Modelo 21 RFI: Obrigações Fiscais no Alojamento Local

Se está a abrir o seu alojamento local e começou agora a organizar as suas finanças já se deve ter apercebido que este tema não tem fim. Desde a escolha do CAE adequado quando abre o seu alojamento até ao preenchimento correto do Modelo 30, as tarefas parecem intermináveis. O Modelo 21 RFI é mais um documento com que terá de lidar.

Mas para que serve o Modelo 21 RFI? Ao receber os seus hóspedes em Portugal através de plataformas de reservas que se encontram fora do país é essencial compreender como declarar corretamente as comissões e taxas pagas a estas plataformas, já que existem pequenas diferenças a ter em conta, sendo este modelo uma delas.

Iremos explicar em detalhe para que perceba exatamente como funciona este formulário, onde o encontrar e como o submeter.

Por falar em finanças, é uma boa ideia contar com um software de gestão de propriedades que o ajude a monitorizar a contabilidade do seu alojamento. Alternativamente, pode usar a nossa folha de cálculo que pode editar para controlar as suas despesas e receitas. Descarregue grátis:

Não consegue ver o formulário para descarregar o Excel de Despesas? Clique aqui.

 

Comissões e taxas pagas a plataformas de reserva

As plataformas de reserva costumam cobrar uma taxa pelos serviços que oferecem. Ou seja, por cada reserva que é feita através da plataforma em questão, tem que pagar uma percentagem. Por exemplo, quando recebe reservas através do Airbnb, tem que pagar cerca de 3% de comissão do Airbnb. E o mesmo acontece com os restantes canais de reserva.

Se já percebeu como funciona a faturação do seu alojamento local, já sabe que todos os pagamentos processados, sejam recebidos ou efetuados, devem ser declarados. No caso da declaração das comissões, pode fazer isto entregando o Modelo 30 nas finanças.

 

Retenção na fonte no alojamento local

Declarou o pagamento das comissões e taxas pagas às plataformas de reserva, por isso é hora de avançar para o próximo passo: a retenção na fonte.

Como a maioria das plataformas de reserva não têm residência fiscal em Portugal, a obrigação de pagar impostos sobre os rendimentos cai sobre si, uma vez que é o residente em território nacional. Dito isto, a responsabilidade de efetuar a retenção na fonte sobre as comissões recai sobre os anfitriões.

Contudo, existe a possibilidade de ficar isento de fazer retenção na fonte. Esta isenção é o resultado de um acordo de eliminação de dupla tributação que existe entre Portugal e certos países. É aqui que entra o Modelo 21 RFI, é este documento que lhe permite ficar isento da retenção na fonte.

 

O que é o Modelo 21 RFI

Pondo os pontos nos is: é necessário fazer a retenção na fonte em cada fatura emitida sobre as comissões e taxas pagas às plataformas de reserva.

Sendo que as plataformas de reservas recebem os pagamentos, também pagam os impostos sobre estes rendimentos nos seus respectivos países. Mas então, este imposto é pago duas vezes? Sim… e por isso foram criadas as Convenções de Eliminação de dupla tributação.

O Modelo 21 RFI,  juntamente com o Certificado de Residência Fiscal da plataforma em questão, serve para provar que existe o referido acordo que permite a eliminação da dupla tributação. Ao entregar estes dois formulários fica dispensado de fazer retenção na fonte.

Lembre-se que, mesmo não tendo que fazer retenção na fonte nestes casos, não deixa de ter que declarar os pagamentos das comissões às plataformas de reserva, através da entrega do Modelo 30.

🚨 Atenção: O Modelo 21 tem que ser atualizado todos os anos para que se mantenha válido.

 

Onde encontrar o Modelo 21 RFI do Airbnb

Cada plataforma de reservas tem a sua forma de lidar com o modelo em questão.

Dependendo da plataforma de reserva em causa pode encontrar os modelos online, ou pode ter que pedir às plataformas que lhe enviem os modelos. Vejamos como pode obter o Modelo 21 RFI nas principais plataformas de reserva:

• Airbnb – Neste link tem acesso aos formulários do Airbnb, dentro de cada pasta pode encontrar tanto o Modelo 21 do Airbnb como o Certificado de Residência do respectivo ano.
• Booking.com – Neste caso, é necessário aceder diretamente à plataforma. No portal de anfitrião da Booking, vá ao separador de finanças e imprima o Modelo RFI 21. Se não recebeu automaticamente o certificado de residência por e-mail, pode solicitar que lhe enviem.
• Vrbo – Pode solicitar diretamente ambos os documentos, por e-mail ou por telefone.

Outras plataformas como Tripadvisor, Wimdu, Homeaway, também têm a sua residência fiscal fora de Portugal, portanto também tem que apresentar estes documentos. Pode contactar diretamente por e-mail, telefone ou linhas de suporte ao cliente.

 

Como preencher o Modelo

Preencher o Modelo 21 pode parecer um desafio, mas na realidade é uma tarefa simples, uma vez que as plataformas de reserva preenchem a maior parte do formulário por si. A única coisa que precisa de fazer é completar alguns dados, depende do caso, mas para anfitriões costuma ser a Secção VI do Modelo 21.

Para o Airbnb e Vrbo, insira o seu nome e NIF na Seção VI, conforme mencionado anteriormente. Já no caso da Booking.com, os dados já vêm todos preenchidos. Neste caso, não é necessário inserir qualquer informação adicional. Basta verificar se todos os dados estão corretos.

 

Como entregar o Modelo 21 RFI

Quando já tiver os seus Modelos 21 e Certificados de Residência Fiscal preenchidos, só precisa de os descarregar e guardar junto com a restante da documentação do alojamento local, como recibos de pagamento, contratos de arrendamento ou os seus livros de reclamações antigos.

Portanto não tem que submeter nada. Se as Finanças solicitarem estes comprovativos, aí sim deverá entregá-los. Portanto, é importante manter toda a papelada organizada e acessível para evitar complicações futuras.

Não se esqueça, certifique-se de atualizar anualmente os seus registos para que estejam sempre em conformidade com as exigências legais.

No caso da Autoridade Tributária Portuguesa lhe solicitar estes documentos e não os conseguir apresentar terá que entregar o imposto em falta ao Estado, e adicionalmente pagar a multa e juros compensatórios… algo fácil de evitar ao simplesmente pedir e imprimir uns documentos.

 

Conclusão

Apesar de que os impostos dos alojamentos locais parecem intermináveis, este modelo elimina um deles. Com o Modelo 21 RFI para Airbnb, ao menos um imposto sai da lista de preocupações que tem com o seu Airbnb.

Não se esqueça de os descarregar anualmente (e para todas as plataformas em que anuncie) para que não percam a validade. Experimente adicionar um lembrete ao seu gestor de tarefas para ser notificado todos os anos e não deixar nada escapar!

Agora que já sabe tudo o que precisa de saber sobre o Modelo 21 RFI está um passo mais perto de ser um especialista no que toca às finanças do seu alojamento local. Lembre-se de descarregar a nossa folha de cálculo gratuita para assegurar-se que tem a sua contabilidade toda em ordem:

Não consegue ver o formulário para descarregar o Excel de Despesas? Clique aqui.