Vous allez ou prévoyez d’acquérir un local afin de le transformer en loft pour ensuite le mettre en location saisonnière ? Si cette pratique est de plus en plus courante, elle reste encore un peu obscure pour de nombreux investisseurs ou nouveaux professionnels.
En effet, les locations de vacances sont encadrées par des règles progressivement plus strictes. Par exemple, les villes de Paris ou Lyon sont dorénavant soumises à un principe dit de “compensation” qui stipule qu’il faut systématiquement transformer un local commercial en hébergement hôtelier pour compenser la “perte” d’un logement d’habitation, au profit de la location saisonnière si vous voulez mettre en location votre résidence secondaire dans ces villes.
Transformer un local commercial en loft peut représenter un projet alléchant et une belle opération, mais nécessite donc de prendre quelques précautions. Il est en effet nécessaire d’effectuer un long travail administratif pour se lancer !
Quelles différences fait-on entre un local commercial et un logement ? Quelles démarches dois-je entreprendre pour pouvoir l’habiter ou le mettre en location ? Comment transformer un local commercial en location saisonnière ? Voyons tout cela ensemble.
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Pourquoi transformer un local en location saisonnière ?
Sur certaines grandes villes de plus de 200 000 habitants comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille, il n’est plus possible de louer aujourd’hui sa résidence principale ou secondaire sans respecter une réglementation assez contraignante. Un loueur ne peut en effet proposer sa résidence principale que pendant de courtes périodes, et doit faire une demande d’un changement d’usage auprès de sa mairie, ou encore demander que le local destiné soit transformé en loft pour exercer en location saisonnière.
Dans certaines villes comme Paris, le système s’accompagne d’une demande de compensation très onéreuse. Ce système consiste à éviter que la ville ne perde de la surface habitable en contraignant le propriétaire bailleur à transformer de la surface commerciale qu’il possède déjà ou en l’obligeant à acheter en surface d’habitation. Au vu du prix du mètre carré à Paris, on comprend mieux pourquoi l’achat d’un local commercial pour la location saisonnière devient de plus en plus courant…
Car en effet, le local commercial permet à son propriétaire de s’affranchir de toutes ces démarches et ces pénalités financières, car échappe aux dénominations de résidence principale ou secondaire de la loi. Il est donc possible, grâce à lui, de pratiquer la location saisonnière en contournant les barrières réglementaires. Nul besoin d’autorisation pour changer sa « destination », puisqu’un local implique une activité commerciale par nature. Cela ne change donc rien lors de la transformation, car le nouveau loft va donc permettre d’exercer une activité locative à destination d’une clientèle de voyageurs, de façon indépendante et tout à fait légale.
C’est donc une opération qui attire donc beaucoup, car très rentable. Avec plus de 83 000 locaux commerciaux rien que sur Paris par exemple, ces locations saisonnières assez originales promettent de rapporter beaucoup à ceux qui auront senti le filon (comme vous ?). Il y a donc beaucoup d’opportunités sur ce type de projet, qui plaît de plus en plus aux voyageurs dû à leur grande superficie et leur luminosité !
Comment investir dans un local ?
Le but d’un investissement est la recherche de rentabilité, qui doit tourner autour des 5 à 8 % nette, pour s’assurer de beaux revenus locatifs. Mais pour cela, il faudra mettre toutes les chances de son côté et soigner tout détail qui ferai grimper leur rentabilité.
Il faut d’abord faire en sorte d’augmenter la capacité d’accueil du loft en location saisonnière. Le niveau des loyers perçus doit être plus haut avec un prix à la nuitée plus élevé, en vue de l’investissement et de la taille du logement. Il suffit pour cela de rajouter 1 ou 2 couchages grâce à l’ajout d’une mezzanine par exemple !
Ensuite, en prévoyant un taux de remplissage et un prix moyen à la nuitée, il pourra être dégagé une idée plus précise de la rentabilité. Pour avoir une base de ces montants, il peut être judicieux d’analyser les prix à la nuitée et les taux de remplissage appliqués dans les arrondissements des grandes villes.
Enfin, il faudra évidemment chercher à optimiser le taux de remplissage et le taux de rotation des voyageurs. Pour cela, lorsque vous pensez que le charme de votre loft ne suffit pas, il peut être judicieux d’avoir recours aux conciergeries spécialisées, leurs services offrant une qualité de la prestation locative certaine qui assure la satisfaction des voyageurs, et donc que le logement ne désemplit pas. Un logement accueillant, original et géré avec brio assure des commentaires élogieux et des notes très positives, ce qui reste la meilleure publicité d’une location saisonnière.
Quel type de local : commercial, d’habitation ou mixte ?
Juridiquement parlant, on distingue deux types de finalités pour bien immobilier : son usage peut ainsi être destiné à une activité commerciale, ou à l’habitation. Un local commercial consiste donc en un bien immobilier consacré à une activité commerciale comme le stockage de marchandises, l’accueil de publics ou simplement l’agencement de bureaux. De l’autre côté, les locaux destinés à l’habitation ont quant à eux l’objectif de loger une ou plusieurs personnes, propriétaires ou locataires.
Si une distinction est faite entre les deux, il est toutefois possible de vivre dans un local commercial ! On parlera alors d’un local mixte, composé d’une partie destinée au travail et d’une autre dédiée à un usage résidentiel.
Transformer un local en loft : quelles obligations ?
Comme toute démarche administrative et immobilière de cette ampleur, il faut respecter certaines règles afin de s’assurer que votre projet respecte les normes en vigueur. Pour la transformation d’un local en loft, voici les principales :
Respecter les règles d’urbanisme
Avant de transformer votre local en lieu habitable, il vous faut vérifier que le projet n’est pas contraire au plan local d’urbanisme (PLU). Ce document permet de savoir dans quelles mesures il est possible d’aménager un local commercial en hébergement hôtelier. Aussi, le PLU comprend les normes architecturales auxquelles vous devrez potentiellement vous soumettre.
Le PLU peut donc notamment prévoir des règles concernant le rez-de-chaussée de certains immeubles, mais aussi interdire la transformation d’un local en logement dans un objectif de protection du commerce de proximité. Pour consulter celui dont dépend le local commercial que vous souhaitez transformer, renseignez-vous à la mairie ou déposez une demande d’autorisation d’urbanisme.
Effectuer les bonnes démarches en cas de travaux
Si votre projet se révèle faisable selon le PLU, vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux, mais attention ! Si ceux-ci nécessitent de modifier les structures porteuses, vous devrez aussi déposer une demande de permis de construire.
Enfin, si le local fait plus de 150 m², vous devez obligatoirement vous faire accompagner par un architecte pour les travaux affectant la façade du bâtiment ou les structures porteuses.
Une fois votre demande déposée auprès de la mairie, un certain délai est nécessaire pour traiter la demande. Comptez une durée d’un mois pour obtenir l’autorisation d’aménagement suite à une demande préalable de travaux et comptez une durée de deux à trois mois pour obtenir l’autorisation après la soumission d’un permis de construire. Il est important d’anticiper ces délais lors de l’établissement de votre projet dans le temps.
Respecter les règles de copropriété
Si le PLU permet la transformation de votre local mais que ce dernier se trouve dans un immeuble en copropriété, il vous faudra consulter les règles de copropriété pour savoir si la transformation est possible. En effet, ce règlement peut interdire ce type de projet de changement d’affectation du local.
Cela dit, si les règles l’interdisent, vous pourrez tout de même tenter d’obtenir l’accord de la copropriété en soumettant votre projet lors d’une assemblée générale extraordinaire et en obtenant l’accord à l’unanimité des voix des copropriétaires !
Résilier le bail commercial
Enfin, de par le caractère du local que vous souhaitez transformer, il peut être encore sous un bail commercial. Pour obtenir les autorisations par la suite auprès de la mairie de mener la transformation, il faut que ce bail commercial ne soit plus actif. Sinon, le local ne pourra pas être considéré comme hébergement hôtelier. Pour résilier ce bail il y a deux solutions :
- Effectuer la résiliation du bail commercial de manière immédiate : Il faudra faire cela avant d’accepter toute réservation, et dans le cas où vous choisissez de faire de la location longue durée, il faudra verser une indemnité au locataire actuel ou lui proposer un local de remplacement.
- Refuser le renouvellement du bail : Dans ce cas, il s’agit d’attendre la fin du bail commercial et de refuser de le renouveler. Ici, il ne faudra pas verser d’indemnité aux éventuels locataires en longue durée.
Informer le bureau du cadastre
Le bureau du cadastre (l’ensemble des documents qui recensent et évaluent les propriétés foncières de chaque commune) doit aussi être informé du changement de destination d’un local commercial en hébergement hôtelier. En effet, la nature d’un espace doit être définie également auprès des entités fiscales qui définissent l’impôt foncier.
En tant que local commercial, vous devrez payer la contribution économique territoriale mais en tant que logement, vous devrez payer la fameuse taxe d’habitation. Même s’il s’agit du même lieu, leur somme n’est pas la même et est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale.
Pour faire ce changement auprès du bureau, il suffit de remplir le formulaire mis à disposition et de l’envoyer par courrier recommandé avec avis de réception ou de le déposer directement au bureau du cadastre auquel appartient le logement. Il faut effectuer ce changement dans un délai de trois mois après le changement de destination !
La transformation en location saisonnière
Ça y est ! Après toutes ces démarches, vous pouvez enfin commencer la transformation réelle de votre loft. Ceci passe par plusieurs étapes :
Les travaux d’aménagement
Une fois votre local acquéris, il sera donc vide et devra demander beaucoup d’aménagement, en commençant par les travaux. Avant de songer à la décoration et à la couleur des murs, il faut que vous vous assurez de respecter les normes d’habitabilité.
En effet, le local transformé devra être desservi par les principaux réseaux publics entrant dans le cadre du minimum pour vivre et pour considérer tout bien immobilier comme habitable : l’eau potable, l’électricité, le gaz, le téléphone, etc. De plus, si on réfléchit plus loin, qui voudrait passer son séjour dans un logement où il n’y a pas d’électricité ou d’eau courante ? Il faut évidemment respecter les obligations légales liées à la mise en location d’un logement décent !
Notez qu’avec les nouvelles normes de consommation énergétique liées au nouveau DPE et les nouvelles réglementations pour les locations classées F et G, nous vous conseillons, dès vos travaux d’aménagement, d’opter pour un bon système d’isolation, de chauffage et de renouvellement d’air (ventilation et ouverture).
Pour une location saisonnière, certains éléments et d’équipements qui participent au bon déroulement des séjours des locataires sont à prévoir. Cela tombe sous le sens, mais votre loft transformé aura besoin de :
- Une cuisine équipée : micro-ondes, cafetière, bouilloire, réfrigérateur, ustensile et vaisselle. Vous ravirez vos locataires si vous ajoutez un four, un lave-vaisselle et une plaque de cuisson.
- Une salle de bain : douche et/ou une baignoire, lavabo avec miroir, rangements. Pour encore une fois ravir vos locataires, pensez à un lave-linge voire même à un sèche-linge.
- Un lit avec de la literie
- Chaises et une table
- Un coin salon avec une télévision, un canapé, etc.
- Des rideaux au moins aux fenêtres qui peuvent nuire à la qualité du sommeil et à l’intimité des voyageurs
- Des rangements, en profitant de la superficie généralement large des locaux de ce type
- Des produits et appareils d’entretien : éponge, serviette, torchon, aspirateur, serpillière.
- Un détecteur de fumée
- Une connexion internet
Une fois tout cela installé, vous pouvez aussi penser à vous procurer un inventaire de location saisonnière pour ne rien oublier et vous assurez que rien ne manquera après vos premières réservations !
Les démarches administratives : le retour
Une fois vos travaux, rénovation et aménagement finis, vous pouvez enfin mettre votre logement en location saisonnière ! Mais là encore, il faudra effectuer quelques démarches administratives supplémentaires. Il vous faudra donc effectuer la déclaration en tant que meublé de tourisme et l’obtention du numéro d’enregistrement.
Les documents et démarches liées à l’activités
Une fois votre local transformé, aménagé et en règle, il ne vous reste plus qu’à vous assurez que vous avez fait ce qu’il fallait pour exercer en location saisonnière.
Premièrement, déposez et constituez votre annonce : description, photo, équipement, ne laissez rien au hasard. Déjà qu’un loft est un type de logement qui plaît, alors le mettre en valeur avec une annonce parfaite optimisera encore plus votre nombre de réservations !
Ensuite, assurez-vous de vous munir de tous les documents utiles : règlement intérieur, inventaire, contrat de location saisonnière , planning, checklist d’état des lieux, etc. Cela vous permettra non seulement de mieux gérer vos activités, mais aussi de protéger votre logement, vos locataires et vous-même. *
Enfin, songez à vous munir d’un logiciel de location saisonnière afin de pouvoir centraliser toutes vos informations, réservations, messages et autres facette de votre activité en un seul et même endroit. Lodgify vous propose notamment tout les outils essentiels à une gestion optimale de votre loft récemment acquis : boîte de réception unifiée, calendrier unique, channel manager, et même la création de votre propre site d’annonce avec Lodgify.
Un projet fructueux
Transformer un local commercial en loft pour location saisonnière est donc un projet très en vogue aujourd’hui car permet de “contourner” certaines réglementation et de profiter d’une rentabilité accrue, même si l’on prend en compte les travaux qui peuvent être important et les démarche administrative qui peuvent être fastidieuse pour tout nouvel investisseur.
En parlant d’investissement, n’hésitez pas à songer à d’autre type de logement aussi très en vogue et rentable. En effet, les tiny houses, mobil-home et autres logements touristiques insolites peuvent aussi être un très bon premier investissement afin de se lancer dans l’enrichissante aventure de la location saisonnière !
