Comment fonctionne Airbnb pour les propriétaires (2024)
Si vous êtes propriétaire ou gestionnaire de locations saisonnières, vous savez déjà qu’il existe plusieurs grandes plateformes de réservation sur lesquelles vous pouvez promouvoir votre logement et attirer des invités. Chaque plateforme a ses propres caractéristiques et ses avantages (ou inconvénients).
Airbnb est devenue en une décennie la plateforme de référence pour les locations saisonnières. Que vous soyez un hôte débutant ou un gestionnaire expérimenté, comprendre comment toutes ses fonctionnalités est essentiel pour tirer parti de la plateforme mondialement connue.
Ce guide est conçu pour vous accompagner pas à pas dans l’utilisation de la plateforme et vous aider à attirer des invités de qualité pour assurer une expérience positive pour vous comme pour vos locataires.
Nous aborderons tous les aspects, depuis la création de votre annonce jusqu’à l’optimisation de vos tarifs et les questions d’assurance et d’annulation. Vous y trouverez des conseils pratiques pour améliorer la visibilité de votre logement, des astuces pour créer la meilleure annonce, ainsi que des stratégies pour gérer efficacement les réservations et les tarifs. C’est parti !
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Avis de non-responsabilité : Lodgify est un partenaire logiciel privilégié d’Airbnb depuis plus de 5 ans. Ce guide, ainsi que toute déclaration qu’il contient, proviennent uniquement de Lodgify et ne sont pas approuvés, affiliés ou sponsorisés par Airbnb.
Airbnb, c’est quoi ?
Airbnb est LA plateforme internationale de référence pour la réservation de locations saisonnières en ligne. Elle permet aux propriétaires de louer leur logement, ou une partie de celui-ci, à des voyageurs pour de courtes durées. Depuis sa création en 2008, Airbnb a révolutionné le secteur de l’hébergement en proposant une alternative aux hôtels traditionnels.
Les propriétaires peuvent facilement créer une annonce sur Airbnb pour mettre leur logement en location. Ils définissent eux-mêmes le prix, choisissent les dates de disponibilité, et établissent les conditions de location, le tout sans nécessiter de compétences techniques particulières.
Airbnb offre ainsi aux hôtes une manière simple de louer leur maison, tout en permettant aux voyageurs de trouver et réserver l’hébergement de vacances idéal, autre qu’un hôtel, dans n’importe quelle ville.
La plateforme propose une grande variété de types d’hébergement, allant de chambres privées dans une maison ou un appartement à des logements entiers, et incluant des expériences uniques comme des séjours dans des châteaux, des cabanes dans les arbres, ou des tiny houses.
L’entreprise compte aujourd’hui plus de 8 millions d’annonces dans plus de 220 pays et elle ne cesse de se développer. Ce n’est pas un hasard si plus de 5 millions d’hôtes sont inscrits sur Airbnb et que la France est le second marché sur la plateforme avec plus de 700.000 annonces !
Comment fonctionne Airbnb ?
Voyons voir le fonctionnement d’Airbnb pour les propriétaires. Devenir un utilisateur expert peut faire la différence pour augmenter la visibilité de votre hébergement et, par conséquent, le nombre de réservations reçues.
Pour vous aider à maîtriser tous les outils proposés par Airbnb, nous avons ainsi décidé de créer une série d’articles utiles couvrant les sujets les plus importants liés à la plateforme numéro un dans le secteur de la location saisonnière.
Les annonces sur Airbnb
Une annonce Airbnb est une page sur la plateforme Airbnb qui présente un hébergement disponible à la location. Elle est créée par l’hôte (propriétaire ou gestionnaire) pour informer les voyageurs des caractéristiques de l’hébergement proposé, ainsi que des conditions de réservation.
Comment créer son annonce sur Airbnb : les éléments clés
- Titre : Un titre accrocheur qui résume le type de logement et ses atouts principaux (ex. : « Charmant appartement au cœur de Paris avec vue sur la Tour Eiffel »).
- Description : Un texte détaillé qui présente le logement, ses équipements, son emplacement, et tout ce qui pourrait intéresser les voyageurs (ex. : proximité des transports en commun, des attractions touristiques, etc.).
- Photos : Des images de qualité montrant les différentes pièces du logement, l’extérieur, et les équipements. Les photos sont cruciales pour attirer les voyageurs.
- Emplacement : L’adresse ou la localisation générale du logement. Il peut s’agir d’un quartier ou d’une ville précise, avec parfois des indications sur la proximité des points d’intérêt.
- Équipements : Une liste des équipements disponibles dans le logement, tels que Wi-Fi, cuisine équipée, télévision, climatisation, etc.
- Disponibilité : Les dates auxquelles le logement est disponible à la réservation. Cela inclut aussi la possibilité pour les hôtes de fixer une durée minimale ou maximale de séjour.
- Tarification : Le prix par nuit, ainsi que les éventuels frais supplémentaires, comme les frais de ménage ou les frais pour voyageurs supplémentaires.
- Règles de la maison : Les règles que les voyageurs doivent respecter pendant leur séjour (ex. : interdiction de fumer, pas d’animaux, horaires de silence, etc.).
- Politique d’annulation : Les conditions d’annulation de la réservation, qui peuvent varier de flexibles à strictes selon la préférence de l’hôte.
- Avis des voyageurs : Les commentaires et évaluations laissés par les voyageurs précédents qui ont séjourné dans le logement. Ces avis jouent un rôle important dans la crédibilité et l’attractivité de l’annonce.
- Profil de l’hôte : Une section qui présente l’hôte, avec une photo, une courte biographie, et des informations sur sa réactivité et son expérience sur Airbnb.
Ces éléments combinés permettent aux futurs invités d’avoir une vision complète du logement avant de faire leur réservation. Tout est fait pour donner le maximum d’informations utiles afin d’inciter les voyageurs à réserver, mais aussi pour éviter les mauvaises surprises lors de l’arrivée des locataires.
Les catégories sur Airbnb
Depuis 2022, Airbnb répertorie les locations saisonnières selon 56 catégories. On retrouve par exemple : Avec vue, Plages, Camping, Cuisines équipées, Campagne, Art et créativité, Golf, Patrimoine, Villes emblématiques, Parcs nationaux, Ski, Surf, Sous les tropiques, Châteaux, Design, Bord de Lac et Vignobles.
Les voyageurs peuvent donc laisser libre cours à leur imagination en parcourant les catégories d’Airbnb pour s’inspirer et trouver leurs vacances idéales. Airbnb organise les propriétés en fonction de ce qui les rend uniques.
Un visiteur rêvant de séjourner dans un château ou une cabane dans les arbres trouvera son bonheur facilement. Un client à la recherche d’une maison de vacances présentée dans un magazine de design peut effectuer une recherche dans la catégorie « Design ».
Pour ceux qui souhaitent des vacances basées sur une activité, la catégorie “Activité” propose des options telles que le surf, le camping et le golf.
L’une des nouvelles catégories qui a beaucoup fait parler d’elle est la catégorie “Wow !” qui présente les hébergements les plus insolites du site, comme un sous-marin jaune en Nouvelle-Zélande ou encore un ovni futuriste au Royaume-Uni.
Source : Airbnb
Le paiement pour les propriétaires sur Airbnb
Le système de paiement pour les propriétaires sur Airbnb est conçu pour être simple, sécurisé et transparent.
Lorsqu’un voyageur réserve un logement sur Airbnb, il doit payer le montant total de la réservation (incluant le prix de la nuitée, les frais de service Airbnb, les frais de ménage, etc.) directement via la plateforme. Airbnb conserve ces fonds jusqu’au début du séjour.
Airbnb transfère ensuite le paiement à l’hôte environ 24 heures après l’arrivée du voyageur dans le logement. Ce délai permet de s’assurer que tout est en ordre avec la réservation avant de libérer les fonds.
Attention ceci dit, Airbnb peut vous demander de rembourser le paiement d’un voyageur si :
- Vous annulez une réservation à la dernière minute
- Vous oubliez de laisser la clé
- Vous modifiez votre annonce
- Vous ne nettoyez pas votre maison
- Ou vous ne respectez pas les normes d’hospitalité d’Airbnb
Vous pouvez consulter les détails de chaque paiement via leur tableau de bord Airbnb, où ils trouveront un historique des paiements, des frais, et des réservations.
Sur le site web Airbnb :
- Se connecter à son compte : Rendez-vous sur le site Airbnb et connectez-vous à votre compte.
- Accéder au tableau de bord :
- Cliquez sur votre photo de profil ou sur votre nom dans le coin supérieur droit de la page, puis sélectionnez « Tableau de bord ».
- Accéder aux réservations :
- Dans le tableau de bord, sélectionnez l’onglet « Réservations » ou « Historique des réservations » (selon votre interface).
- Ici, vous verrez une liste de toutes vos réservations passées et à venir.
- Voir les détails de paiement :
- Cliquez sur la réservation spécifique dont vous souhaitez voir les détails de paiement.
- Une fois sur la page de la réservation, cherchez l’option « Détails du paiement » ou « Revenu » (souvent situé dans la section récapitulative de la réservation).
- Vous y trouverez des informations comme le montant total payé par le voyageur, les frais de service Airbnb, les taxes éventuelles, et le montant net qui vous a été versé.
Sur l’application mobile Airbnb :
- Ouvrir l’application et se connecter : Ouvrez l’application Airbnb sur votre téléphone ou tablette, et connectez-vous à votre compte.
- Accéder aux réservations :
- Appuyez sur l’icône de profil en bas à droite de l’écran pour accéder à votre compte.
- Sélectionnez « Réservations » pour voir la liste de vos réservations.
- Voir les détails de paiement :
- Appuyez sur la réservation pour laquelle vous souhaitez voir les détails.
- Faites défiler la page de réservation pour trouver les détails du paiement, qui incluent les informations sur le montant total, les frais, et le montant reçu.
Remarque : Si vous avez besoin de plus d’informations ou d’un historique plus détaillé, vous pouvez également visiter la section « Transactions » ou « Historique des paiements » dans votre tableau de bord. Cette section vous donnera un aperçu complet de tous les paiements reçus, avec des options pour télécharger des rapports si nécessaire.
Les commentaires sur Airbnb
Lorsqu’un voyageur cherche un logement en ligne, les avis sont le troisième facteur le plus important après l’emplacement et le rapport qualité-prix. Les commentaires sont essentiels pour la crédibilité des annonces sur Airbnb.
Les avis positifs attirent davantage de voyageurs et peuvent mener à des distinctions comme le statut de Superhôte, tout en fournissant aux hôtes des retours précieux pour améliorer leur service.
Sur Airbnb, les commentaires sont réciproques : après chaque séjour, les hôtes et les voyageurs peuvent laisser un avis. Ils disposent de 14 jours après le départ du voyageur pour rédiger leurs commentaires. Les avis ne sont publiés que lorsque les deux parties ont laissé un commentaire ou après le délai de 14 jours.
Les voyageurs attribuent une note globale sur 5 étoiles et peuvent rédiger un avis détaillé sur leur expérience. Les hôtes sont évalués sur des critères spécifiques comme la propreté et la communication. Une fois publiés, les hôtes peuvent répondre aux commentaires pour clarifier certains points ou remercier les voyageurs.
Vous pouvez consulter les avis laissés via le tableau de bord ou la page de votre annonce. Les voyageurs peuvent lire tous ces avis pour évaluer la qualité du logement avant de réserver, il est donc crucial de faire en sorte d’avoir de nombreux avis positifs.
La note a un impact positif sur le taux d’occupation pour les annonces ayant une note supérieure à 4,7/5, mais l’impact le plus important provient du nombre d’avis. Les annonces ayant 20 avis ou plus affichent un taux d’occupation 90% supérieur à celui des annonces sans avis.” – Christophe Salmon, fondateur de Revyoos.
Airbnb impose des règles strictes pour les commentaires afin d’éviter tout contenu inapproprié ou diffamatoire. Les avis doivent respecter les normes de la communauté, et les utilisateurs peuvent signaler tout commentaire problématique pour une éventuelle révision.
Se lancer sur Airbnb en 10 étapes
Au moment de vous inscrire sur Airbnb, il faudra suivre quelques étapes pour mettre en ligne votre hébergement et accueillir vos futurs invités comme il se doit.
Étape 1 – Se préparer
Avant de se lancer, il est important d’avoir une vision d’ensemble du marché : étudier le marché, les prix pratiqués, le taux d’occupation moyen dans votre zone, etc. Nous vous recommandons fortement de créer un Business Plan de ne rien oublier et d’être sûr que vous avez votre place sur le marché, c’est-à-dire que vous pouvez être compétitif et que la demande est suffisante.
Pour votre hébergement, il est également essentiel de préparer plusieurs documents clés pour encadrer votre activité :
- Un règlement intérieur
- Un livret d’accueil
- Un inventaire
- Une liste pour le ménage
- Une liste pour l’état des lieux
Vous pouvez également mettre en place votre propre contrat de location saisonnière pour formaliser les termes de la réservation. Ce contrat doit préciser les obligations des deux parties : locataire et propriétaire, les conditions de paiement, les politiques d’annulation, et les responsabilités en matière d’entretien et de nettoyage. Il sert de référence juridique en cas de problème et assure que les attentes sont claires pour les deux parties.
Étape 2 – Préparer son logement
Pour que votre logement soit prêt à accueillir des voyageurs, assurez-vous d’avoir les équipements nécessaires pour leur confort. Pensez à toutes les pièces : chambre, cuisine, salon, salle de bain… Il faut que vos invités se sentent chez eux et aient accès à tout ce dont ils ont besoin pour vivre, manger, dormir confortablement et se sentir en sécurité.
Il peut être parfois nécessaire d’envisager des rénovations si vous estimez que certaines pièces pourraient se refaire une beauté et méritent un petit coup de peinture, de réparation ou même une nouvelle décoration pour créer un Airbnb accueillant.
Tout doit être irréprochable, aussi bien au niveau de l’état des pièces et des meubles, que de la propreté générale de votre Airbnb. Pas de cache-misère ! Des invités finiront forcément par le remarquer si vous essayez de cacher certains défauts alors mieux vaut investir un peu pour être sûr que vous garderez l’image d’un propriétaire rigoureux et sérieux dans l’esprit de vos invités. De la sorte, vous éviterez les retours négatifs ou insatisfaisants, ce qui vous permettra de garder une note élevée, très important pour attirer les invités et les réservations !
Une décoration soignée donnera une ambiance particulière à votre Airbnb : cela fait toujours sont effet et sera en plus très pratique au moment de faire de belles photos de votre logement Airbnb.
Étapes 3 – S’inscrire
Pour commencer, rendez-vous sur Airbnb.com pour vous inscrire. Sélectionnez l’option «Mettre mon logement sur Airbnb» dans le coin supérieur droit de la page d’accueil, qui vous redirigera vers un formulaire vous permettant de créer votre compte Airbnb. Pour vous créer votre compte facilement, vous pourrez utiliser votre compte Facebook, Google ou Apple ou bien utiliser votre adresse email.
Source : Airbnb
Airbnb propose le programme Airbnb Start qui vous permet d’être accompagné par un Superhôte expérimenté et de recevoir un service d’assistance spécialisé pour les nouveaux hôtes.
Étape 4 – Les informations générales
Tout d’abord, vous allez devoir confirmer la catégorie du logement que vous souhaitez mettre en location : résidence principale, résidence secondaire, hébergement non-résidentiel ou chambres d’hôtes.
En fonction de la catégorie de votre logement et de sa situation géographique, d’autres informations peuvent être demandées comme une Déclaration d’enregistrement du bien locatif auprès de la municipalité. Cela est valable dans de nombreuses villes, alors pensez bien à vérifier cela en amont.
Des limitations de nuitées par année civile peuvent également être appliquées pour la location entière de votre résidence principale dans les grandes villes. Ces limitations ont été définies par l’UNPLV, l’Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances (dont Airbnb est membre) et l’administration française.
Les étapes suivantes consistent à déterminer si vous louez un hébergement entier ou seulement une chambre.
Étapes 5 – Établissez vos prix
Il est temps de fixer vos tarifs. La plateforme vous propose un prix de base par nuitée, que vous pouvez ajuster facilement via un portail clair et intuitif. Cette démarche est rapide et ne prend que quelques minutes. Vous pouvez également modifier les informations et les prix de votre annonce à tout moment directement depuis votre compte.
Airbnb calcule un tarif suggéré en se basant sur les informations que vous avez fournies et sur les tendances actuelles du marché locatif local, telles que la saisonnalité, les événements locaux et les fluctuations touristiques. Vous avez la possibilité de définir des tarifs hebdomadaires ou mensuels pour encourager des séjours plus longs.
Pour les débutants, il est conseillé de commencer avec un tarif inférieur à celui suggéré par Airbnb, tout en restant compétitif. Effectuez une veille concurrentielle en comparant les prix des logements similaires dans votre région pour vous assurer que votre tarif est attractif.
N’oubliez pas de prendre en compte des facteurs supplémentaires lors de la fixation de votre tarif à la nuitée, comme les taxes de séjour et les frais de nettoyage. Ces éléments doivent être intégrés dans le calcul de votre prix final pour garantir une rentabilité optimale.
Étapes 6 – Ajoutez une description
Pour attirer les voyageurs et mettre en valeur votre hébergement, il est crucial de créer une annonce détaillée et précise. Assurez-vous de bien décrire toutes les caractéristiques du logement : les pièces, les équipements spécifiques, les règles de la maison, et tout autre détail pertinent. Une annonce complète et claire permet d’éviter les malentendus et les mauvaises surprises.
Réfléchissez à ce que vous offrez aux voyageurs : ont-ils un accès exclusif à l’ensemble du logement, ou partagez-vous certaines parties ou équipements ? Indiquez également si vous laissez des affaires personnelles dans le logement. Un bon descriptif devrait mettre en avant les principales caractéristiques de votre annonce tout en respectant une limite de 250 caractères. En effet, de nombreux voyageurs réservent directement depuis leur smartphone et sont donc à la recherche des informations clés en quelques secondes.
Les voyageurs apprécient de voir la personnalité des hôtes transparaître dans la description. Exprimez-vous de manière authentique tout en soulignant ce qui rend votre Airbnb unique. Cela aidera non seulement à attirer des invités qui s’identifient à votre style, mais aussi à créer une connexion personnelle dès le début.
Étape 7 – Ajoutez des photos
Les photos sont un élément essentiel de votre annonce Airbnb, car elles donnent aux voyageurs une première impression de votre logement et les incitent à réserver. Intégrer une dizaine de belles photos permet de montrer votre espace sous différents angles et de donner une idée précise de ce à quoi ressemblera leur séjour.
Les trois premières photos sont particulièrement cruciales, car elles apparaissent en miniature sur votre annonce avant que les voyageurs ne cliquent pour voir plus de détails. Assurez-vous donc que ces images soient les plus attrayantes et représentatives de votre hébergement.
Airbnb recommande d’utiliser des photos de haute résolution pour garantir une qualité optimale (1024 x 683 pixels). De plus, la plateforme propose sur son site un programme de photographie professionnelle via la plateforme Elevate pour être mis en relation avec des photographes et faire une demande de devis.
Investir dans de bonnes photos peut grandement améliorer l’attrait de votre annonce et augmenter votre visibilité.
Étapes 8 – Référencez vos équipements
À ce stade de la création de votre annonce, vous pouvez sélectionner les équipements que vous proposez à partir d’une liste prédéfinie. Une fois votre annonce publiée, vous avez la possibilité de modifier cette section et d’ajouter des descriptions ou des détails supplémentaires si nécessaire.
Il est important de répertorier tous les équipements disponibles, car certains voyageurs peuvent être sensibles à la présence ou à l’absence de certains éléments. En fournissant une liste complète et précise, vous augmentez la transparence et aidez les invités à évaluer si votre logement répond à leurs besoins.
Étapes 9 – Ajoutez un règlement intérieur
Le règlement intérieur est un document particulièrement utile car il permet de regrouper toutes les informations concernant les règles à respecter pour les voyageurs. Il définit les normes à suivre pendant leur séjour, comme les horaires de calme, les heures d’arrivée et de départ, les politiques sur le tabac et les animaux de compagnie, l’utilisation du parking, ainsi que les consignes spécifiques pour l’utilisation des équipements.
Il faut savoir que le règlement intérieur n’est pas obligatoire sur Airbnb, mais lorsque vous en avez un à disposition, vous éviterez un certain nombre de désagréments et de litiges. Veillez donc à le disposer de manière visible dans votre logement et à bien informer les voyageurs de ces obligations avant l’arrivée.
Vous devrez tout de même mentionner certaines informations obligatoires sur Airbnb comme les heures d’arrivée et de départ, la taxe de séjour, la capacité maximale du logement, les frais additionnels en cas d’invité supplémentaire ou encore si vous acceptez les animaux ou non.
Étapes 10 – Publiez votre annonce
TADAM ! Maintenant que vous avez indiqué toutes les informations utiles concernant votre hébergement, il est temps de le publier.
Il vous faudra être attentif aux demandes de renseignements et aux futures réservations par la suite. Vous pouvez télécharger l’application sur votre téléphone pour ne rien rater.
Dans le chapitre suivant, nous vous donnerons toutes les informations pour créer votre compte et vous connecter à votre espace hôte sur Airbnb.
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