Ser el propietario de un alquiler vacacional no es cualquier cosa; supone llevar el timón de un barco que, hoy en día, tiene mucha competencia y depende muchísimo de las nuevas tendencias, tanto tecnológicas como sociales. Tener una propiedad y alquilarla a turistas no es un proceso fácil, pero los obstáculos a los que los propietarios y gestores de este sector se enfrentan pueden superarse si se conocen las reglas del juego. Por eso queremos ofrecerte una lista de los más comunes, así como de los errores que muchos nuevos (o no tan nuevos) propietarios cometen a la hora de gestionar el negocio. Además, te ofrecemos consejos para superarlos.
Retos iniciales
En todo negocio hay retos iniciales, y no son necesariamente obstáculos. Sin embargo, en la industria de los alquileres vacacionales hay dos puntos de inflexión que son decisivos para que un alojamiento salga adelante con una buena base de la que sacar partido.
¿Qué presentar y qué declarar?
Esta cuestión es ya bien conocida; las leyes, restricciones y condiciones tan cambiantes en territorio español y en materia de alquileres vacacionales y pisos turísticos. Como siempre, lo que tengas que hacer en esta materia depende de las regulaciones que tenga cada comunidad autónoma, así que siempre es mejor informarse en el departamento que corresponda a cada sitio (por ejemplo, en la Consejería de Turismo de tu comunidad).
No obstante, algo necesario en todo alquiler vacacional es la cédula de habitabilidad y la licencia turística. Para poder obtener estos dos documentos tendrás que reunir ciertas condiciones. También tendrás que comunicar la entrada del inquilino a la policía y, según la zona, a la comunidad de vecinos.
En cuanto a la declaración de impuestos, también deberás incluir los ingresos de esta actividad económica. Tendrás que incluirlos en la renta anual como “rendimientos de capital inmobiliario”.
La fuerte inversión inicial
Da igual lo mucho que te hayas preparado para esto; siempre impacta ver las cifras. Cuando se empieza a desarrollar un negocio tal como el de los alquileres vacacionales, tienen que preverse los gastos de mantenimiento, pero también la fuerte inversión inicial.
Son muchos los que, tras ver lo que supone empezar a alquilar una propiedad, no terminan tirándose a la piscina. Sin embargo, hay maneras de recortar gastos en esta etapa del negocio, así como estrategias para ahorrarse dinero en el futuro (o ganar más reservas). La clave está en saber priorizar qué elementos del alojamiento tienen que ser de buena calidad, y cuáles pueden ser de segunda mano o DIY, por ejemplo. Los electrodomésticos, ropa de cama y de baño y otros servicios de uso continuo, deberán estar pensados para durar mucho tiempo. Los muebles de presupuesto más ajustado pueden ser personalizados por el propietario y la decoración no tiene por qué estropear las paredes.
Lo más importante aquí es planificar lo que vas a tener que comprar antes de ponerte a ello.
Obstáculos de gestión
Facturas confusas, pocos pagos y tasas de proceso elevadas
Si a la hora de recibir los pagos de tus huéspedes aceptas a diferentes proveedores, puede que llegue un punto en el que te vuelvas loco calculando las tasas extra de cada uno y las facturas de estos. En estas situaciones, si cuentas con un solo proveedor de pagos este proceso te resultará mucho más sencillo, y ahorrarás tiempo e incluso puede que dinero.
Sin embargo, esto no quiere decir que no le puedas ofrecer a tus huéspedes distintos métodos de pago. Cuantas más opciones les ofrezcas, más serán los que puedan reservar y abonar el importe, ya que les será mucho más cómodo.
En cuanto a las tasas de los procesadores de pago, suelen llevar a los propietarios por el camino de la amargura. Porque, no hay nada más estresante que calcular un presupuesto para este gasto y descubrir que las tasas suben y bajan, pero sobretodo suben. Para evitar estos dolores de cabeza, elige un procesador de pagos que tenga unas tasas fijas.
Imagen de marca poco clara
Lo haces todo bien, empleas tiempo en el marketing de tu alquiler vacacional por redes sociales y en tu blog, y además aprovechas cualquier oportunidad para asistir a reuniones y entregar tu tarjeta a posibles clientes. Sin embargo, estos nunca llegan a tu página web ni a efectuar ninguna reserva, y tu propiedad se queda perdida en la nada. Esta historia de terror (para todo propietario o gestor de alquileres vacacionales) puede ser debida a que tu imagen de marca no es muy clara.
Si el nombre de tu página web es largo, difícil de deletrear o memorizar y, además, no coincide con el nombre que le has puesto a tu propiedad; mal. Si el nombre de tu propiedad es demasiado general y no dice nada de tu alojamiento; mal. Si el nombre que aparece en tu tarjeta de visita no es el mismo que aparece en el perfil de tus redes sociales, en anuncios de otras páginas y en tu página web; mal, mal y mal.
Que el nombre de tu marca (el de tu propiedad o negocio) sea poco claro o no hayas elegido uno en concreto, puede darte muchos problemas a la hora de conseguir huéspedes. Lo ideal sería que el nombre de tu marca dijera algo de tu propiedad (esto puede ser una característica de tu alojamiento, el nombre de la zona…) y, además, estuviera compuesto por alguna palabra clave. Si no es así, los huéspedes se confundirán y ni siquiera llegarán a ver lo mucho que te esfuerzas en la gestión de tu negocio.
Contrato, políticas y normas poco específicas
Unos documentos tales como el contrato y las políticas de tu alquiler vacacional tienen que ser claros, específicos, y estar actualizados. Si no es así, puedes encontrarte con quejas por parte de huéspedes que no podrás discutir, pues tanto el contrato como las políticas habrán dejado ese margen perfecto para que surja la confusión.
Redactar un buen contrato es clave para ahorrarte muchos problemas futuros, pero este tiene que hacer su función debidamente. En este documento tendrás que especificar cuestiones tales como el precio del alojamiento, la cuantía de la fianza, el período de alquiler, las condiciones de la reserva, las obligaciones tanto del propietario como del huésped y todo aquello que pueda ser importante y derive del uso de tu alquiler vacacional. Recuerda no obviar ningún detalle.
Dentro del contrato también hay que incluir la política de cancelación y daños, aunque la primera es bueno mostrarla también en el anuncio del alojamiento (páginas como Airbnb ofrecen la opción de especificarla directamente). Piensa en todas las situaciones en las que querrías cancelar la reserva o cobrar parte de la fianza, y añádelo al documento para ponerte a salvo.
Las normas de la casa son, por otro lado, una herramienta que si bien no tiene repercusiones legales, sí que pueden ahorrarte trabajo en un futuro. Se trata de unas pequeñas instrucciones del uso del alojamiento en las que se incluye todo lo relacionado con dicha estancia, hasta cuestiones como las del aparcamiento, el ruido, las basuras, la seguridad o las visitas, entre otras. Todo pensado para que el impacto del huésped sea el menor posible.
Estafas y sobornos
Con el crecimiento del sector de los alquileres vacacionales, y desarrollándose este casi completamente por internet, han surgido prácticas fraudulentas que todo propietario quiere evitar. Lo malo de este problema es que, una vez realizada la estafa o soborno, poco se puede hacer para recuperar lo extraído. Es por eso que la mejor estrategia para encarar este problema es intentar evitar que dicha estafa se produzca.
Las estafas en este sector suelen tener como objetivo sustraer dinero de los propietarios, y los estafadores suelen enviar mensajes masivos pidiendo que se les reembolse dinero de más que dicen haber pagado previamente, por un motivo u otro. Hay diversas maneras de detectar la falsedad de este tipo de mensajes, aunque lo más seguro es evitar aceptar más dinero del que te ofrecen y ceñirte a tu política de pagos.
También puedes encontrarte con el ya muy conocido soborno “o me pagas o te pongo una opinión negativa”. Sabiendo lo importante que es para el propietario de un alquiler vacacional la reputación en internet, este tipo de amenaza puede dar mucho miedo. Si esto ocurre, hay plataformas en las que puedes denunciarlo (en TripAdvisor, por ejemplo) pero siempre puedes ser honesto y contestar al comentario diciendo que, en efecto, se trata de un soborno.
Críticas negativas
Este es otro gran monstruo que asusta hasta al propietario más veterano; una opinión que te deje mal y que muchos otros posibles huéspedes puedan leer. Pero queremos decirte que recibir una crítica negativa en cualquier red o página web no es el fin del mundo.
¿Cómo puedes responder a una crítica negativa sin morir en el intento? Siendo objetivo, rápido y positivo. En la mayoría de los casos lo único que quieren los huéspedes es que sus opiniones sean escuchadas, que alguien les de valor. Ese alguien puedes ser tú, mostrándoles que utilizarás ese comentario para mejorar lo que sea mejorable en tu negocio. Agradece el feedback recibido y explica los hechos para que el autor del comentario y los otros posibles huéspedes vean que te tomas tu negocio muy en serio.
Destrozos y huéspedes poco deseables
Y llegamos al último gigante aterrador de esta lista; los destrozos. Muchos propietarios de una segunda residencia no se atreven a alquilarla a turistas por miedo a que estos se la destrocen. Todos hemos oído historias de verdadero terror sobre huéspedes muy poco deseables que han costado una fortuna a los propietarios de algunos alojamientos.
A pesar de que el porcentaje de propietarios que vive una situación así es más bien pequeña, sí que hay algunos huéspedes que pueden costar más dinero del que aportan como ganancia. En esos casos, lo mejor es protegerse con un buen seguro para el alquiler vacacional; hoy en día ya hay seguros específicos para este tipo de inmuebles, que protegen tanto al huésped como al anfitrión en todas las situaciones posibles. También es bueno dirigir tus campañas de marketing para evitar a huéspedes conflictivos (es decir, no pongas tarifas demasiado bajas, por ejemplo).
Ahora que ya te has enfrentado a los obstáculos de todo propietario de alquiler vacacional, ¡estás más que preparado para luchar contra ellos!
