La temporada alta es el momento del año más esperado por los anfitriones de alojamientos turísticos en todo el mundo. Da igual si tiene lugar en verano, en invierno, con frío o con calor… El resultado final es el mismo: mucha más actividad, más reservas y, cómo no, unos ingresos mucho mayores.
El equipo de Lodgify sabe muy bien lo importante que es esta época, por lo que este año nos propusimos hacer algo especial. Nadie conoce tan bien el sector como vosotros, los propietarios y gestores de alquileres vacacionales, así que ¿por qué no preguntaros directamente vuestros mejores consejos y trucos para la temporada alta?
Esta sencilla idea se transformó rápidamente en un proyecto mucho más grande. Ya no nos bastaba con obtener unos pocos consejos: el nuevo objetivo era realizar un análisis certero del día a día de los anfitriones antes de la época turística.
Sabíamos que para conseguirlo no bastarían medias tintas, así que pusimos toda la carne en el asador. Creamos una encuesta con 23 preguntas, que enviamos a una base de datos de más de 7.000 anfitriones y en la que cubrimos los temas clave para triunfar durante los meses más ajetreados del año en dos grandes bloques de 4 secciones.
El primer bloque se centró en conocer vuestras prioridades en los meses previos a la temporada alta (mantenimiento de la propiedad, limpieza, anuncios y precios), mientras que con el segundo buscamos averiguar qué herramientas usáis para mejorar vuestra productividad (automatización de tareas, domótica, precios dinámicos y software de gestión).
El resultado de todo este trabajo lo tenéis hoy ante vosotros. Estamos orgullosos de presentaros nuestro “Informe Lodgify: Consejos de los anfitriones para la temporada alta”, un estudio en el que analizaremos a fondo los resultados de nuestra encuesta, extraeremos las conclusiones más importantes y os dejaremos algunos de los mejores comentarios de anfitriones.
Sin embargo, ¡aún hay más! Si os interesa tener a mano la lista completa de consejos de los anfitriones más veteranos, estáis de suerte. Hemos recopilado todos esos trucos en un documento atractivo, fácil de leer y en formato PDF, que podéis descargar a continuación:
¿Ya está en vuestro poder? ¡Perfecto! Seguid leyendo para descubrir cómo se preparan los propietarios y gestores de alquileres vacacionales para la mejor época del año.
¿Cuáles son las prioridades de los anfitriones antes de temporada alta?
Una de las primeras cosas que queríamos entender con nuestra encuesta son vuestras prioridades con la llegada de la temporada alta.
Cuando los aviones, barcos y coches cargados de turistas comienzan a asomarse por nuestras fronteras, ¿cómo actuáis para aprovechar al máximo esta época? ¿Qué consideráis absolutamente necesario hacer? ¿Qué cosas pueden esperar?
Hemos dividido esta primera parte de nuestro estudio en cuatro secciones: estado de la propiedad, higiene y limpieza, presencia en Internet y precios. La mayoría de ellos están compuestos por varias preguntas, cuyos resultados hemos compilado en gráficos, de modo que resulte mucho más sencillo sacar conclusiones.
Mantenimiento de la propiedad
Algunas de las tareas más importantes que deben llevar a cabo los anfitriones antes de la temporada alta tienen que ver con el estado de la propiedad: reparaciones, mantenimiento y mejoras varias consumen buena parte de vuestras energías, y con razón.
Nuestra encuesta incluyó tres preguntas destinadas a ayudarnos a conocer un poquito mejor cómo preparáis vuestras propiedades.
Lo primero que descubrimos es que la inmensa mayoría de los anfitriones (¡el 95%!) inspeccionan de cabo a rabo sus propiedades. No nos extrañó: aunque es normal que un alquiler vacacional experimente cierto desgaste, dejar que los huéspedes que llegan en temporada alta se encuentren con desperfectos da bastante mala imagen.
Roman, de Vacaciones Vinaròs, nos dejó el siguiente consejo:
“Revisad toda la propiedad: probad los electrodomésticos, el wifi, la televisión… Tomaos un tiempo también para jardines y piscinas.”
Asimismo, nuestro estudio reveló que el 78% decide actuar tras revisar su alojamiento. Prácticamente todos se ven obligados a realizar alguna reparación, pero nos resultó interesante saber que el 60% también se lanza a redecorar, y el 49% añade más equipamiento y servicios a su alquiler vacacional.
Nacho, de Casas Olivae, dijo lo siguiente al respecto:
“Cada temporada hay que hacer un refresh de tu propiedad para que parezca nueva. A todo el mundo le gusta “estrenar vivienda”. Aumentarás tus beneficios y recibirás mejores comentarios de tus huéspedes.”
Higiene y limpieza
Afortunadamente, a estas alturas de la película ya podemos decir que la pandemia ha terminado. Sin embargo, algunos de los cambios en los hábitos que trajo no parece que vayan a marcharse pronto.
La higiene y la limpieza han sido siempre aspectos absolutamente esenciales para cualquier alojamiento turístico, pero hoy en día son si cabe más importantes aún. Os preguntamos sobre este tema en nuestra encuesta, y el consenso fue abrumador: el 94% limpiáis a fondo vuestras propiedades antes de la temporada alta.
Una buena limpieza a fondo no es tarea fácil: posiblemente te lleve todo el día y acabes agotado, por no hablar de que no todo el mundo tiene el tiempo para hacerlo. Curiosamente, el 58% de los anfitriones contrata un servicio de limpieza, cifra que coincide con el porcentaje de vosotros que gestiona 2 o más alquileres vacacionales.
Jerónimo, anfitrión de CASA INDALO 22, nos contó un truco muy útil:
“Preparad varios juegos de ropa de cama y tened toallas de sobra. Os servirán en caso de que ocurran imprevistos, o si estáis demasiado ocupados para limpiar vosotros algún día u os falla vuestro servicio de limpieza habitual.”
¿La conclusión? Si sólo tienes un alquiler vacacional, limpiarlo tú mismo puede ser factible. Si gestionas más de uno, ahórrate problemas pagando a alguien para que lo haga en tu lugar.
Precios
La eterna duda del anfitrión: ¿cuánto cobro a mis huéspedes?
El precio es una decisión clave para cualquier negocio de alquiler vacacional, sea del tipo que sea. Si bien es cierto que algunos tipos de propiedades (como los alojamientos de lujo) son menos sensibles al factor precio que otros, la realidad es que ningún anfitrión puede ignorar este aspecto por completo.
Sorprendentemente, los resultados de nuestra encuesta arrojaron que un 22% de los anfitriones no modifica sus precios para la temporada alta. Si esto no es ignorarlos, al menos se le acerca bastante.
Salvo que el nivel de demanda de tu alquiler vacacional se mantenga invariable en el tiempo (de ser así, avisa a Iker Jiménez: ¡tu caso le interesa!), la realidad es que mantener las mismas tarifas durante todo el año es una estrategia de precios muy poco eficiente.
A modo de ejemplo, ponte en esta situación:
“Tienes una propiedad en Ibiza, que alquilas a 120 € la noche. Como es lógico, durante el verano te pones las botas… Ah, ¡pero llegó el invierno! Nadie está dispuesto a pagar tanto en esta época, y menos aún teniendo en cuenta que tus competidores han bajado los precios y están ofreciendo descuentos y promociones. Resultado: CERO RESERVAS.”
Puede que sea un caso un tanto extremo, pero ilustra bien la realidad. Los precios fijos implican siempre o facturar menos de lo que podrías (si el precio es demasiado bajo) o perder huéspedes frente a la competencia (en el caso del ejemplo).
No importa si el turismo es poco estacional en tu zona: siempre habrá factores que afecten a la demanda, y tus tarifas deberían reflejarlo. Dicho esto, ¿cómo llevarlo a la práctica?
¿Cómo optimizar los precios para la temporada alta?
Actualmente, el método más cómodo y efectivo para optimizar los precios de un alquiler vacacional es automatizar el proceso mediante un software especializado. Sí, nos referimos a los famosos “precios dinámicos”, de los que hablaremos en detalle más adelante.
Sin embargo, la opción más popular para la mayoría de anfitriones es fijar los precios a mano (85%), un porcentaje similar al de encuestados que gestionan 5 alojamientos o menos (76%).
Conclusión: si gestionas 6 o más propiedades, la carga de trabajo es demasiado alta como para escoger los precios a mano.
Antes de nada, investiga a la competencia. Calcula la tarifa media de los alojamientos de tu zona en temporada baja y temporada alta. Presta atención a la diferencia: normalmente, los precios son un 70% menores en temporada baja.
Fíjate en la disponibilidad de las propiedades más parecidas a la tuya. Si ya tienen reservas para la temporada alta aún quedando meses de antelación, significa que sus precios son competitivos y un buen punto de partida para ti.
David, de Sacred Family BCN Flats, recomienda “repasar el calendario de eventos de la ciudad con cierta regularidad». Conciertos, festivales o partidos de fútbol pueden llegar a aumentar mucho la demanda, por lo que es clave estar al tanto de ellos para ajustar los precios de forma acorde.
Presencia en Internet
Hoy en día, prácticamente el 100% de las reservas se obtienen a través de Internet. Tanto si sólo pones anuncios en agencias de viajes y plataformas online, como si también tienes una web propia para tu alquiler vacacional, tener una presencia atractiva y convincente en las redes es clave para tener éxito en el sector.
Queríamos saber cómo gestionáis este tema los anfitriones, por lo que os preguntamos si modificáis vuestros anuncios y web antes de la temporada alta. Seremos sinceros: las respuestas nos sorprendieron.
Sólo el 61% de los propietarios hacéis cambios en vuestros anuncios y web, ¡una cifra que nos parece demasiado baja! Cuando hasta la propia Airbnb dice que los perfiles adaptados a la época del año son más populares, mostrar siempre el mismo anuncio a los viajeros implica competir en desventaja.
Alessio, propietario de varios alojamientos en Cataluña, recomienda “cambiar las fotos a ‘modo verano’, al menos la de portada y las de la ropa de cama”, una opinión secundada por Luis Christophe, de Ondinha Beach, que dice “hacer siempre nuevas fotos” antes de la temporada alta.
Un componente muy importante de los anuncios de alojamientos son las reseñas. Os preguntamos si realizáis un esfuerzo extra para obtener opiniones positivas antes de la estación turística, y la respuesta fue positiva sólo en el 26.5% de los casos.
Si el motivo es porque al 73.5% directamente no os hace falta, ¡enhorabuena! Sin embargo, si a algunos de vosotros sí que os vendría bien subir la media de valoraciones de vuestro alojamiento, María, propietaria de Casa Rural El Ojuelo, tiene un muy buen consejo:
“Lo más importante es que tu alojamiento sea un lugar en el que tú querrías hospedarte. Ofrece lo mismo que tú esperarías y trata al cliente con franqueza: si no puedes asegurar cierta calidad o comodidad, es mejor informarle antes que dar una información distinta al servicio real que prestas.”
Desgraciadamente, un servicio excelente no siempre redunda en buenas reseñas. A algunos huéspedes les da pereza dejar su opinión; otros directamente se olvidan.
Una táctica sencilla para incentivar las reseñas es dejar caer durante el check-out lo importante que es recibir comentarios positivos. Si te has portado bien durante la estancia, ¡seguro que conseguirás alguna valoración extra!
¿Cómo mejoran su productividad los anfitriones?
Probablemente sea uno de los aspectos más satisfactorios de la temporada alta: ver cómo los ingresos de tu alquiler vacacional se multiplican. Sin embargo, este extra de facturación no es un regalo caído del cielo: con bastante frecuencia, los anfitriones deben ganárselo con el sudor de su frente.
La carga de trabajo aumenta sustancialmente durante los meses fuertes del año, como podrán atestiguar los propietarios con alguna que otra temporada a sus espaldas. Javier Nuño, anfitrión de Co-Hosting Chile, nos dejó una muy buena reflexión sobre esta época:
“Sin duda es el periodo más intenso del año, donde se generan la mayor parte de los ingresos, pero también el más estresante. Mi consejo: prepárense mentalmente para ello. Sepan que es un tiempo acotado, láncense a ello y disfruten, ¡que luego se pasa volando!”
Las palabras de Javier esconden lo que, a nuestro juicio, es uno de los ingredientes clave para una temporada alta exitosa: la preparación, no sólo a nivel mental, sino también en términos materiales.
A medida que tu negocio comience a carburar verás cómo cada vez debes gestionar más y más tareas. La lista de responsabilidades del anfitrión es larga, y una persona sólo puede hacer un número limitado de cosas al día.
La experiencia ayuda, eso está claro, pero un buen número de propietarios utilizan herramientas para aliviar la carga de trabajo. Sigue leyendo para conocer sus preferidas.
Precios dinámicos
Si sólo administras un alquiler vacacional, seguir una buena estrategia de precios no es difícil a nada que le dediques un poco de tiempo.
El problema viene cuando se gestionan más de 2 o 3 alojamientos, cada uno con sus características propias y a veces situados en zonas bastante diferentes. ¿Cómo garantizar tarifas competitivas sin excepción?
Una opción muy a tener en cuenta son las herramientas de precios dinámicos, un tipo de software que gestiona las tarifas de tu alojamiento de forma automática y en función de los criterios que tú decidas. Aprovechamos la encuesta para preguntaros sobre el tema, y la respuesta fue que sólo un 15% de los anfitriones utilizan precios dinámicos.
Sorprendentemente, la herramienta más popular son los Precios Inteligentes de Airbnb, una opción sin coste que sin embargo no goza de la mejor fama. El motivo es muy sencillo: por norma general, baja las tarifas demasiado.
Tiene su lógica: al final del día estamos ante un software creado por Airbnb, a quiénes interesa más aumentar la cantidad de reservas en la plataforma que maximizar la rentabilidad de los anfitriones.
Sin embargo, existen alternativas de pago que también son populares, principalmente Beyond (12%) y PriceLabs (6%). Ambas herramientas ofrecen un nivel de sofisticación bastante mayor que Airbnb, y cuentan con la ventaja de estar integradas con Lodgify.
Si gestionas un número importante de propiedades, invertir en este tipo de software puede ser clave para mejorar la rentabilidad de tu negocio.
Software de alquiler vacacional
Nada ayuda tanto a los anfitriones como un buen software de gestión de alquileres vacacionales. No importa si tienes 1 o 100 propiedades: ciertas funcionalidades siempre van a ser útiles.
Contar con un calendario unificado de reservas, sincronizar todos tus anuncios de Airbnb, Booking.com y otras plataformas, tener tu propia página web… Éstas son sólo algunas de las ventajas, pero hay muchas más.
Nuestra encuesta desveló que el 51% de los anfitriones utiliza un software de alquiler vacacional. Roy, de Casa Afif, nos dejó el siguiente comentario:
“Utilizar un software de alquiler vacacional es muy útil para sobrellevar la carga de trabajo de la temporada alta.”
Automatización de tareas
Si bien utilizar un software de gestión alivia gran parte del trabajo de los anfitriones, existen algunas tareas que este tipo de herramientas no pueden cubrir. Hablamos de cosas como el proceso de registro de viajeros, la limpieza de la propiedad o la compra de suministros.
Os preguntamos por este tema, y la conclusión fue que el 22% de los anfitriones utilizan algún software de automatización de tareas.
Una de las opciones más mencionadas fue Chekin, una aplicación que facilita enormemente el proceso de entrada y salida de los huéspedes, al permitir enviar rápida y fácilmente los partes de viajeros a las autoridades. Chekin está integrada con Lodgify, por lo que si queréis olvidaros de este engorroso proceso, ¡lo tenéis muy fácil!
Otra herramienta interesante es Doinn, un software que te permite delegar la limpieza de tu propiedad y encontrar a proveedores certificados de este tipo de servicios en unos pocos clics. Si eres parte de ese 58% de anfitriones que prefiere contratar limpiadores, Doinn es una automatización muy a tener en cuenta.
Domótica
La domótica es cada día más común en las casas de todo el mundo, una tendencia que aparentemente se extiende también a nuestro sector. Según nuestra encuesta, el 38% de los anfitriones usa domótica en su alquiler vacacional o se está planteando hacerlo.
No es de extrañar, pues la inversión no suele ser demasiado alta y este tipo de aparatos son extremadamente útiles. No hablamos de poner a HAL 9000 en tu casa: la domótica puede ser algo tan sencillo como una cerradura electrónica o un detector de humo.
De hecho, las cerraduras inteligentes y los detectores de humo y monóxido de carbono son las dos opciones más populares entre los anfitriones, con un 65% y un 37% a favor de su uso, respectivamente. Otras alternativas interesantes son los sistemas de iluminación (32.5%) y los termostatos inteligentes (25.5%).
Conclusiones
La temporada alta ya está aquí para muchos de vosotros, y con ella nuestro primer informe sobre los hábitos y preferencias de los anfitriones en esta época tan importante. Hemos sacado conclusiones muy interesantes, que esperamos que os ayuden a aumentar la rentabilidad de vuestro negocio y gestionar su operativa con más confianza.
Recuerda que no hemos incluido todos los consejos en el artículo. Si quieres leer el resto, sólo tienes que descargar el infográfico gratuito que aparece a continuación:
¿Os ha quedado alguna duda o queréis darnos algún otro consejo? No os lo penséis y dejadnos vuestra opinión en los comentarios.
