Cómo dar de alta una vivienda turística en la Comunidad Valenciana
¿Tienes una vivienda o planeas comprar una para dedicarla al alquiler vacacional? Estás en el lugar adecuado. Sigue leyendo para descubrir todo lo que debes saber sobre las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana: normativa, requisitos, proceso de alta y tributación.
¿Cuál es la normativa de viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana?
Puede que dé un poco de miedo hablar de leyes y regulaciones, pero lo cierto es que la normativa de viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana es una de las más fáciles de entender del país. ¿Tiene sentido, no?
El texto que prevalece sobre todos los demás es la Ley 15/2018 de Turismo, ocio y hospitalidad, que regula de forma general las actividades turísticas en tierras valencianas, y sirve como marco para el desarrollo de normativas más específicas.
Normativas más específicas como el Reglamento regulador del alojamiento turístico de 2021, introducido con la intención de unificar todas las leyes que había hasta entonces, y probablemente el documento más relevante para los aspirantes a anfitrión de viviendas turísticas en la región.
Si queremos ir más allá, deberemos consultar la normativa correspondiente del municipio en el que queremos dar de alta una vivienda turística. Si bien en los pueblos más pequeños no suele haber, las ciudades grandes como Valencia y las localidades costeras con más turistas sí suelen tener sus propias reglas.
A modo de ejemplo, la normativa de pisos turísticos del Ayuntamiento de Valencia, más conocida como el PEP (Plan Especial de Protección de Ciutat Vella), tiene prohibidos los alojamientos ocasionales (hasta 60 días) de este tipo en el centro de la ciudad, al menos hasta que se apruebe una norma específica.
¿Qué requisitos deben cumplir las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana?
Antes de poder registrar una vivienda turística en la Comunidad Valenciana, deberás asegurarte de que tu alojamiento cumple con todos los requisitos exigidos por Turisme Comunitat Valenciana, la administración competente en la materia.
Algunos de estos requisitos son comunes a todos los tipos de alojamientos, mientras que otros solo se aplican a las viviendas de uso turístico. Empecemos por los primeros:
Requisitos generales
Si quieres dar de alta una vivienda turística en la Comunidad Valenciana, deberás cumplir con estos requisitos compartidos con el resto de categorías de alojamientos:
Acreditación de propiedad
Un documento básico e indispensable. Difícilmente podrás registrar tu vivienda turística sin certificar ante la Administración que la propiedad en cuestión es tuya, o que tienes autorización para gestionarla.
Por suerte, demostrarlo es fácil: si la vivienda es tuya, puedes hacerlo con un título de propiedad, un contrato de compraventa o la adjudicación de una herencia. Por otro lado, si te han otorgado el derecho de usufructo, necesitarás presentar un contrato de arrendamiento o un contrato de gestión de propiedades turísticas.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es un documento emitido por un técnico cualificado que detalla el grado de eficiencia energética de un edificio. Este impreso es obligatorio para todos los inmuebles de alquiler, independientemente de que sea a corto plazo (alquiler turístico) o a largo.
En consecuencia, todas las propiedades turísticas en España deben, desde el 2 de junio de 2021, mostrar el certificado energético en sus anuncios y anexarlo a los contratos firmados con los huéspedes. De lo contrario, se corre el riesgo de pagar una multa de hasta 6.000 €.
Condiciones mínimas de habitabilidad e higiene
Todos las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana deben garantizar que cumplen con ciertas condiciones básicas de habitabilidad e higiene antes de poder operar legalmente.
Principalmente, esto significa que no podrás dar de alta la propiedad como vivienda turística sin antes tener todos los suministros en condiciones de funcionamiento (agua, luz, etc.).
Comunicación de precios
Otra de las obligaciones de las viviendas turísticas es entregar una tarjeta de entrada a los huéspedes en el momento del check-in, en la cual deben constar el nombre y la categoría del alojamiento, el precio y las fechas de entrada y salida.
Distintivo turístico
Las viviendas turísticas deben exhibir en la Comunidad Valenciana un vinilo distintivo, de color rojo y con un icono de color blanco en forma de llaves en el centro. El vinilo podrá estar colocado en el interior o el exterior, pero siempre cerca de la entrada, e incluirá el número de registro de la vivienda en el RTCV (Registro de Turismo).
Puedes encontrar todos los detalles al respecto en el Capítulo IV del Reglamento.
Emisión de facturas
Todos los requisitos son importantes, pero este más si cabe: emitir factura a tus huéspedes es absolutamente vital. Ante todo, recuerda que además de entregársela a ellos, deberás guardar copias. No sólo las necesitarás para declarar tus ingresos como anfitrión, sino que también pueden ser necesarias si recibes una inspección de Turismo.
Hojas de reclamaciones
Otra obligación que hay que cumplir a rajatabla. Tu propiedad deberá contar con hojas de reclamaciones a disposición de los clientes, expuestas en un lugar visible y debidamente señalizadas. De lo contrario, te arriesgas a una sanción de mínimo 3.000 €.
Puedes encontrar la plantilla de la hoja de reclamaciones de la Generalitat Valenciana aquí.
Parte de viajeros
Las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana y en España están obligadas a registrar las entradas y salidas de huéspedes mediante el famoso parte de viajeros. Las copias de dichos partes deberán conservarse organizadas en un libro-registro, que puede ser requerido en cualquier momento por las autoridades.
Puedes leer más sobre este trámite en nuestro artículo sobre cómo registrar viajeros en Hospederías de la Guardia Civil.
Seguro de responsabilidad civil
Por último, los propietarios de viviendas turísticas deben tener contratado un seguro de responsabilidad civil con el que cubrir los posibles daños y perjuicios de los que fuesen considerados legalmente responsables.
La cuantía mínima asegurada se calcula en función de las plazas del alojamiento, siendo la menor cantidad posible 150.000 €.
Requisitos específicos
A continuación puedes encontrar los requisitos específicos a las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana. Se trata de los siguientes:
Informe de compatibilidad urbanística
Nadie puede dar de alta una vivienda turística en la Comunidad Valenciana sin el correspondiente informe de compatibilidad urbanística, expedido por las autoridades municipales.
Si quieres obtener dicho informe, deberás solicitarlo en el ayuntamiento de la localidad donde quieres abrir tu alojamiento. Ahora bien, ten en cuenta que no todos los ayuntamientos permiten las viviendas turísticas, y en algunos otros existen restricciones.
Por ejemplo, si estás en Valencia, deberás tener en cuenta el Plan Especial de Protección (PEP) de Ciutat Vella, y próximamente el del Cabanyal. El primero lleva en vigor desde marzo de 2020 y, entre otras cosas, sólo permite las viviendas turísticas que se alquilen durante más de 60 días al año, siempre y cuando estén situadas en primeras plantas o plantas bajas.
Medidas de seguridad
El Reglamento obliga a todas las viviendas turísticas de la Comunitat a contar con ciertas medidas básicas de seguridad, concretamente un plano de evacuación y un listado de teléfonos de emergencia.
El plano de evacuación deberá colocarse en la puerta principal de la vivienda, mientras que para los teléfonos de emergencia bastará con que estén en un lugar visible. Nuestra recomendación es colocarlos junto al plano de evacuación, en la entrada del alojamiento.
Licencia de ocupación
La licencia de ocupación, también conocida como la cédula de habitabilidad, es un documento indispensable que certifica que tu propiedad cumple con las condiciones mínimas para ser considerada como vivienda, independientemente de que sea turística o no.
Si no tienes este certificado contigo, puedes dirigirte al ayuntamiento de tu localidad para solicitar una copia del mismo.
Número de registro en publicidad
Por último, pero no por ello menos importante, ten en cuenta que todas las viviendas turísticas de la Comunidad Valenciana están obligadas a mostrar su número de inscripción en el Registro de Turismo (RTCV) en su publicidad.
La administración turística pone especial empeño en vigilar el cumplimiento de esta norma en portales de alquiler vacacional como Airbnb, Booking.com o Vrbo, así que no te olvides de incluir el número en la descripción de tu anuncio si no quieres arriesgarte a recibir una multa.
¿Cómo tramitar la licencia de una vivienda turística en la Comunidad Valenciana?
Ahora que ya conoces los requisitos legales, llegó el momento de descubrir cómo dar de alta tu vivienda turística en la Comunidad Valenciana. Sigue leyendo para conocer los cuatro pasos clave:
Reúne la documentación
El primer paso que deberás llevar a cabo es reunir todos los documentos que te van a exigir cuando presentes la declaración responsable. Afortunadamente, no son demasiados:
- Acreditación de propiedad o título equivalente
- Informe favorable de compatibilidad urbanística
- Licencia de ocupación de la vivienda
- Póliza del seguro de responsabilidad civil
Presenta la declaración responsable
La declaración responsable es un documento absolutamente esencial si quieres dar de alta tu vivienda turística. Su función es comunicar a la Generalitat tu intención de iniciar una actividad de alojamiento turístico, de modo que ésta te inscriba en el Registro de Turismo de la comunidad.
Puedes descargar el formulario de la declaración responsable en este enlace.
¿Cómo se presenta la declaración responsable?
Telemáticamente. No hay otra opción, y necesitas tener un certificado digital. Si tienes el DNI electrónico y un lector, puedes obtenerlo a través de este enlace. Si no lo tienes, puedes acudir a tu punto de registro más cercano para solicitarlo.
Una vez tengas el certificado digital, deberás acceder al portal AUTOREGISTRO de la Generalitat y realizar el trámite siguiendo las instrucciones que aparecen en pantalla.
¿Cuál es el plazo para presentar la declaración responsable?
No hay un plazo específico. Puedes hacerlo en cualquier momento del año, aunque lógicamente, debe ser antes de empezar a acoger a viajeros.
¿Cuánto cuesta presentar la declaración responsable?
Nada. La presentación de esta declaración responsable es un trámite gratuito en la Comunidad Valenciana.
¿Qué ocurre si no presento la declaración responsable?
Si decides no presentar la declaración responsable, estarás alquilando tu propiedad en situación de ilegalidad y te arriesgas a recibir una sanción administrativa de hasta 300.000 €.
Prepara un contrato de alquiler vacacional
Puede que en la Comunidad Valenciana no sea obligatorio firmar un contrato con tus huéspedes, ¿pero no es acaso recomendable?
Firmar un contrato de alquiler vacacional es esencial para alquilar con garantías, y te cubrirá las espaldas en caso de haber problemas. Si te encuentras con cancelaciones, impagos, desacuerdos en el precio o desperfectos en la vivienda, agradecerás haber firmado este documento.
Empieza a alquilar tu propiedad
Una vez presentada la declaración responsable, deberás esperar unas semanas por la respuesta de la Administración, que recibirás a través de tu carpeta ciudadana de la Generalitat.
¡Enhorabuena! Tu vivienda turística ya está registrada y en regla: puedes empezar a acoger viajeros.
¿Cómo tributan las viviendas turísticas en la Comunidad Valenciana?
Las viviendas de uso turístico de la Comunidad Valenciana están sujetas a dos impuestos, el IRPF y el IVA, aunque esto puede variar según el caso. De momento, no es necesario cobrar ninguna tasa turística, ya que tras el cambio de gobierno a finales de 2023, los planes para su instauración fueron cancelados.
La declaración del IRPF se puede realizar de dos maneras.
La más común es declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, ya que son ganancias procedentes del arrendamiento de inmuebles por parte de un particular. Sin embargo, si alquilas la propiedad como autónomo o mediante una sociedad, deberás declarar estos ingresos como rendimientos de actividades económicas.
Sea cuál sea la opción escogida, hay una serie de gastos deducibles: cualquiera que tenga relación directa con el alquiler y se corresponda con el tiempo durante el cual lo has estado arrendando. Algunos de estos gastos son:
- Gastos de conservación o reparación (excepción: gastos de mejora)
- Cuotas de hipoteca
- Gastos de la comunidad
- Gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
- Tasas municipales de basuras
- Comisiones de agencias
Por otra parte, la mayoría de viviendas de uso turístico están exentas de pagar el IVA, por tratarse de un arrendamiento. Sin embargo, si ofreces alguno de los servicios complementarios que mencionamos en el primer capítulo de esta guía, deberás aplicar un gravamen del 10%.
Asimismo, independientemente de que el alojamiento esté exento o no, si alquilas tu propiedad a través de una agencia de gestión ésta deberá repercutirte un IVA del 21% al cobrarte por sus servicios.