ, statut de la société… Cela en fait des choses à penser. Pas de panique !
Nous avons organisé un webinaire gratuit spécialement conçu pour les (futurs) gestionnaires de locations saisonnières ce mercredi 15 novembre en compagnie de Sébastien More, formateur professionnel en création d’entreprises de conciergerie et sous location professionnelle (lesousloueur.fr).
Nous avons parlé de son expérience en tant que gestionnaire et sous-loueur professionnel, le processus de création de conciergerie, les démarches administratives à garder en tête et aussi les pièges à éviter lorsque l’on se lance ! Pas mal de questions pratiques ont été posées. Découvrez les moments clés de notre wébinaire sur la création d’une conciergerie de location courte durée.
Cet article a pour but d’offrir aux participants et à ceux qui ont manqué le webinaire la possibilité de le (re)visionner en replay. Vous y trouverez l’enregistrement de la session, un résumé de tous les sujets abordés, des conseils précieux de notre expert et une sélection des questions/réponses les plus pertinentes.
Vidéo du wébinaire en replay
Retrouvez la vidéo sur Youtube.
L’invité : Sébastien More
Ancien dirigeant d’une entreprise internationale spécialisée dans l’import/export, Sébastien More a décidé de se tourner vers l’immobilier et la location courte durée. En 2009, il a introduit un nouveau concept d’exploitation immobilière à l’étranger, axé sur la sous-location immobilière professionnelle et la gestion d’appartements sur Airbnb. Il décide de développer ensuite son concept en France.
Aujourd’hui Sébastien More accompagne toutes celles et ceux qui souhaitent se professionnaliser dans la sous-location et la conciergerie, et plus généralement dans l’immobilier à rendement élevé grâce à son organisme de formation Le Sous Loueur.
Il est très actif sur Youtube, où il partage régulièrement des vidéos sur les dernières actualités de la location courte durée ainsi que des conseils pour les gestionnaires professionnels. On peut également le retrouver dans le podcast “Learn MORE – entreprendre avec Sébastien More” dédié à l’entreprenariat.
Résumé du wébinaire (toutes les infos à retenir)
Se lancer
Selon Sébastien More, se lancer dans la conciergerie ne demande pas beaucoup de ressources. Il est recommandé de connaître quelque peu les métiers de location courte durée et d’avoir un capital de départ minimum.
Il faudra créer au départ une société qui peut être une entreprise individuelle de type auto-entreprise sans que ce soit forcément une SAS ou SARL (en fonction de votre situation personnelle et professionnelle). En France, vous pouvez déclarer votre entreprise sur l’INPI.
Encadrer juridiquement et professionnaliser votre entreprise
Il faut faire attention à bien rédiger votre contrat pour les prestations de conciergerie “pour ne pas tomber dans les cases de l’agent immobilier” car ce sont deux professions distinctes et la profession d’agent immobilier est protégée en France. Ce contrat sécurise votre activité et vous permet de bien définir votre rôle et vos prestations, ainsi que les responsabilités de chacun (société conciergerie et propriétaire).
La création de votre site internet est une étape importante pour le développement de votre conciergerie. Le site web permet de sera votre vitrine en ligne, avec votre page Google My Business. Vous devrez par la suite alimenter votre site web grâce au référencement organique (gratuit) et éventuellement du référencement payant avec Google Ads, pour gagner en visibilité. Il ne faut pas non plus négliger les réseaux sociaux comme Facebook, Instagram et LinkedIn, très important pour la partie “réseau”.
Une démarche active est nécessaire pour se faire connaître.”
Les prestations de la conciergerie
Pour un propriétaire, la mission principale d’une conciergerie est la gestion du ménage et du linge. Même si c’est une idée réductrice, c’est bien souvent la tâche principale qui est attribuée aux conciergeries. Il est plus qu’important d’être intransigeant quant au ménage dans les logements car cela est tout aussi important pour les voyageurs que pour les propriétaires.
Il est nécessaire de bien organiser les équipes pour les entrées et les sorties, mais aussi de former le personnel de nettoyage pour le ménage dans les locations courte durée.
La valeur ajoutée d’une conciergerie ne vient pas des services de ménage mais elle vient plutôt de l’accompagnement que propose la société comme avec la gestion des annonces et des prix avec le Revenue Management par exemple.
La carte G en conciergerie
L’activité de conciergerie ne dépend pas de la loi Hoguet en France. Selon cette loi, pour faire de la sous-location ou de la gestion d’appartements, des mandats de gestion sont nécessaires. Avec la carte G, l’agent immobilier peut signer des baux, gérer les loyers et promouvoir les biens en location.
Pour la conciergerie, les choses sont différentes car il s’agit d’une activité de prestation de services comme la gestion du ménage, des entrées et des sorties, des prix, de la communication avec les voyageurs, etc.
Les pièges à éviter quand on crée sa conciergerie
Source : Sébastien More
Disposer uniquement de studios
Pour Sébastien, avoir uniquement des petits appartements dans son portefeuille n’est pas la meilleure approche. Pourquoi ? Il y a beaucoup de petits logements type studio dans les grandes villes. Cependant une conciergerie de location saisonnière facture à la commission; cela signifie que la société perçoit un pourcentage en fonction du chiffre d’affaires réalisé.
En location courte durée, plus il y a de voyageurs dans le logement, plus il y aura un prix de location élevé. La charge de travail est la même pour une conciergerie, peu importe la taille de l’hébergement.
Le chiffre d’affaires (de la conciergerie) est lié à la capacité d’accueil.”
Ne pas utiliser d’outils professionnels
Pour piloter correctement votre entreprise de conciergerie, il est nécessaire d’utiliser des outils de gestion professionnels dès que vous avez plusieurs logements. Les Channel Managers vous permettent de centraliser toutes vos tâches de gestion ainsi que vos réservations. Pour les missions de travail, vous pouvez utiliser un logiciel ERP (Enterprise Resource Planning) dédié pour la gestion des équipes, des clients, des incidents, de la maintenance, etc.
Accepter un trop grand nombre de logements
Lorsque votre conciergerie croît, il faut pouvoir suivre son développement tout en gardant le contrôle sur votre activité et la qualité des services proposés. Pour avoir une bonne gestion de la croissance de son entreprise, il peut être préférable de se développer moins rapidement afin de pouvoir garder une bonne organisation au quotidien.
Se différencier
Avec le développement récent des conciergeries et leur nombre grandissant dans de nombreuses villes, il est aujourd’hui nécessaire de se démarquer. Se démarquer avec un prix plus bas sur le marché n’est pas la bonne approche. Il faut avoir “une politique de prix confortable pour votre entreprise”, avec des services qui ont de la valeur aux yeux des propriétaires ! Voici quelques facteurs de différenciation.
Être spécialiste dans votre ville
Pour se différencier sur le marché, en particulier dans les grandes villes où il a déjà de nombreuses conciergeries, vous pouvez devenir spécialiste d’un quartier ou d’un arrondissement, ou même d’une région à plus grande échelle. Cela marquera les esprits de vos clients, car vous mettrez en avant votre expertise des lieux.
Proposer des solutions éco-responsables
Vous pouvez mettre en avant auprès des propriétaires des solutions pour économiser l’électricité et/ou le chauffage, il existe par exemple Vikey qui permet de contrôler à distance la consommation énergétique. Pour les propriétaires, cela se traduit par l’idée de faire des économies sur les factures d’électricité chaque mois, au-delà de mettre en avant le côté éco-responsable.
Créer des automatisations
En utilisant des solutions intelligentes, vous pouvez gagner un temps fou. Cest le cas par exemple de l’assistant IA de Lodgify qui permet de créer des messages automatiques et personnalisés pour vos clients.
En automatisant d’autres tâches telles que la facturation client ou encore les suivi des paiements grâce au “No Code”, vous pouvez connecter des applications ensemble (comme avec Zapier) et interconnecter toutes ces tâches pour gagner en temps et en efficacité.
Penser aux partenariats locaux
Il est super important d’être reconnu dans votre ville grâce à un réseau. Pensez aux artisans, notaires, agents immobiliers, tout ce qui touche de près ou de loin à l’activité de conciergerie. Il est possible de faire également des partenariats avec des marques locales pour renforcer votre crédibilité.
Session de questions/réponses
Voici une sélection de questions pertinentes auxquelles notre expert a répondu.
Q : Comment établir un contrat de conciergerie ? A voir avec un avocat ou proposez-vous des contrats ?
R, Clara Messiant – Lodgify : Chez Lodgify, nous proposons un modèle-type qui peut s’utiliser comme base car il reprend tous les éléments nécessaires des contrats de conciergerie.
R, Sebastien More : Mes contrats ont été faits par un avocat et ces contrats se retrouvent dans mes formations.
Q : Quand on gère à 100% les biens (conciergerie et réservations) comment faire pour donner la confiance aux propriétaires et leur garantir le maximum de transparence quant aux réservations et au chiffre d’affaires ?
R : Je vais vous recommander d’utiliser AirDNA qui est un outil d’analyse de marché. Il faut se baser là- dessus en disant “voici les études qui ont été faites et je suis capable de vous dire à peu près combien vous allez faire en moyenne à l’année”. Il faut bien comprendre qu’il y aura forcément de la saisonnalité.
Il n‘y a cependant pas de garantie de résultats, cela ne sera jamais indiqué dans le contrat d’ailleurs. Il est toutefois possible de faire une simulation.
Q : Quelle loi régit la conciergerie en France ?
R : Il n’y a pas de loi spécifique pour les conciergeries. Aujourd’hui, on reste dans la prestation de services. C’est comme si vous étiez une société de ménage.
Q : Vous parliez du risque d’être reclassé en agent immobilier avec la carte G, quels sont ces risques ?
R : Tout simplement, si tu n’as pas les bons contrats. Si tu as un contrôle de la DGCCRF, et que le contrat n’est pas bien fait, il peut être reclassé comme un mandat de gestion et qui dit mandat de gestion, dit agent immobilier. Dans ce cas-là, tu peux être condamné.
C’est le cas si tu fais la promotion des sites internet du propriétaire et donc tu recherches des voyageurs pour le propriétaire. Si tu fais signer un bail par exemple, cela dépend aussi de l’agent immobilier.
Q : Quel type d’assurance prendre pour les dégâts faits par les locataires ou le personnel qui fait l’entretien ?
R : Pour les locataires, on passe généralement par les cautions ou leAirCover de Airbnb. Par rapport aux employés : si ce sont vos employés, il faut une responsabilité civile professionnelle que vous prenez dans n’importe quelle assurance, cela couvre en fonction du chiffre d’affaires qui est réalisé. Si vous travaillez avec d’autres sociétés, elles doivent avoir leur propre responsabilité civile professionnelle.
Q : En tant que prestataire de services n’ayant pas de carte G nous ne pouvons pas promouvoir directement les annonces de maisons à louer en courte durée ? Ça doit être directement le propriétaire qui publie l’annonce ?
R : Il ne faut jamais publier une annonce sur votre compte Airbnb ou Booking.com ! Vous créez un compte pour le propriétaire et vous vous mettez en “co-hôte”. Ce n’est pas par hasard que Airbnb et même Booking.com ont créé le concept de “co-hôte”. C’est pour éviter de se retrouver dans cette configuration.
Un grand merci !
Créer son entreprise de conciergerie immobilière, ce n’est pas du gâteau ! Il faut évaluer ses objectifs, mettre en place un business plan, et surtout analyser la valeur que l’on pourra ajouter sur un marché en pleine expansion. Devenez spécialiste de votre ville, ne laissez rien passer pour le ménage, créez votre réseau, formez-vous et formez vos équipes, etc ! Tout cela vous aidera à devenir une conciergerie solide et reconnue.
En étant bien accompagné(e) et en choisissant des outils performants dès le démarrage tel qu’un Channel Manager avec des solutions de tarification intelligentes et des outils de gestion du personnel et des tâches, vous pourrez vous organiser plus simplement au quotidien et professionnaliser votre activité de location.
Un grand merci pour votre participation et votre intérêt pour ce troisième wébinaire en français qui a été un succès. N’hésitez pas à nous partager dans les commentaires vos idées de thèmes pour les prochains wébinaires. A très bientôt pour de nouveaux lives !
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