Et si je mettais ma location saisonnière à louer ? Ce jour arrive ou vous vous décidez enfin de franchir le pas après plusieurs réflexions. Il existe deux manières de louer votre location, soi-même ou par une agence. Tout dépend de votre situation et de votre niveau d’expérience dans le secteur.
Faut-il nécessairement passer par une agence immobilière alors que mon budget est serré ? Comment vais-je gérer seul mon appartement à louer ? Vais-je trouver des invités potentiels sans passer par une agence ?
En effet, certes passer par une agence immobilière ou de conciergerie est le choix le plus simple mais également le plus couteux. Une grande majorité des propriétaires français qui mettent leur bien en location le font sans passer par une agence immobilière. “Pourquoi” vous vous questionnez ?
Continuez à lire pour découvrir pourquoi ne devriez-vous pas passer par une agence et les étapes pour louer votre location saisonnière en toute tranquillité, et ce sans passer par une agence.
Pourquoi louer sans passer par une agence ?
L’investissement locatif séduit toujours autant les Français, mais plusieurs d’entre eux ne savent pas par ou commencer pour louer sa demeure. La solution la plus simpliste et la plus efficace est de faire appel à une agence immobilière ou une agence de conciergerie, à la fois pour vous trouver des locataires et pour s’occuper de votre logement sur le long terme de A à Z.
Cependant, cette solution dispose de plusieurs inconvénients malgré ses nombreux avantages, notamment si vous avez un budget très serré et peu de temps à vous consacrer dans votre activité.
Les inconvénients de l’agence immobilière ou de conciergerie :
Tout d’abord, faire appel à une agence signifie faire le travail à votre place et cela demande bien évidemment un certain coût.
En échange de leur service complet, les agences vous facture des frais de gestion :
- Frais de gestion peuvent être couteux : pouvant aller jusqu’à 20 % du prix des nuitées, auquel va s’ajouter des frais fixes sur chaque réservation afin de couvrir les coûts logistiques, qui seront généralement refacturés aux invités. Ou bien, en fonction des services choisis (créations des annonces, remise des clés, communication avec les invités, etc), les agences peuvent proposer des forfaits à prix fixe en fonction du coût horaire de gestion et cela peut monter très vite.
- Moindre rentabilité : il est toujours plus intéressant de louer son bien soi-même puisque c’est vous qui gérez vous même votre rendement sans avoir à donner une commission à une agence. Louer vous-même vous permet d’encaisser la totalité des loyers.
- Moindre maîtrise de votre processus de réservation : en passant par une agence, vous ne communiquez pas directement avec vos invités potentiels et vous n’aurrez ainsi jamais expérimenté une maitrise totale de votre processus de réservation, de la remise des clés jusqu’au commentaire du client.
Les avantages de faire louer via une agence :
En dépit de ces inconvénients, si vous en avez les moyens, les agences immobilières et de conciergeries vous permettent un gain important en temps et en efficacité.
- Un gain de temps et d’énergie : le service d’une agence comprend tout de A à Z, il s’occupe de vous trouver des locataires potentiels, gère et s’occupe de créer vos annonces, optimise votre site web, fait le ménage pour vous, se charge de la remise des clés et bien d’autres.
- Moins de pression : l’agence s’occupe de gérer les litiges, de répondre aux commentaires négatifs, veille à vérifier que vos voyageurs sont fiables et pas des arnaques.
Bien, maintenant que vous savez les avantages et les inconvénients, vous savez que ne pas faire appel à une agence vous permettra de gagner plus en rentabilité mais demande en retour, une grande implication. Cela nécessite d’être conscient des précautions et des éléments importants à savoir pour pouvoir louer sans l’aide d’une agence.
Cette solution ne convient donc pas à tout le monde, seulement à tous ceux qui ont du temps et de l’énergie à consacrer dans leur activité locative.
Mais ne vous inquiétez pas, car de nouveaux outils et de nouvelles solutions existent pour vous accompagner dans ce processus et vous aider à gérer seul ! Certains de ces services et outils peuvent être payants mais reste moins onéreux que les frais d’agence.
Les 7 étapes pour louer sans l’aide d’une agence
Vous ne savez pas par où commencer pour mettre votre location à louer ? Voici les 7 étapes pour s’y prendre et 7 est un chiffre qui portera bonheur à votre location de vacances en ligne !
1. Vérifier l’état de votre logement
Avant tout, il est important de vérifier que votre logement soit correcte et respecte les consignes de décence imposées par la loi.
Selon l’article 1720 du Code civil, le loueur est responsable de toutes les réparations nécessaires durant toute la durée du bail. En effet, il se doit de garantir la jouissance paisible du logement : il doit informer son futur locataire de tous les vices ou défauts du logement qui en empêchent l’usage (même si le propriétaire ne les a pas connus lors de la signature du contrat de location).
Par ailleurs, il est important de mesurer la superficie habitable de votre location saisonnière. En effet, selon le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent, une location de vacances décente doit disposer d’au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins égale à 2,20 m.
Et enfin, vous devrez disposer des diagnostics immobiliers afin d’évaluer la performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de la chaudière, le constat des installations en eau potable et d’évacuation des eaux ménagères, etc.
2. Fixer le tarif
Une fois que vous avez vérifié l’état de votre logement, vous devrez fixer le montant du loyer de la nuité qui soit rentable et intéressant pour les locataires.
Pour ce faire, allez scruter les prix de vos concurrents locaux et essayez de vous aligner au prix du marché. Augmenter votre prix en fonction de votre hébergement, sans pour autant proposer un tarif excessif.
Votre prix va donc varier en fonction de plusieurs critères de prix :
- La localisation géographique de votre logement
- La surface habitable
- Les équipements et le mobiliers fournit (mobiliers de bases, piscine, barbecue, …)
- L’architecture, le design intérieur et la décoration (objets de valeurs, mur en marbre, …)
- La qualité de vos services (ménage, entretien du logement, la blanchisserie, …)
- Les petits extras que vous proposez ou non (livret d’accueil, du café, des fruits, des produits locaux, …)
Évaluez bien votre rapport qualité/prix afin d’attirer un maximum de visiteurs dans votre logement. Votre prix se justifiera par la qualité du séjour que vous offrez, alors ne laissez rien au hasard pour justifier un tarif élevé, et ce dans la limite du raisonnable !
3. Rédaction du contrat
Avant de vous lancer dans vos annonces et vendre du rêve à vos futures hôtes, il est crucial de rédiger un contrat qui répondra non seulement aux normes et règles imposés par la loi, mais également à vos attentes et celles du voyageur. Le contrat de bail fixe ainsi les droits et obligations de chaque partie, bailleur et locataire.
Vous ne savez pas par où commencer pour rédiger votre contrat de location saisonnière ? Pas d’inquiétudes !
Avant de continuer votre lecture, nous avons un petit cadeau pour vous :
Un modèle-type de contrat de location de vacances à télécharger gratuitement ci-dessous ! Vous n’aurrez plus qu’à remplir les vides et adapter votre contrat à votre sauce.
4. Créer votre annonce
Une fois votre contrat rédigé, il est temps de créer votre annonce et vendre du rêve !
Tout d’abord, il est important d’être présent sur plusieurs canaux afin d’avoir une plus grande zone de manœuvre et d’être visible auprès d’un maximum de voyageurs mais il est également important de ne pas dépendre uniquement de vos sites d’annonces (Airbnb, Booking.com, Expedia, etc).
En effet, il est indispensable dans l’industrie de la location saisonnière d’avoir son propre site web. Non seulement vous pourrez le personnaliser à votre goût, mais vous aurez le contrôle total de tout le processus de réservation, de communication avec vos clients, des informations que vous souhaitez informer sur votre site, etc. Avoir un site web vous offre non seulement plus de crédibilité auprès des invités potentiels, mais également plus de visibilité !
En gros, presque tout y est autorisé pour mettre en valeur votre location saisonnière puisque c’est votre propre site web. À vous de jouer et mettre en valeur votre belle demeure sur votre site internet pour attirer les potentiels locataires !
De plus, sur vos annonces, vous devriez informer les invités de votre règlement intérieur, précisément sur les règles de vie du bien et de son environnement (animaux, nuisances sonores, fumeurs, etc). Rajoutez également des infos sur les précautions à savoir en cas de non-respect du règlement intérieur pour que vos invités puissent les anticiper.
Par ailleurs, n’oubliez pas de toujours être le plus honnête et précis possible sur vos annonces. Si vous ne voulez pas décevoir vos hôtes pour ensuite recevoir un commentaire négatif à 1 étoile, il n’y rien de mieux qu’être honnête et transparent avec vos invités !
Alors pas de bluff sur les équipements et surtout ne cherchez pas à cacher des infos comme “pas de Wifi” par exemple, par peur de perdre des voyageurs.
Restez irréprochable sur la qualité de vos services et équipements mais surtout appliquez ce que vous informez aux invités. À vouloir trop se jeter des fleurs, vous risquez de recevoir des tomates !
5. Sélectionner vos voyageurs
Afin d’éviter toutes arnaques, annulations de dernière minute ou autres litiges, il est important de filtrer vos invités potentiels.
Cela dit, sélectionner les voyageurs ne veut pas dire discriminer la personne pour ce qu’elle est. Il s’agit tout simplement de vérifier l’identité de votre demandeur pour le bien de votre logement.
Tous les propriétaires de location saisonnière peuvent être à risque de tomber sur des fêtards, des toxicomanes ou bien un tueur en série dans le pire des cas ! Il existe des outils tels que Party Squasher qui permet de détecter sur votre téléphone dès que le nombre d’appareils mobiles de votre domicile loué, dépasse la limite que vous avez définie. De cette façon, vous pourrez savoir s’il y a plus d’invités que prévu qui seraient peut-être entrain de faire la fête chez vous !
Vérifiez tout simplement que votre voyageur potentiel est bien celui qui va respecter votre règlement intérieur et qui est prêt à payer le montant total du séjour ainsi que le dépôt de la caution.
À savoir : le Code pénal (article 225-1) interdit toute discrimination ! Que ça soit une discrimination à la location selon le sexe, l’origine, la situation familiale, la grossesse, l’apparence physique, le patronyme, le lieu de résidence, l’état de santé, le handicap, les caractéristiques génétiques, les mœurs, l’orientation ou l’identité sexuelle, l’âge, les opinions politiques, les activités syndicales et l’appartenance (ou non-appartenance), réelle ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion ; il est de votre responsabilité de sélectionner vos invités sans pour autant les discriminer.
6. Obligations fiscales : déclaration de revenus fonciers et taxe de séjours
Tous les propriétaires doivent remplir chaque année, une déclaration de revenus fonciers ou bien, remplir un formulaire 2042 C (dans le cas d’une location meublée). Ils doivent ainsi payer la taxe foncière tout les ans.
De plus, les locataires comme propriétaires devront collecter la taxe de séjour pour ensuite la reverser à leur commune. La taxe de séjour est due par personne et par nuit et son montant est fixé par la municipalité de votre logement. Airbnb par exemple, la prélève en amont et la reverse par la suite aux municipalités (tel qu’à Paris par exemple).
À partir du 1er janvier 2019, le montant de la taxe du séjour varie en fonction :
– du type d’hébergement (hôtel, meublé de tourisme, camping, etc).
– et selon que l’hébergement soit classé ou non.
Et voilà les principales obligations à respecter pour pouvoir louer. Cependant, n’hésitez pas à mieux vous renseigner sur d’autres éventuels obligations et sur les lois existantes tel que la loi Élan, pour avoir une meilleure maîtrise de votre activité.
7. État des lieux et signature du bail
Et pour mettre la cerise sur le gâteau, il vous suffit de finaliser l’accord en faisant signer le contrat à votre hôte et établir l’état des lieux !
L’état des lieux est un document crucial qui va permettre de déterminer si l’occupant a bien respecté le règlement intérieur prévu dans le contrat et s’il n’a pas dégradé les lieux durant son séjour. D’où l’importance de bien établir le règlement intérieur et de s’assurer que votre invité a bel et bien lu, approuvé et signé le contrat et qu’il respectera tout votre règlement intérieur.
Et voilà, vous êtes prêt à louer votre location de vacances sans passer par une agence ! Maintenant, rassurez-vous que votre règlement intérieur comprend tout ce qu’il faut pour maintenir la paix au sein de votre belle demeure. Vous ne savez pas quoi mettre ? Découvrez notre modèle-type de règlement intérieur à télécharger gratuitement pour vous faciliter la vie !
