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En la parte uno de esta serie, evaluamos los puntos a favor y en contra de las reservas instantáneas, ahora ha llegado el momento de ver la otra cara de la moneda al tratarse de las reservas para los alquileres vacacionales. Presentamos la parte número dos: ¡el debate de las solicitudes de reserva!

¿Qué son las solicitudes de reserva?

Cuando los huéspedes están listos para reservar una propiedad vacacional y el propietario no tiene la opción de reservas instantáneas, pueden enviar una solicitud de reserva al propietario, lo que normalmente conlleva a que se realice la reserva.

Las solicitudes de reserva permiten tanto a los propietarios como a los huéspedes la oportunidad de enviarse mensajes antes de procesar el pago de la reserva. En caso de que el propietario acepte la solicitud de reserva, el método de pago del huésped será cargado y se confirma la reserva.

Aunque a algunos propietarios les encanta la naturaleza personal de recibir y aceptar una solicitud de reserva manualmente, otros consideran que esta es una forma demasiado larga de tomar reservas para su propiedad. Demos un vistazo a las múltiples ventajas y desventajas de utilizar este método.

Ventajas de las solicitudes de reserva

Tú puedes decidir

Muchos propietarios prefieren el método más tradicional de responder las solicitudes de reserva simplemente porque de esta forma ellos pueden decidir quién se queda (y quién no) en su alquiler vacacional. Esto puede ser particularmente efectivo si sabes que tu propiedad no es apropiada para bebés o niños pequeños, por ejemplo, puedes comunicarle esto claramente a tus huéspedes y declinar amablemente su solicitud.

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ventajas de las solicitudes de reserva 7Fuente: Quora

Algunas opiniones:

Jessica Duran, Experta en alquileres vacacionales

Pienso que muchos propietarios siguen queriendo evaluar a los huéspedes potenciales que pueden quedarse en sus casas. Desafortunadamente, esto puede generar discriminación en algunos casos, lo que las páginas web de alquileres vacacionales están tratando de combatir con las reservas instantáneas. Algunas páginas de alquileres vacacionales como HomeEscape ni siquiera permiten las reservas instantáneas, lo que les da a los propietarios más control sobre sus negocios.

Richard Vaughton, dirijo un negocio de alquiler vacacional enfocado en la tecnología con miles de reservas por año.

Muchas buenas respuestas aquí de parte de todos, Andrew, Conrad, Stuart, Jessica y el claro ganador de todos: ¡Anónimo! Tenemos ambas opciones en nuestro portafolio dependiendo de la ubicación (Reino Unido o Italia, por ejemplo) y también dependiendo de la actitud de los propietarios (si lo desean completamente reservado o si solamente quieren que sea utilizado durante las vacaciones). No siempre es adecuado para los propietarios.

Por ejemplo. Tenemos 300 en reservas instantáneas en una región de la UE y otras 300 en el mismo sitio de calificados. 90% de las personas viajan largas distancias (20% intercontinental) y es una experiencia que repiten cada diez o veinte años. Tienen muchas preguntas y normalmente quieren sentirse seguros. Las reservas tienen una proporción de 25-1 en relación a la cantidad de gente que hace preguntas y que de hecho reserva. Las conversiones se basan en las vistas a las páginas y el equipo de reservas responde muchas preguntas locales y también sugieren propiedades más apropiadas si la escogida no es la ideal para la familia que realizará la visita. Las Reservas Instantáneas suelen estar más relacionadas con ofertas especiales o reservas que están fuera de temporada. Las OTAs pueden utilizarse para esto.

Otro tema es para qué página aplica la reserva instantánea: muchos gerentes tienen un botón de reserva instantánea en sus páginas, lo que les ofrece mejores márgenes. Una reserva instantánea en una OTA puede implicar menos ingreso y un peor flujo de caja, además de que los detalles de los huéspedes llegan con retraso y se les da información de las reservas a los enemigos percibidos de la industria. Esto también suele implicar precios más altos conforme los gerentes suelen subir los precios simplemente para cubrir las comisiones.

Las temporadas pico son fáciles de reservar, por lo que no tiene sentido permitir la reserva instantánea en una OTA (dado que esta es su ruta preferida), es simplemente regalar dinero.

También hay asuntos de veto significativos en relación a las reservas OTA versus las reservas online directamente con la gerencia. Las reservas sin fricciones significan que las cancelaciones son más fáciles, se necesita menos información para reservar y se envían mensajes para incentivar la reserva (mejor precio, última habitación disponible, reservado hace 5 minutos), soportado por las reseñas. Todos compiten entre ellos.

Un ejemplo muy sencillo de esto es el mensaje de “Aceptamos mascotas”. Lo que realmente quiere saber el propietario es: cuántas mascotas, qué tan grandes son los perros, qué tan viejos son, debe insistirse en que no duerman en las camas, etc. Una marca en un recuadro no es suficiente.

Algunos propietarios, gerentes y empresas aseguradoras insisten en que se necesitan más detalles de los huéspedes que los que las OTAs preguntan o están dispuestas a compartir y se hace cada vez más claro por qué los huéspedes suelen ser vetados. Un chico de 18 años que traiga a otros niños de 17 años a una fiesta es algo que puede ocurrir con facilidad y que seguramente sucede en los sistemas anónimos. Holidaylettings, por ejemplo, te permite realizar la reserva sin dar ningún detalle hasta que se ha formalizado el pago (solamente el primer nombre).

No hay muchas oportunidades para conocerse y saludarse en estos días y, a diferencia de los hoteles, no hay sistema de monitoreo en la recepción, por lo que “echar un vistazo” y alinear las expectativas de los huéspedes con los requerimientos de los propietarios es más importante. Como lo destacan muchos propietarios, es una gran inversión y su segundo hogar, sigue sin ser un hotel.

Las aprobaciones de 24 horas parecen tener una buena recepción, no todo el mundo trabaja con 24 horas y definitivamente es el tiempo suficiente para hacer y responder preguntas.

Únicamente 11-12% de las propiedades de HomeAway tienen reservas instantáneas, de las cuales 75% son gerentes. ¡No ha sido un gran resultado hasta ahora y hay muchas razones para ello!

 

Aunque la naturaleza propia de las solicitudes de reserva implica que vetarás a huéspedes potenciales en cierto grado, se les recuerda a los propietarios que esta no debe ser una oportunidad para la discriminación. Las páginas como Airbnb han introducido estrictas políticas en contra de la discriminación para asegurar que todo el mundo tenga una oportunidad justa de alquilar una propiedad.

Evitar problemas (o intuirlos en el proceso)

Aunque la mayor parte de las estafas en alquileres vacacionales suelen venir del lado del propietario, hay algunos huéspedes “extraños” que no solamente harán levantar algunas cejas, sino banderas rojas a la hora de realizar las reservas.
Si solamente aceptas reservas bajo solicitud, estarás en una mejor posición para evaluar si puede llegar a haber algún problema con tus huéspedes. Si su perfil o correo electrónico dice que vienen de una distancia de apenas 20 minutos, deberás preguntarte: ¿por qué necesitan alquilar una casa? ¿Será porque quieren hacer una fiesta? Toma precauciones y recuerda, si algo no se siente bien en relación a una solicitud de reserva, ¡probablemente no está bien!

ventajas de las solicitudes de reserva 1Fuente: community.homeaway.com

Traducción: Los AV NO son hoteles – BIN, las Reservas Instantáneas sin verificación (y capacidad de declinar) es una MALA idea

2 propietarios de Airbnb en Montreal presuntamente robados por el mismo asaltador – Montreal – CBC News
Nosotros, los propietarios, somos los mejores a la hora de establecer “políticas” sobre quién puede alquilar su propiedad. Los chicos más grandes (hola, HA) tienen que sacarse la mentalidad de hoteles inmediatamente – los hoteles tienen recepciones, seguridad y testigos visuales que entran y salen todo el tiempo – las casas individuales no. Las reservas instantáneas sin verificación y sin la capacidad de vetar ocasionan riesgos de acuerdo con autoridades locales, creándose un terreno fértil para delitos por parte de huéspedes no verificados.

Llenar tu calendario como lo deseas

Cuando cada una de las reservaciones requiere de tu aprobación, no solamente puedes decidir quién te visita, sino cuándo. Digamos que tienes múltiples solicitudes para el mismo período de dos semanas en tu temporada alta: una solicitud solamente por el fin de semana, una por toda la semana y una por 10 días. Antes de aceptar cualquiera de las reservas, puedes calcular la combinación que se adapta más a ti (y a tu alquiler vacacional), sin tener ninguna molesta brecha entre dos reservas.

ventajas de las solicitudes de reserva 2Fuente: airhostsforum

Traducción: Faheem, Cabinhost:

Entonces le digo a todos los huéspedes que están interesados en reservar que envíen una solicitud de reserva.
Sí, eso tiene sentido. Entonces puedes controlar cuándo se realiza la reserva. ¿Y si no estás interesado en la solicitud entonces no haces nada? Puede que yo haga lo mismo – pedir a las personas que parecen razonables que envíen una solicitud de reserva.

ventajas de las solicitudes de reserva 8Fuente: Quora

Traducción: Anónimo, No aceptamos reservas instantáneas.

  1. Sistemas de calendario que compiten. Para nosotros, Airbnb representa 1/3 de las reservas en términos de ganancias. VRBO representa alrededor de 2/3. Las personas que hacen los alquileres a través de VRBO generalmente son preferidos en comparación con los que vienen de Airbnb porque pagan más, son más respetuosos y tienen una mejor planificación. También recibimos los pagos más rápido de VRBO que de Airbnb. Hay problemas entre estas plataformas en la gestión y sincronización de sus sistemas de calendarios. Por lo tanto, si aceptáramos las reservas instantáneas, veríamos conflictos entre estos dos sistemas y probablemente recibiríamos reservas dobles. Estar en ambos sistemas para nosotros es fundamental dado que nos permite contar constantemente con reservas.
  1. Tiempo de estadía. Las reservas instantáneas tienden a ser más cortas, 1 o 2 noches. Estas son menos atractivas que las estadías de 5-10 noches. Preferimos tener estadías largas en lugar de llenar nuestro calendario con muchas mini-estadías que terminan irrumpiendo las estadías más largas y más lucrativas. No nos gusta cambiar de turnos entre huéspedes y preferimos mantener la variación al mínimo.
  2. Solicitudes especiales – por ejemplo, mascotas. Excluir las reservas instantáneas nos permite lidiar con solicitudes especiales. Por ejemplo, las mascotas son una de las más comunes. “Bueno, solamente tengo un pequeño pit-bull y un doberman pinscher y quiero quedarme por dos noches”, versus “tengo un gato y necesito quedarme 29 noches”, son dos realidades muy distintas en relación a las mascotas. Decir que sí a las mascotas, pero que no a las reservas instantáneas, nos permite comprender y evaluar completamente la situación.
  3. Impacto sobre el calendario. La competición local es enorme y muy fuerte y, dado que esto es una fuente de ingresos adicionales para nosotros, no nos preocupa demasiado perder reservas inmediatas, más cortas y menos atractivas mientras nos mantenemos disponibles para las mejores reservas de todas – personas que necesitan  estadías entre 5 y 10 noches con alrededor de 10 días de planificación. Les permito a mis competidores mantener su calendario lleno de estadías cortas, reduzco el tiempo que paso limpiando y realizando las preparaciones para los nuevos huéspedes y disfruto el tiempo libre que me queda mientras espero por los huéspedes que se quedan más tiempo y que no están buscando reservas instantáneas.
  4. El volumen no es un problema para nosotros. Con respecto al volumen, solamente tenemos 1 espacio que gestionar los 365 días del año. Hay un límite superior para la cantidad de solicitudes que tendremos y no es un problema para nosotros gestionarlas.

Conocer a tus huéspedes

Las solicitudes de reserva pueden ser una forma más personal de hacer preguntas sobre una propiedad de alquiler personal. No solamente los huéspedes potenciales se presentarán a los propietarios al hacer las preguntas, sino que les ofrecerán a los propietarios la oportunidad de preguntar lo que necesitan saber sobre sus huéspedes antes de su estadía (¡y viceversa!).

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Fuente: Quora

Traducción: Andrew Mcconnell, Experto en Alquileres Vacacionales presentando en VRMA, Cumbre Mundial de Alquileres Vacacionales y otros

Yo retaría la presunción de que todos los propietarios de alquileres vacacionales prefieren pasarse horas revisando el correo electrónico, realizando llamadas telefónicas a todas horas del día y gestionando manualmente todas las reservas por medio de solicitudes.

Habiendo dicho esto, no hay duda en que muchos lo prefieren. Como se resalta, este grupo hace mucho ruido, como lo hemos podido notar los que estamos siguiendo las respuestas de los consumidores al proceso de las reservas instantáneas. Entonces, ¿por qué prefieren tomarse todo ese tiempo para gestionar las solicitudes de reserva? Pienso que hay dos razones principales:

  1. Estos individuos no lo perciben como una pérdida de tiempo. Tal vez tienen más tiempo “libre” que el resto de nosotros o simplemente les gusta el proceso de conocer a las personas, encontrando que esta experiencia es disfrutable para sí mismos.
  2. Piensan que les da más control sobre quién se queda en sus casas. El que esto sea cierto o no (hemos escuchado muchas historias de horror sobre propietarios que piensan que hicieron un buen trabajo seleccionando manualmente quién se queda en su casa), importa menos que el hecho de que el propietario verdaderamente lo piensa. Entonces, mientras ellos piensen esto, evitarán las reservas instantáneas que les quita la ilusión de control.

Asegurar que los huéspedes acepten tus reglas

Como parte de las ventajas de conocer a tus huéspedes antes de confirmar la reserva, puedes estar completamente seguro de que los huéspedes potenciales conozcan y estén de acuerdo con cada una de las reglas de tu casa. La oportunidad de presentar tu acuerdo de alquiler a tu huésped antes de que realice el pago es un beneficio para ambas partes, porque todo el mundo sabrá exactamente lo que se espera de cada uno.

ventajas de las solicitudes de reserva 5Fuente: Quora

Traducción: Stuart Landsdale, CEO de Roomfilla – Gerente de Alquileres Vacacionales

El problema que tenemos en el Sureste de Asia es que tenemos que luchar con las regulaciones, por lo que principalmente debemos ser discretos. Si tienes reservaciones instantáneas las personas tienden a tratar tu propiedad como si fuera un hotel. Pidiendo al gerente del condominio agua y recomendaciones sobre dónde comer. 

Esto no es ideal si deseas ser discreto. También está el hecho de que muchas de nuestras reservas son usuarios nuevos en Airbnb que suelen ser más demandantes y no siempre leen toda la información.
Para nosotros está muy bien solicitar la confirmación para saber quién se quedará en el lugar. No tenemos ningún tipo de problemas en términos de raza, género u orientación sexual, pero al operar en un lugar como Tailandia, nos encontramos frecuentemente con preguntas como: “quiero traer conmigo a 1-2 chicas. ¿Está bien?”.

Es más apropiado para los novatos

Los propietarios con menos experiencia pueden querer mantenerse un tiempo con solicitudes de reserva, porque esto les permite asegurarse de estar haciendo todo bien. Las primeras reseñas de tus huéspedes son increíblemente importantes y pueden construir o destruir la reputación de un alquiler vacacional.
Al asegurar que únicamente se pueden quedar en tu hogar las personas que han realizado una solicitud de reserva, se pueden evitar asuntos que suelen surgir cuando te estás comenzando a acostumbrar a hospedar personas. ¡Es decir, la entrega de las llaves, limpieza o incluso las temidas reservas dobles! Acostúmbrate a llevar el negocio del hospedaje en primer lugar, después decide si quieres dejar de recibir solicitudes de reserva o mantenerte con ellas.

Desventajas de las solicitudes de reserva

Menos reservas

Algunos propietarios pueden encontrar que aceptar solicitudes de reserva es un punto desalentador para los huéspedes, lo que finalmente los hará querer reservar en otra parte (¡e instantáneamente!). Cuando se trata de planes improvisados o decisiones rápidas de salir de casa, los huéspedes podrían no tener tiempo de esperar por tus respuestas, realizar preguntas y, más importante aún, el proceso de aceptación de reservas. Esto puede dañar tus conversiones de reserva y dejar a los propietarios con una baja tasa de ocupación.

Puedes arreglar fácilmente esto con un formato de respuesta automática que incluya las respuestas a las preguntas más frecuentes, o sub-contratando tu gestión de comunicaciones a un asistente virtual en otras zonas horarias.

Pérdida de personas interesadas

Recibir menos reservas va de la mano con este punto: las solicitudes de reserva pueden generar una pérdida de personas interesadas. Si eres el único encargado de tu propiedad de alquiler vacacional, es imposible estar despierto a todas horas para responder a las solicitudes. Pero si no respondes suficientemente rápido, tus huéspedes pueden buscar (y reservar) en otros lugares.

A menos de que tomes medidas para evitar estas pérdidas, la probabilidad de que tus huéspedes busquen otro propietario con reservas instantáneas es más alta.

Es más difícil competir con los nombres más grandes

Los propietarios con sus propias páginas web tendrán que establecer sus propias estrategias de mercadeo para capturar las reservas directas, pero si solamente estás promocionándote en plataformas como HomeAway o Airbnb, puede que no obtengas tanto tráfico en tus propiedades como los competidores que sí tienen reservas instantáneas.

Los clasificados con solicitudes de reserva generalmente son relegados al final de los resultados, a diferencia de sus contrapartes con reservas instantáneas. Por lo que, aunque es muy bueno que puedas revisar quién se queda en tu casa antes de completar la reserva, esto no contará demasiado si no puedes atraer a los visitantes a tu propiedad en primer lugar.

Adicionalmente, los propietarios que solamente aceptan solicitudes de reserva tienen más dificultades para calificar como Superhosts en Airbnb, dado que los Superhosts requieren de una respuesta de 90% o más alta y deben completar cada reserva sin cancelaciones.
Ahí lo tienes – todas las ventajas y desventajas de utilizar solicitudes de reserva para tu alquiler vacacional. ¿Qué prefieres – solicitudes de reserva o reservas instantáneas? ¡Déjanos tu respuesta en los comentarios!

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