De plus en plus de Français investissent dans la location saisonnière et deviennent des hôtes à plein temps. En effet, l’industrie de la location courte durée a de beaux jours devant elle : l’Europe a connu un taux d’occupation record en été 2022.
Lors de la dernière saison estivale, la destination « bleu, blanc, rouge » a remporté un franc succès auprès des Français mais pas que, auprès des touristes étrangers aussi. Selon le baromètre des intentions de voyage d’Atout France, la grande majorité des Français (60%) indiquaient en effet vouloir privilégier l’Hexagone pour leurs vacances. La France est également la première destination européenne pour les clientèles américaine, belge, italienne et espagnole à ce jour.
Alors est-ce que ça vaut la peine de sauter le pas et d’investir dans une propriété locative en France ? Et si oui, où investir ? Il peut être très intéressant et enrichissant d’investir dans l’Hexagone en choisissant un emplacement attractif où la demande locative est élevée. Découvrons ensemble les meilleures destinations où investir en France selon l’état du marché immobilier national.
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Investissement locatif saisonnier : est-ce rentable ?
Si vous envisagez de vous lancer dans la location saisonnière avec une propriété que vous possédez déjà, les dépenses peuvent s’accumuler à cause des transformations et rénovations du bien, mais aussi les licences nécessaires, la promotion de votre future activité, etc.
Acheter une propriété et la transformer en location saisonnière est une autre histoire. En plus des coûts mentionnés précédemment, vous devrez rentabiliser votre investissement et prendre les bonnes décisions pour l’avenir de votre entreprise.
Bien sûr, il y a des risques à investir dans quelque chose d’aussi coûteux qu’une seconde propriété, et les lois ne sont pas encore totalement adaptées aux besoins de ce nouveau type d’entreprise.
Toutefois, la possession d’une location saisonnière comporte également une multitude d’avantages et de privilèges et parmi eux, un revenu supplémentaire lié à votre activité locative dans un contexte où la demande est de plus en plus importante.
Avantages et inconvénients d’investir dans une location saisonnière
Commençons par les bonnes nouvelles. Découvrons les nombreux avantages mais aussi les quelques inconvénients à prendre en compte lorsque vous vous lancez dans l’aventure de la location saisonnière.
Les avantages d’un tel investissement…
Si l’investissement pour une location saisonnière rencontre un tel succès, c’est parce qu’il permet à moyen et long termes de profiter de nombreux avantages :
Générer un revenu important
Vous vous demandez si vous pouvez gagner de l’argent avec une entreprise de location saisonnière ? La réponse est oui ! De nombreuses personnes entrent dans le secteur pour louer leur propriété en tant qu’activité secondaire et finissent par en faire leur emploi à temps plein. Bien que les revenus varient en fonction de votre propriété, de l’emplacement et des commodités, nous avons créé un article pour vous aider à déterminer combien vous pouvez gagner avec votre location saisonnière.
Amortir votre bien locatif saisonnier
Une fois que votre propriété est disponible à la location, vous pouvez commencer le processus d’amortissement. Il s’agit d’un moyen pour récupérer le coût d’achat et d’améliorer votre bien sur sa durée de vie utile, qui est généralement de 27,5 ans.
Vous voulez calculer votre dépréciation potentielle avant d’investir ? Consultez ce calculateur gratuit de l’amortissement pour location saisonnière.
Déduire certaines dépenses et taxes
La plupart des personnes qui envisagent d’investir dans une propriété de location de vacances ne sont pas conscientes de toutes les dépenses qui peuvent être déduites sur une base annuelle.
En tant qu’entreprise de location saisonnière, vous pouvez déduire des dépenses telles que les frais de réparation, le transport pour la gestion de propriété, l’assurance, le marketing et la publicité, les frais de comptabilité, la TVA, etc.
… Et ses inconvénients
Pour contrebalancer un peu, il faut quand même illustrer le fait que l’investissement en location saisonnière comporte quelques inconvénients non-négligeables :
Des revenus irréguliers
En louant votre logement comme location pour les vacances, il sera plus difficile de calculer vos revenus sur le long terme car cette activité dépend grandement de la saisonnalité. Il donc important de dynamiser vos tarifs tout au long de l’année pour rester attractif même en basse saison.
Le turn-over des locataires
Contrairement à une location de longue durée, la gestion d’une location saisonnière implique un turn-over important entre les différents locataires. Cela demande alors une plus grande organisation pour le nettoyage entre les différentes réservations, mais aussi une remise en état de votre logement plus fréquemment.
Un travail difficile et une gestion chronophage
Gérer une propriété de location saisonnière peut être un tourbillon de responsabilités et une montagne de tâches si vous n’êtes pas sûr de ce que vous faites ou si vous manquez de professionnalisme. C’est là que le logiciel de location saisonnière peut être la solution pour vous aider dans vos tâches quotidiennes.
Que vous recherchiez un logiciel de gestion de propriété pour un gîte, une chambre d’hôte ou un chalet, les outils proposés par le logiciel vous permettront de gagner du temps et d’augmenter vos réservations et votre visibilité en ligne grâce à votre propre site web de location saisonnière.
Il existe la fonction du channel manager qui vous permet de synchroniser les calendriers, les tarifs et les réservations de votre site web et des principaux sites d’annonces sur une seule et même plateforme. Donc, si la raison pour laquelle vous n’investissez pas dans une propriété locative est que vous craignez le stress de sa gestion, vous pouvez vous détendre en sachant qu’il existe d’excellentes alternatives.
Les questions à se poser avant de se lancer
Avant de vous lancer dans la grande aventure de la location saisonnière et de l’investissement immobilier, il est nécessaire de vous poser certaines questions pour analyser la rentabilité de votre futur achat.
De plus, si vous devez négocier un crédit immobilier pour cet investissement il faudra montrer que vous avez bien étudié la question en expliquant comment votre activité locative pourra être rentable grâce à des simulations en fonction du marché. Pour ce faire, il faudra vous poser les questions suivantes :
- Combien est le coût à l’achat de l’investissement ?
- A combien s’élèveraient les frais et les charges divers ?
- Le type de bien dispose-t-il d’une demande suffisamment importante ?
- L’emplacement est-il attractif ?
- Quelle est la concurrence dans la zone : combien y a t il de locations saisonnières et quel est le type de logements ?
- Quel serait le meilleur régime fiscal pour mon type de bien ?
- Il y a t il des règles spécifiques dans la zone liées à la location saisonnière ?
Concernant la fiscalité de votre logement saisonnier, elle est en terme général assez attrayante. L’immobilier saisonnier reste cependant soumis à des règles spécifiques de la location meublée de tourisme. Vous devrez veiller à faire des déclarations de revenus et payer des impôts selon votre situation et le type de votre bien.
Comment rentabiliser une location saisonnière ?
L’un des avantages de l’investissement dans l’immobilier locatif est qu’une fois l’activité lancée, elle est généralement rentable. Vous devez cependant faire attention quelques critères de base :
- Choisir l’emplacement idéal : si la propriété dans laquelle vous investissez est située dans une destination touristique très demandée ou bien dans un endroit populaire, vous êtes déjà sur la voie du succès. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas investir dans des propriétés situées hors des sentiers battus, mais vous devrez garder à l’esprit qu’il vous faudra déployer davantage d’efforts en matière de marketing et de publicité pour attirer des voyageurs potentiels.
- Fixer correctement vos prix : il est indispensable de trouver le juste milieu en termes de tarifs si vous voulez que votre location de vacances soit rentable. Découvrez la tarification dynamique et augmentez vos marges bénéficiaires dès que vous pouvez.
- Rester maître de vos finances : bien que cela puisse être intimidant pour les débutants, il existe de nombreuses ressources et des professionnels qui peuvent vous aider à gérer vos dépenses à tout moment. Les logiciels de location de vacances facilitent la vie des hôtes en fournissant des outils de comptabilité et en générant de rapports détaillés.
- Privilégier les séjours de courte ou de longue durée : renseignez-vous sur les avantages de la location à court et à long terme de votre propriété pour décider ce qui vous convient le mieux. En ayant une vision claire avant de lancer votre activité de location, vous serez en mesure de cibler efficacement un type d’invités spécifiques.
- Investir dans une stratégie marketing : une fois que vous avez investi dans une propriété, vous devez rédiger un business plan en prenant en compte des stratégies marketing telles que le référencement SEO, entre autres. Si vous ne savez pas par où commencer, lisez les guides de marketing et les conseils d’experts qui sont aujourd’hui faciles d’accès.
Calcul de la rentabilité grâce au taux de capitalisation
Le taux de capitalisation ou taux de plafond (CAP rate en anglais) permet de calculer la rentabilité probable d’un investissement immobilier. Il donne une estimation du rendement annuel attendu suite à l’achat d’un bien en fonction du marché.
Ce taux est calculé en divisant le revenu d’exploitation d’un bien locatif (c’est- à-dire le revenu locatif que la propriété devrait générer grâce aux loyers) par la valeur marché actuelle du bien. C’est un indicateur largement utilisé dans le marché de l’investissement immobilier.
Son calcul peut varier selon les différents types d’investissements, parfois les revenus d’exploitation sont indiqués en revenus nets (en déduisant toutes les charges liées à l’activité locative) ou en brut. La valeur du bien peut être calculée en fonction du prix du marché actuel ou du prix d’achat du bien.
Nous avons choisi d’utiliser la formule comme suit pour avoir une comparaison globale des opportunités d’investissement de location saisonnière entre les villes françaises.
Taux de capitalisation = (Revenu locatifs bruts x 100) / Valeur de marché actuelle du bien (VMA)
Les limites du calcul
Le taux de capitalisation permet d’estimer le rendement potentiel que peut espérer un investisseur suite à l’acquisition d’un bien. Cependant, il ne permet pas de calculer précisément le retour sur investissement car il ne prend pas en compte les éléments suivants :
- L’ensemble des investissements pour maintenir le bien en bon état (entretien, maintenance travaux)
- Les coûts de gestion et d’exploitation pour la mise en location du bien
- L’effet levier si l’achat se fait grâce à un prêt
- Les fluctuations économiques du marché tout au long de l’année (le calcul se fait avec les prix à un moment t)
Cette valeur permet cependant de comparer rapidement la valeur relative de plusieurs opportunités d’investissement à un moment donné.
Découvrons sans plus attendre notre classement !
Investir dans la location saisonnière : les meilleures villes en France
1. Marseille
Taux de capitalisation : 10,8%
Taux d’occupation : 68%
Prix au mètre carré : 4,858€
Marseille est la seule ville française à faire partie du classement des 50 lieux à visiter dans le monde du magazine américain le Times. Grâce à ses calanques et son vieux port, mais aussi sa large offre culturelle, elle accueille chaque année de nombreux touristes. Il était 5 millions en 2022.
2. Grenoble
Taux de capitalisation : 9,9%
Taux d’occupation : 65%
Prix au mètre carré : 3,336€
La capitale des Alpes attire autant les touristes en été qu’en hiver grâce à de nombreuses activités telles que la randonnée et les sports d’hiver. Cette destination séduit grâce à ces grands espaces mais aussi à un tourisme plus durable, ou slow-tourisme, loin des endroits massifiés. Elle a été élue Capitale Verte Européenne en 2022.
3. Lille
Taux de capitalisation : 9,6%
Taux d’occupation : 64%
Prix au mètre carré : 4,400€
Les Hauts-de-France ont connu une fréquentation record en 2022. Lille, connue pour sa braderie, ses brasseries, les ruelles du vieux-Lille, la Grand’Place… est la 7e ville la plus visitée de France grâce à son emplacement stratégique au centre de 4 capitales européennes (Paris, Bruxelles, Amsterdam et Londres).
4. Le Mans
Taux de capitalisation : 9,5%
Taux d’occupation : 50%
Prix au mètre carré : 2,552€
Au printemps 2023, la ville du Mans s’est retrouvée à la tête des villes prisées par les voyageurs français sur la plateforme Airbnb. Les touristes français et internationaux s’y rendent pour son circuit mais aussi pour les sites historiques tels que Carré Plantagenêt et la Chapelle de la Visitation.
5. Saint-Malo
Taux de capitalisation : 9,4%
Taux d’occupation : 64%
Prix au mètre carré : 5,629€
Cette ville fortifiée située sur la côte nord de la Bretagne accueille chaque année de nombreux touristes nationaux mais aussi de plus en plus de visiteurs étrangers grâce à ses remparts, sa forteresse, sans oublier la gastronomie bretonne. Elle est particulièrement appréciée des amateurs de récits de voyage et de sports nautiques.
6. Mandelieu-la-Napoule
Taux de capitalisation : 8%
Taux d’occupation : 53%
Prix au mètre carré : 5,099€
Mandelieu est une destination de plaisance huppée. Située au pied du massif de l’Estérel, la ville offre des vues panoramiques spectaculaires sur la montagne et la mer. La ville est connue pour ses parcours de golf de classe mondiale, notamment le Golf Old Course Cannes-Mandelieu et le Golf de Barbossi. Ces parcours attirent des joueurs de golf professionnels et amateurs du monde entier.
7. La Rochelle
Taux de capitalisation : 7,4%
Taux d’occupation : 61%
Prix au mètre carré : 5,909€
La Rochelle attire les touristes car elle possède une riche histoire et offre de nombreux sites historiques, tels que les tours médiévales de la ville, les arcades de la rue de Palais, et l’Hôtel de Ville datant de la Renaissance. Son port de plaisance est le plus grand de la côte atlantique française.
De plus, la ville accueille plusieurs festivals tout au long de l’année, notamment le Festival International du Film de la Rochelle en juin et le Festival des Francofolies en juillet, qui attirent des visiteurs du monde entier.
8. L’Île de Ré
Taux de capitalisation : 7,4%
Taux d’occupation : 62%
Prix au mètre carré : 7,583€
L’île de Ré est une destination touristique très prisée en France car elle est considérée comme l’une des plus belles îles de France. Les visiteurs viennent principalement de France, mais également d’autres pays européens, en particulier les Pays-Bas, l’Allemagne et la Belgique. C’est le paradis pour les cyclistes avec un relief presque inexistant.
9. Cap d’Agde
Taux de capitalisation : 6,9%
Taux d’occupation : 52%
Prix au mètre carré : 3,888€
Le Cap d’Agde, situé dans le département de l’Hérault dans le sud de la France, accueille environ 2 millions de touristes chaque année. La ville voit sa population de 25.000 habitants se décupler lors de la saison estivale. Les touristes nationaux et internationaux y viennent pour les activités festives mais aussi les sports nautiques et les parcs d’attractions tels que Aqualand (200.000 visiteurs par an).
10. Deauville
Taux de capitalisation : 6,3%
Taux d’occupation : 45%
Prix au mètre carré : 7,161€
Le charme de Deauville et de son architecture pittoresque attire de plus en plus les touristes chaque année. Selon un classement de Holidu, ce haut-lieu touristique de Normandie se retrouve en tête des petites villes de France les plus populaires en 2023. La ville est également de plus en plus attractive dans le secteur des MICE (tourisme d’affaires).
11. Biarritz
Taux de capitalisation : 6%
Taux d’occupation : 58€
Prix au mètre carré : 8,702€
Biarritz est située dans le sud-ouest, sur la côte basque, entre l’océan Atlantique et les montagnes des Pyrénées. La région offre une grande variété de paysages, de la plage aux collines verdoyantes en passant par les falaises escarpées, ce qui la rend très attrayante pour les visiteurs. C’est une destination familiale populaire, avec de nombreuses activités adaptées aux enfants, telles que des parcs d’attractions, des musées pour enfants et des activités nautiques adaptées aux jeunes.
Souvent considérée comme une destination de tourisme de masse, la ville souhaite à présent miser sur un tourisme plus durable et le secteur des MICE avec une offre touristique de qualité.
12. La Grande-Motte
Taux de capitalisation : 6%
Taux d’occupation : 53%
Prix au mètre carré : 5,747€
Haut-lieu du tourisme balnéaire de masse depuis les années 1980, la Grande Motte et ses immeubles en forme de pyramide séduisent toujours. Aujourd’hui la destination est plutôt tournée vers le haut de gamme et les services de qualité. À l’instar du projet de la Ville-Port, cette énorme projet urbain qui souhaite dynamiser le territoire grâce à un tourisme plus durable.
13. La Baule
Taux de capitalisation : 5,6%
Taux d’occupation : 52%
Prix au mètre carré : 6,769€
La Baule qui possède une des plus belles plages d’Europe est un haut lieu du tourisme balnéaire en France depuis plus d’un siècle. La destination reste largement appréciée des touristes nationaux grâce son architecture de villas balnéaires, datant de la Belle Époque, qui lui confère un charme intemporel et un caractère unique.
Note importante : La ville a mis en place depuis peu certaines mesures pour encadrer les locations saisonnières, en particulier les propriétaires et gestionnaires de plusieurs propriétés, afin de lutter contre la spéculation immobilière.
14. Hossegor
Taux de capitalisation : 5,6%
Taux d’occupation : 53%
Prix au mètre carré : 8,231€
Hossegor fait partie des trois petites villes les plus recherchées par les Français pour leurs vacances. Les touristes se rendent à Hossegor pour plusieurs raisons, notamment pour profiter de ses magnifiques plages de sable fin et de ses vagues de renommée mondiale qui attirent les surfeurs du monde entier. Hossegor est également connue pour son ambiance détendue et son cadre naturel exceptionnel, avec de vastes forêts de pins qui bordent la côte atlantique française.
15. Arcachon
Taux de capitalisation : 4,4%
Taux d’occupation : 53%
Prix au mètre carré : 9,010€
Les touristes se rendent à Arcachon pour profiter de ses plages de sable fin et de sa nature préservée, mais aussi pour escalader la Dune du Pilat, la plus haute dune d’Europe, qui offre une vue panoramique spectaculaire sur le Bassin d’Arcachon et la forêt de pins environnante.
Autres villes au taux de capitalisation élevé
Pour les professionnels de l’investissement immobilier, un CAP rate « idéal » pour l’achat d’un bien devrait se situer entre 4% et 10%. Cependant, si l’on veut couvrir rapidement le coût de son achat rapidement, il est plus intéressant d’acheter un bien avec un taux de capitalisation plus élevé.
Toutefois, le taux de capitalisation permet également d’évaluer le risque de l’investissement. Ainsi, un CAP rate élevé signe également un risque plus élevé. Nous avons recensé les villes suivantes qui disposent d’un taux élevé : Quimper (11%), le Havre (12,3%), Lyon (13%), Bordeaux (13%), Etretat (14,1%), Paris (14,4%) et Carcassonne (21,7%).
Pour les villes comme Carcassonne et Quimper ce taux s’explique par des prix au mètre carré bas contrairement aux grandes villes, respectivement 1,451€ et 2,623€, et des taux d’occupation élevés autour de 55%.
Pour les grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux, ce taux plus élevé est lié à deux facteurs : des taux d’occupation importants de plus de 70% (avec un taux record de 84% pour Paris) mais un investissement à l’achat beaucoup plus conséquent par rapport à la moyenne sur le territoire national. Pour les prix d’un appartement type T2, les prix au mètre carré sont les suivants : 10,866€ pour Paris, 5,624€ pour Lyon et 5,549€ pour Bordeaux.
Méthodologie
Les villes ont été choisies selon les critères suivants : le taux d’occupation à l’année, le revenu annuel brut grâce au tarif journalier moyen et le taux de capitalisation.
Nous avons utilisé les données du spécialiste de l’analyse des locations à court terme AirDNA et de différents sites spécialisés dans la stratégie immobilière sur tout le territoire tels que Particulier à Particulier (PAP.fr) et Figaro Immobilier, entre autres, afin de déterminer les villes qui attirent le plus de voyageurs et qui offrent des opportunités d’investissement intéressantes.
Nous avons choisi de prendre en compte l’occupation et le prix au mètre carré pour les appartement de type T2 (avec une chambre séparée et une surface moyenne de 45m²) qui sont le type de biens le plus loué en tant que location saisonnière sur le territoire français en 2023, selon AirDNA. Nous avons considéré les logements entiers.
Note importante : Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier en tant que résidence principale et que vous souhaitez en louer une partie comme location saisonnière, il est important de rappeler que dans de nombreuses grandes villes telles que Paris, Lyon, Marseille, Lille, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 120 jours par an.
Nous ne pouvons bien évidemment pas prédire quelles villes vous garantiront un rendement élevé à coup sûr car beaucoup de facteurs socio-économiques mais aussi la nature du bien sont à prendre en compte. Cependant, cette liste permet de se faire une idée sur les meilleures villes où investir dans la location saisonnière en France cette année.
À vous de jouer !
Aucune donnée ne peut garantir à 100 % le succès de votre projet de location saisonnière. Cependant en prenant en compte les informations énoncées précédemment vous pourrez vous faire une idée de lieux intéressants pour lancer votre nouvelle activité.
Que vous souhaitiez une rentabilité rapide avec un investissement plus conséquent ou encore vous garantir un chiffre d’affaires intéressant sur le long terme, il faudra étudier le marché en faisant des recherches approfondies car beaucoup de facteurs entrent en jeu.
L’achat d’une location de votre location n’est que le début de l’aventure qui vous attend. Posséder une location saisonnière est un excellent investissement, mais cela ne s’arrête pas à la signature de l’acte de vente.
Toute bonne entreprise de location de vacances a besoin d’un logiciel de gestion immobilière. Nous vous recommandons de faire appel à un Channel Manager afin de gérer efficacement votre activité où que vous soyez.
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